Un contrat de location commerciale ne doit jamais être signé à la légère. Il représente en effet un aspect crucial de votre entreprise, et doit donc être efficacement négocié, afin d’assurer votre rentabilité et stabilité financière. Au vu de la complexité du bail commercial, pour maximiser vos avantages en tant que locataire, il est fortement recommandé d’être entouré de professionnels de l’immobilier commercial. En tant qu’experts, nous vous énumérons les éléments essentiels à prendre en compte dans la mise en place de votre stratégie de négociation.
Contrats de location commerciale : étudiez le marché immobilier local
Si vous recherchez un local commercial à louer, vous devrez, dans un premier temps, vous renseigner sur les prix pratiqués dans la zone d’implantation souhaitée. Vous aurez ainsi une idée de la valeur des locaux commerciaux dans votre secteur.
Cela vous permettra également d’observer les atouts et les inconvénients des différents quartiers. Tous ces éléments vous permettront d’avoir des arguments solides pour négocier par exemple le prix du loyer de votre futur local.
Contrats de location commerciale : évaluez le local commercial visé
Vous avez jeté votre dévolu sur un local commercial en particulier ? Pour bien négocier votre contrat, veillez à évaluer minutieusement le bien, en discutant des critères tels que :
- L'emplacement: 1, 2 ou 3
- La visibilité : artères commerçantes ou non, proximité d’un grand commerce…
- Les aménagements et variables annexes : cela joue aussi sur le prix du loyer commercial (âge du bien, qualité de l’installation électrique et téléphonique, conformité aux normes récentes, présence ou non d'un dispositif anti-incendie, de sorties d'évacuation ou d'une vitrine, etc.
- L’état général du quartier
- Les besoins spécifiques de votre entreprise…
Contrats de location commerciale : préparez-vous à la négociation
Pour être profitable, toute négociation doit être bien préparée en amont. Après avoir établi un business plan pour vérifier l’adéquation du montant du loyer avec votre activité, il est donc vivement recommandé de lister et connaître :
- Vos besoins commerciaux
- Votre budget et vos limites financières
- Vos souhaits et priorités d’emplacement
Analysez les contrats de location commerciale
Il est également impératif de connaître les clauses possiblement négociables dans un bail commercial, en analysant les éléments clés de ce document juridique. Veillez ainsi à analyser :
- La durée du bail
- Les conditions de location
- Les responsabilités du locataire et du propriétaire
- La répartition des charges et travaux : depuis 2014, elle est encadrée par la loi Pinel
- La fixation du loyer initial : le loyer étant librement fixé par les parties, il est nécessaire de vous renseigner sur les prix du marché, pour éviter de payer un loyer surévalué. Gare à la clause « recettes », qui détermine le loyer selon le chiffre d’affaires, avec un loyer plancher.
- La révision du loyer : elle peut être effectuée légalement à chaque fin de période triennale (soit tous les 3 ans) ou selon une clause d’échelle mobile, qui est négociable. Dans ce second cas, le montant du loyer est alors révisé annuellement et en fonction de l’indice de référence choisi (ILC ou ICC) en rapport avec l’activité de l’entreprise. Il doit être indiqué dans le bail. Vous pouvez ainsi prévoir dans le contrat que la variation ne soit prise en compte que sur notification de l’une des parties à l’autre.
N'oubliez pas également que lorsque la variation d’indice fléchit ou accroît le loyer initial de plus de 25 %, les parties peuvent demander la révision du loyer initial par référence à la valeur locative.
- Les modalités de renouvellement : vous pouvez aussi négocier la clause de déplafonnement de loyer lors du renouvellement du bail commercial au terme des 9 ans.
Négociez les clauses de cession du bail
Deux clauses liées à la cession du bail sont négociables :
- La cession du bail sans le fonds de commerce : l’interdiction de céder le bail seul peut être prévue, mais est applicable que lorsque le locataire a demandé à jouir de ses droits à la retraite.
- La clause de garantie solidaire : le locataire demeure ici solidaire lors de la cession du bail, durant 3 ans. Le propriétaire peut ainsi se tourner vers les anciens locataires du local commercial en cas de non-paiement du loyer par le locataire actuel. Si la loi Pinel limite cette clause à 3 ans, elle reste négociable.
Soyez précis sur les activités exercées dans les lieux loués
Il est important de rappeler que le locataire peut seulement exercer les activités mentionnées au bail. La clause doit donc être notifiée avec attention en énonçant toutes les activités que vous envisagez d’exercer.
Il est toutefois possible en cours de bail de réclamer un changement d’activité. Cette procédure formalisée, nommée déspécialisation, devra être suivie par le locataire, pour obtenir l’accord du bailleur.
Parlementez la clause d’exclusivité ou de non-concurrence
Les clauses d’exclusivité ou de non-concurrence permettent de :
- Empêcher directement ou non le bailleur d’exercer une activité concurrente à celle de son locataire
- Louer dans le même immeuble un autre local pour l’exercice d’une activité concurrente
Enfin, explorez les aspects légaux de votre futur contrat de location commerciale :
- Les obligations légales du locataire et du propriétaire
- Les dispositions légales spécifiques aux contrats de location commerciale
Ces points pourraient avoir un impact sur votre stratégie de négociation et vous évitera les mauvaises surprises. Au vu de la complexité législative et administrative, pour réussir une négociation des termes du bail, il est préférable d’être accompagné d’experts en immobilier commercial. Commerce Immo et son équipe se tient à votre disposition pour toutes questions. Nous pouvons vous accompagner tout au long de votre projet de location. Contactez-nous dès à présent pour faire le point sur votre situation, vos besoins et vos souhaits.
