Rechercher et louer un local commercial rentable. Tel est l’objectif de tout investisseur. En vous tournant vers l’immobilier professionnel ou commercial, vous avez déjà effectué un premier bon choix, puisque ce secteur offre de nombreux atouts et son rendement est généralement bien supérieur à celui de l’immobilier résidentiel. La rentabilité peut en effet être 2 fois plus élevée, dès lors que le projet est bien étudié et évalué.
Local commercial à louer : les avantages d’un tel investissement
L’investissement professionnel ou commercial représente divers avantages fort intéressants par rapport à l’investissement résidentiel.
L’investissement commercial, synonyme de sécurité
Dans l’investissement locatif, bailleurs et locataires signent le plus souvent un bail commercial 3-6-9, conclu pour 9 ans. Le preneur peut résilier ce contrat à chaque période triennale (soit tous les 3 ans), avec un préavis de 6 mois. Cela assure donc au propriétaire une sécurité sur le long terme.
Les loyers impayés se font également plus rares que dans l’immobilier résidentiel. Le bail faisant partie intégrante du fonds de commerce du locataire, ce dernier a tout intérêt à régler son loyer aux échéances prévues, afin de ne pas mettre en péril son activité. Il en va de même pour l’entretien du local. Le commerçant ou artisan doit le maintenir en bon état, ne serait-ce que pour son image de marque. Avoir un bien en mauvais état ne ferait en effet pas bonne impression et pourrait faire fuir ses clients et ses fournisseurs.
L’investissement commercial, une source de revenus régulière
Le bail commercial 3-6-9 est un contrat de longue durée. Il assure ainsi au bailleur le versement d’un revenu durant 3 ans au minimum. Et ce, même si le locataire fait face à des difficultés financières, puisque le loyer fait partie des créances prioritaires.
Reste néanmoins à savoir comment estimer à sa juste valeur un bien commercial locatif. Plusieurs facteurs et étapes essentielles que voici doivent être pris en compte.
Estimation local commercial à louer : les étapes clés
Pour trouver l’investissement qui vous convient le mieux, plusieurs étapes clés doivent être suivies.
Bien analyser le marché
Bien analyser et étudier le marché local de l'immobilier commercial est essentiel. Veillez ainsi à vous renseigner sur :
- Les tendances actuelles du marché
- La demande pour les biens immobiliers commerciaux dans la région visée
- Les prix moyens des loyers dans la zone concernée
Bien évaluer le potentiel de revenus
Vous vous demandez quels revenus vous pouvez attendre de la location d’un local commercial ?
Le taux de rendement espéré dépend de différents éléments :
- Le prix du loyer
- L’implantation (emplacement n°1, 1bis, 2…) : artères commerçantes ou non, centre-ville, accès…
- L’année de construction du local
- La superficie du local
- Les caractéristiques du local
- La prévision des taux d'occupation
- La durée du bail
- L’activité professionnelle du locataire
- L’état des locaux
- La concurrence
Bien estimer les coûts associés
Il s’agit aussi d’identifier les coûts associés à la détention ainsi qu’à la gestion du local commercial. Cela peut donc impliquer :
- Les charges locatives
- Les taxes foncières
- Les coûts d'entretien
- Les assurances
- Les frais de gestion immobilière
- Etc.
Une fois les revenus potentiels et les coûts associés estimés, vient l’étape du calcul du rendement.
Estimation local commercial à louer : comment bien calculer le rendement ?
Deux mesures sont couramment utilisées pour calculer le rendement :
- Le rendement brut
- Le rendement net
Comment calculer le rendement brut ?
Pour calculer la rentabilité brute d’un local d’activité, il convient de diviser le revenu brut annuel (loyer total annuel) par le prix d'achat ou la valeur marchande du bien. Il représente le pourcentage de revenu brut que vous pouvez espérer gagner par rapport à la valeur de l'investissement initial.
La formule de calcul est la suivante :
Rentabilité brute d’un local d’activité = 100 x (loyer mensuel x12) / Prix d’acquisition.
Comment calculer le rendement net ?
Pour connaître la rentabilité nette d’un local professionnel ou commercial, qui fournit une estimation plus précise de la rentabilité réelle, il faut tenir des coûts associés à la propriété. Il faut ainsi soustraire les charges et les dépenses annuelles totales (tels que les coûts d'entretien, les taxes foncières, etc.) du revenu brut annuel.
La formule de calcul est la suivante :
Rentabilité nette = 100 x (loyer mensuel x12) – Charges / Prix d’acquisition
N’oubliez pas la comparaison avec d’autres biens commerciaux
Afin d’évaluer le plus justement possible la compétitivité du loyer que vous envisagez de fixer, n’oubliez pas d’effectuer une comparaison avec d'autres biens immobiliers commerciaux similaires dans la région. Vous pourrez de cette manière déterminer si le rendement potentiel est attrayant ou non, par rapport à d'autres opportunités d'investissement.
Estimation local commercial à louer : faites appel à un expert
Attention néanmoins, l’estimation de la rentabilité d’un local commercial peut être compliquée et nécessite une connaissance accrue du secteur, qui évolue rapidement. Le marché de l’immobilier commercial est complexe et les enjeux peuvent être élevés. Pour éviter les écueils, il est vivement recommandé de consulter un expert de l’immobilier commercial. Grâce à son expertise et sa connaissance du secteur, vous pourrez obtenir une évaluation plus précise de la rentabilité potentielle du local commercial. En confiant votre projet d’investissement à Commerce Immo, les facteurs spécifiques à votre situation et à votre marché local seront pris en compte. N’hésitez pas à nous contacter, pour faire le point. Pour vous faire gagner un temps précieux et percevoir des loyers en toute quiétude, nous pouvons également prendre en charge la gestion locative de votre investissement. Si vous désirez vous délester des contraintes afférentes à la gestion de votre local, tout en bénéficiant de conseils et d’accompagnement, la gestion locative est alors pour vous la meilleure solution.
