Après mûre réflexion, c’est décidé, vous voulez vendre vos murs commerciaux. Cela va vous permettre de dégager de la trésorerie pour mener à bien d’autres projets personnels ou professionnels. Avant de vous lancer dans cette aventure, avez-vous pris le temps de bien estimer les différentes variables en jeu ? Comme pour tout de vente ou d’achat immobilier, la mise en place d’une stratégie est indispensable. Elle vous permettra de bien évaluer votre bien et vos besoins, de limiter les erreurs et de maximiser vos chances de réussite, voire votre rentabilité.
La maîtrise de multiples éléments vous permettra de vendre vos murs commerciaux au prix juste. En premier lieu, faisons le point sur ce qu’ils représentent.
Vente de murs commerciaux : éclairage
Murs de boulangerie, murs de pharmacie… Les murs de boutique se situent aux pieds des immeubles. Ils appartiennent à des bailleurs (propriétaires), qui les louent à des commerçants (locataires ou preneurs). « Les murs » correspondent donc au local commercial, au sein duquel le fonds de commerce est exploité par une personne morale ou physique. L’objectif est de générer un chiffre d’affaires tout en satisfaisant une clientèle. Notons que l’exploitant de ce fonds de commerce peut être soit :
- Soit le locataire
- Soit le propriétaire des murs
Dans le cas où le bailleur désire s’en séparer, deux choix s’offrent à lui :
- Vendre le fonds de commerce seul
- Vendre le fonds de commerce et les murs
Murs commerciaux : comment bien les estimer ?
Situation géographique, rentabilité, surface réelle et pondérée… La valeur des murs commerciaux dépend de nombreux éléments.
La situation géographique
1, 1 bis, 2 ? Vos murs commerciaux font-ils partie des emplacements les plus recherchés ? Comme nous l’expliquons dans un autre article, ce sont les emplacements n°1 qui sont les plus convoités par les acquéreurs. Ils font référence aux artères commerciales comme :
- Les centres-villes
- Les quartiers piétonniers et rues adjacentes
- Les rues proches des transports très fréquentés
- Les emplacements nommés « locomotive » à proximité d'un grand commerce
Les emplacements dits n°1 bis ou n°2 » dépendent quant à eux de :
- La zone
- Des passages piétons
- Des rénovations municipales en cours pouvant entraver la circulation des clients potentiels
- L’état général du quartier
Selon la localisation de vos murs commerciaux, la valeur fluctue. C’est d’ailleurs le critère le plus influent.
La rentabilité
Second point déterminant sur la valeur des murs commerciaux et par conséquent du loyer, la rentabilité de l’éventuelle affaire actuelle.
La surface réelle et la surface pondérée
Les deux se calculent en mètres carrés. Contrairement à la surface réelle, la surface pondérée comptabilise :
- Les lieux de passage
- Les sanitaires
- Autres espaces non liés directement à l'activité commerciale
Les variables annexes
D’autres points que voici jouent aussi sur le prix du local commercial :
- L’existence ou non d'un dispositif anti-incendie
- Les sorties d'évacuation
- Une vitrine
- La qualité de l'installation électrique et téléphonique
- L’âge du local
- Conformité aux normes récentes (HQE, BBC, ERP…)
Notons également que la valeur des murs commerciaux occupés (bail en cours ou à moins de six mois) sera plus haute que celle de murs libres ; et d’autant plus quand ils n'ont jamais hébergé d'activités commerciales.
Une fois la valeur vénale établie, vous pourrez procéder à la mise en vente. Afin d’attirer suffisamment d’acheteurs, nous vous recommandons de mettre en vente votre local commercial légèrement au-dessus de sa valeur vénale. Cela vous permettra aussi d’anticiper toute négociation.
Vente de murs commerciaux : comment multiplier vos chances ?
Justificatifs à fournir, choix de l’investisseur… Voici 3 conseils qui vous permettront de rassurer les investisseurs et de sécuriser votre vente.
Louez le local commercial avant la mise en vente
La location de murs commerciaux déjà occupés est une vraie valeur ajoutée. Cela attirera davantage les investisseurs et évitera une négociation sur le délai de location que l’acquéreur devra comptabiliser dans son acquisition.
Prouvez la bonne gestion locative
Afin d’être totalement transparent quant à la bonne gestion locative, fournissez aux potentiels acheteurs les dates de paiement des loyers. La régularité devrait le rassurer.
Préférez vendre à un investisseur
Les banques ont désormais tendance à ne financer que l’achat du fonds de commerce. Les utilisateurs locataires (qui ont généralement moins d’apport) se trouvent ainsi malheureusement souvent empêcher d’acquérir à la fois le fonds et les murs. C’est pourquoi il y a à présent plus d’acheteurs primo investisseurs, des foncières, des SCI ou institutionnels, qui recherchent des locaux professionnels.
Vente de murs commerciaux : les 3 étapes à respecter
L’opération de vente des murs commerciaux s’articule autour du propriétaire bailleur, de l’acquéreur investisseur et du négociateur immobilier. En voici les trois étapes.
Première étape de la vente : la négociation
Par le biais de l’agent spécialisé en immobilier commercial, l'acquéreur négocie avec le propriétaire, afin de trouver un accord sur le prix de vente. Une offre d’achat sera alors proposée.
Étape 2 de la vente : la contresignature
Une fois acceptée par le propriétaire, les deux parties vont procéder à la contresignature de l'offre d'achat.
Étape 3 de la vente : mise en relation des notaires
La troisième étape consiste à mettre en relation les notaires des deux parties, afin de signer une promesse d'achat. Celle-ci aboutira, à terme, à un acte définitif.
Vous souhaitez faire estimer votre local commercial au juste prix et être mis en relation avec de potentiels acheteurs ? Commerce Immo peut vous accompagner dans ce projet. Il vaut mieux vaut en effet ne pas se lancer seul dans cette démarche, car elle demande une certaine connaissance du marché. Nous mettons notre expertise à votre disposition, dans la vente des murs commerciaux. Pour une opération de cession dans les meilleures conditions du marché, nous vous apportons nos conseils et notre réseau.
