Contrairement à l’immobilier résidentiel dont la valorisation s’effectue principalement par rapport à un prix au m², les murs de boutiques se valorisent en fonction de multiples critères. Tous doivent être pris en compte pour permettre au vendeur de faire la meilleure affaire possible.
1. Le rendement locatif
C’est le premier critère à prendre en compte pour des murs de boutiques. La loi du marché fait foi : si les acheteurs veulent du 6 %, par exemple, il faut commencer par calculer le prix des murs par rapport à cette exigence. Par exemple, si le loyer annuel atteint 60.000 €, la valeur des murs atteindra un million d’euros.
La demande de rendement diffère d’un quartier à l’autre. En règle générale, plus le quartier est prisé (emplacement dit « premium »), moins le rendement exigé est élevé. Ainsi, pour des quartiers très cotés dans la capitale, par exemple, les investisseurs peuvent se contenter d’un rendement de 4 %.
Cette première idée du prix doit être affinée par d’autres paramètres à prendre en compte.
2. L’emplacement des murs de boutiques
La situation géographique du local commercial est un critère essentiel pour sa valorisation puisque le chiffre d’affaires est directement lié à ce paramètre. Les meilleurs emplacements, situés dans les rues les plus passantes, les rues piétonnes, les abords des gares séduiront toujours un locataire et la revente des murs, à terme, pourra se faire avec une éventuelle plus-value.
3. La typologie du local commercial
Un espace commercial fait d’un espace sans poteaux au milieu est le mieux, dans la mesure où il peut accueillir tous les types de commerces. Et s’il dispose d’une large vitrine, ce dernier est encore mieux valorisé car très recherché.
4. Le profil du locataire joue sur la valeur des murs de boutiques
Si vos murs de boutiques sont vides, l’absence de locataire peut jouer en défaveur du prix. S’ils sont vides parce que la copropriété est neuve, mais qu’elle est bien située, dans un quartier passant et en plein développement, le prix peut ne pas en être dévalorisé. En revanche, s’ils sont vides parce qu’aucun locataire n’a souhaité reprendre la suite de l’ancien locataire parti en retraite, par exemple, ou - pire - ayant déposé le bilan, le prix peut en être dégradé.
Si vos murs de boutiques sont occupés, le profil du locataire va être regardé à la loupe par les acheteurs potentiels et le prix des murs va en être impacté positivement ou négativement :
Est-il un commerçant indépendant ?
Un commerçant indépendant n’est pas un problème, surtout s’il est implanté depuis de longues années dans le quartier et que son chiffre d’affaires est bon. Les investisseurs vont tout de même regarder son secteur d’activité afin de vérifier la pérennité de son modèle économique. S’il s’agit d’un secteur en déclin, il y a fort à parier qu’il faudra trouver un nouveau locataire à moyen terme… Ce qui peut jouer sur le rendement locatif si une période de vacance (absence de locataire) est subie.
Si le locataire a déjà une longue expérience du métier (création de plusieurs boutiques en parallèle, par exemple), cela joue en sa faveur.
Fait-il partie d’un secteur économique prometteur ?
Les modes qui changent de plus en plus vite, les avancées technologiques ou même des événements spéciaux influent considérablement sur les résultats financiers des secteurs économiques. Certains domaines sont donc considérés comme plus sûrs, tandis que d’autres sont considérés à risque.
Par exemple, si le locataire est une agence de voyage indépendante spécialisée sur un pays en développement en particulier, le risque est plus grand qu’un problème (politique ou autre) survenant dans ce pays fasse chuter d’un coup le chiffre d’affaires de l’agence et risque même de lui faire déposer le bilan.
L’idée des investisseurs est la même que celle qui prévaut pour limiter les risques en termes de placements financiers : celui qui ne met pas tous ses œufs dans le même panier diminue les risques...
A contrario, si le locataire travaille dans un secteur en pleine expansion et qu’en plus, il a - dans ce dernier secteur - diversifié ses activités, le risque est moindre.
Est-il filiale d’un groupe solide, appartient-il à un réseau de franchise ?
Un locataire filiale, par exemple, d’un groupe bien implanté est évidemment rassurant. Un locataire intégré dans un réseau de franchise à la mode peut aussi rassurer... bien que cette dernière ne soit en rien engagée dans le respect des termes financiers du bail.
Si le locataire est la maison mère d’une grande enseigne ou d’un réseau de franchisés comptabilisant une trentaine de fonds de commerce, par exemple, cela renforce évidemment le dossier et donc le bail. Le locataire étant plus solvable, l’investisseur va accepter d’acheter une rentabilité plus basse… faisant grimper le prix des murs.
Vente de murs de boutiques : le locataire paie-t-il ses loyers à l’heure ?
Comme dans le cadre d’une location de logement, la régularité du paiement des loyers est un paramètre très important pour l’acquéreur potentiel. Celui-ci va donc se renseigner sur cet aspect, ainsi que sur les demandes du locataire au bailleur : demande-t-il souvent des travaux ? Les relations sont-elles sereines entre lui et le bailleur ? Etc.
5. Les contraintes du règlement de copropriété
Si les murs sont situés au RDC d’un immeuble d’habitation, le règlement de copropriété va avoir de l’importance. Est-il restrictif concernant les activités commerciales pouvant être exercées dans ces murs de boutiques ? Car si le locataire en place s’en va, l’interdiction de certaines professions réduit le champ des possibles.
6. La durée et les spécificités du bail des murs de boutiques
La durée du bail restant à courir, enfin, est primordiale. Si le locataire a signé un bail de 9 ans et qu’il entame la 4 ème année, c’est positif. S’il entame la 8 ème année, un peu moins.
Les clauses incluses dans le bail ont aussi de l’importance. Certaines vont jouer en faveur de la valorisation des murs, d’autres vont les dévaloriser.
En tout état de cause, seuls des professionnels reconnus peuvent valoriser au mieux des murs de boutiques en réalisant une analyse fine. Car chaque cas est particulier : deux murs de boutiques situés dans la même rue peuvent avoir une valeur très éloignée… Chaque détail compte ! Des études ont même montré que le côté ensoleillé de la rue était préférable (pour le chiffre d’affaires) au côté situé à l’ombre...
