Relation entre les parties, stabilité financière, flexibilité opérationnelle du restaurant… Avant toute signature d’un mandat de gestion locative, il est important de bien réfléchir à la durée d’engagement, qui impacte ces différents éléments.
Cette étape est essentielle pour les propriétaires de restaurant qui font le choix de louer un espace au lieu de l’acquérir. Cela implique en effet un accord contractuel entre le locataire (le restaurateur) et le propriétaire du bien. La durée d'engagement est variable et nécessite l’examen de divers éléments. Avant de les citer, revenons en détail sur les principes de la gestion locative.
Gestion locative commerciale : quel est son rôle ?
La gestion locative se définit par l’ensemble des démarches effectuées en amont, durant et après la location d’un bien commercial (dont les restaurants). Par le biais d’un mandat de gestion locative, le mandant (soit le propriétaire bailleur) donne pouvoir à un mandataire (une société ou professionnels de gestion), qui prend en charge la gestion de son portefeuille immobilier. Voici, entre autres, les différentes tâches accomplies :
- Recherche d’un locataire solvable
- Évaluation du prix loyer en fonction du marché
- Rédaction d’un bail commercial sur-mesure
- Encaissement des loyers selon les modalités définies entre les parties
- Transmission des quittances de loyer
- Régularisation des charges
- Révision annuelle des loyers
- Réalisation des travaux d’entretien
- Gestion des litiges et autres éventuels sinistres
- Mise en conformité
- Suivi de performance…
En plus d’offrir un gain de temps considérable, la signature d’un mandat de gestion locative permet de réduire les risques de vacance.
Gestion locative commerciale : quelle durée d’engagement ?
La durée du contrat de gestion locative commerciale est cruciale pour l’exploitation d’un restaurant. Il n’existe pas de durée légale, mais la plupart des mandats proposés vont d’une à plusieurs années. Renouvelables par tacite reconduction, ils sont néanmoins limités à 10 ans. Au-delà de cette période, il est nécessaire de signer un nouveau mandat.
Certains gestionnaires proposent des contrats à long terme, avec des engagements stricts, mais est-ce vraiment la meilleure solution ?
Il est recommandé de négocier une période initiale raisonnable, qui pourra être renouvelée.
Autre élément à ne pas négliger, la clause de substitution, prévue dans certains contrats. Elle prévoit que lors d’un changement d’administrateur (décès ou cession de fonds de commerce), le mandat perdure avec son successeur, avec votre accord. Ce dernier peut néanmoins résilier le contrat dans le mois qui suit cette transition.
Il est aussi important de rappeler que vous pouvez résilier un mandat de gestion locative à tout moment. Il est cependant nécessaire de respecter le délai de préavis notifié dans le contrat, qui est généralement de 3 mois. Pour être recevable, une lettre recommandée avec avis de réception devra être envoyée au mandataire.
Avant de vous engager, vérifier bien que votre contrat indique bien les conditions de résiliation, sans pénalité excessive. Cela vous permettra d’être flexible, selon l’évolution de vos projets et besoins.
Quant à la durée d’engagement idéale, elle peut être évaluée en fonction de différents facteurs.
Restaurant et durée de mandat de gestion locative : les points à étudier
Afin de déterminer la durée d’engagement, il est nécessaire de prendre en considération les 5 éléments suivants :
1. Quel type de restaurant avez-vous ?
La nature du restaurant peut jouer un rôle déterminant dans le choix de la durée du mandat de gestion locative. S’il s’agit d’un restaurant avec un concept saisonnier ou tendance, il est préférable de choisir un engagement court, afin de pouvoir s’adapter très vite aux changements de marché.
A contrario, un restaurant établi ayant une clientèle fidèle peut se permettre de s’engager sur une période plus longue, pour garantir sa stabilité.
2. Quelles sont les tendances du marché local ?
Concurrence locale et régionale, tendances alimentaires, demande pour des cuisines spécifiques… Ne choisissez pas votre durée d’engagement sans avoir effectué une étude et analyse approfondie du marché local. La connaissance de ces éléments peut influencer votre choix en conscience, afin de pouvoir prendre des décisions éclairées.
3. Quid de la situation financière du restaurant ?
La durée d'engagement de votre contrat de gestion locative commerciale doit coller à la situation financière du restaurant :
- Pour réduire les risques financiers, les nouveaux restaurants peuvent opter pour des durées plus courtes
- Pour négocier des conditions plus avantageuses, les restaurants établis peuvent choisir des engagements plus longs
4. Des aménagements ou investissements à venir ?
Vous avez prévu d’effectuer des investissements importants pour adapter l'espace aux besoins du restaurant ? Préférez alors une durée d’engagement de mandat de gestion plus longue afin d’amortir ces coûts.
S’il s’agit par ailleurs d’ajustements mineurs, une durée plus courte est sans doute préférable.
5. Quelle relation entre les parties ?
Confiance, satisfaction de la collaboration… La qualité de la relation entre locataire et propriétaire du bien est primordiale. Elle peut influencer favorablement ou non la durée d'engagement.
Restaurant : quelle durée d’engagement est recommandée ?
Il n’existe pas de règle universelle. La durée d’engagement d’un restaurant dans un mandat de gestion locative est une décision complexe qui dépend :
- De l’étude approfondie des éléments précités
- Du choix du gestionnaire
- De vos besoins spécifiques
Cependant, une durée d'engagement de 3 à 5 ans paraît être un compromis équilibré. En plus d’offrir une certaine stabilité pour permettre au restaurant de s'établir, cela permet tout de même une flexibilité non négligeable, pour réévaluer la situation à moyen terme.
Chaque situation étant unique, il est préconisé de se rapprocher d’un professionnel de l'immobilier commercial afin d’obtenir des conseils personnalisés. Commerce Immo peut vous accompagner dans votre projet de gestion locative, et peut vous proposer une solution adaptée, selon les spécificités de votre restaurant et du marché local. Contactez-nous dès à présent pour que nous puissions faire le point ensemble.
