Louer une partie ou la totalité de ses locaux à une autre entreprise. Voici en quoi consiste la sous-location commerciale. En effet, dans ce cas de figure, le locataire principal met d'un tiers (appelée sous-locataire) tout ou une partie du local qu'il loue en échange du paiement d'un loyer. Comme le stipule le site Entreprendre du Service Public, « la sous-location du bail commercial est en principe interdite. Elle peut cependant être autorisée par le propriétaire (ou bailleur) ». Avant d’énumérer comment obtenir ce droit, voyons en quoi cette solution peut vous être utile.
Sous-location commerciale : quand peut-elle être envisagée ?
Cette pratique peut vous être bénéfique dans les cas suivants :
Sous-louer votre local pour raisons commerciales
Vous êtes le locataire principal d’un local commercial et n'utilisez pas pleinement l'espace loué ? Si vous souhaitez réduire vos coûts vous pouvez le sous-louer à une autre entreprise.
Sous-louer un local pour plus de flexibilité d'expansion
Vous êtes une entreprise en pleine croissance ? La sous-location peut alors être une option pour vous. Elle peut vous permettre d’occuper temporairement un espace supplémentaire sans pour autant vous engager dans un bail à long terme.
Sous-louer votre local pour générer des revenus supplémentaires
Vous disposez d’un espace excédentaire ou sous-utilisé dans votre local, vous pouvez en profiter pour le sous-louer, avec accord de votre bailleur. Cela peut en effet être une une source de revenus supplémentaires.
N’oubliez cependant pas que la possibilité de sous-louer un espace commercial dépend des lois locales régissant les baux commerciaux ainsi que d’autres éléments.
Sous-location commerciale : quand est-elle possible ?
La sous-location d'un bail commercial est possible lorsque certaines conditions que voici sont réunies.
Les termes du bail commercial initial autorise ou non la sous-location
Certains baux commerciaux sont dotés de clauses spécifiques relatives à la sous-location. Elles précisent si elle est autorisée, dans quelles conditions et avec quelles restrictions.
La sous-location commerciale dépend de la volonté de votre propriétaire bailleur
Comme indiqué en amont, le locataire principal doit obtenir l'autorisation du propriétaire avant de sous-louer l'espace. Il doit également avoir connaissance des conditions de la sous-location.
Vigilance, car en cas de non-respect de ces deux conditions, le bailleur peut refuser de renouveler le contrat de bail principal ou le résilier.
L’autorisation de sous-location peut :
- Être écrite : ce sera le cas si la sous-location est déjà prévue dans le bail commercial initial. La rédaction d’un avenant est également envisageable. Ce document permet en effet de modifier, d’adapter ou de complémenter le contrat d'un commun accord entre les 2 parties au bail commercial ou un courrier. Précisons qu’en cas de renouvellement du bail commercial, l'autorisation de sous-louer doit être aussi mentionnée dans le contrat du bail renouvelé.
- Être tacite : elle découle dans ce cas d'une attitude claire et non équivoque du bailleur. À titre d’exemple, si le propriétaire donne une autorisation expresse au sous-locataire de réaliser des travaux, cela vaut accord tacite de la sous-location.
Il est important de noter que le bailleur a deux ans pour réclamer une révision du loyer. Et ce, à compter du jour où il a été informé du prix de la sous-location.
Sous-location commerciale : comment informer le bailleur ?
Vous êtes le locataire principal et votre contrat de bail autorise la sous-location ? Attention, vous devez quand même informer votre bailleur de votre intention de sous-louer votre local. Vous pouvez le faire par :
- Acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire)
- Lettre recommandée avec accusé de réception
Vous devrez mentionner :
- Les conditions de la sous-location
- L'identité du sous-locataire
Prenez garde :si le loyer de la sous-location est supérieur au montant du loyer principal, votre bailleur peut vous demander une majoration de loyer équivalente.
Pour vous répondre, le bailleur dispose de 15 jours. Son accord est considéré comme donné, en cas d’absence de réponse de sa part.
Sous-location commerciale : quel contenu ?
Signé entre le locataire principal et le sous-locataire, le contrat de sous-location doit faire mention des éléments suivants :
- Description du local sous-loué
- Affectation du local sous-loué (soit l'activité exercée)
- Montant du loyer de la sous-location
- Répartition des charges entre le locataire et le sous-locataire
- Règles de responsabilités du sous-locataire et du locataire vis-à-vis du bailleur
- Durée de la sous-location : généralement, elle ne doit pas outrepasser le temps restant à courir pour le bail principal.
Sous-location commerciale : quels effets pour les parties ?
La sous-location comporte différents effets pour le locataire principal et pour le sous-locataire.
Les effets de la sous-location pour le locataire principal
Le locataire principal doit veiller au respect des conditions du contrat de bail commercial conclu avec le bailleur. De ce fait, il doit ainsi :
- Payer le loyer au bailleur
- Recevoir un loyer du sous-locataire
En cas de non-respect des conditions du bail par le sous-locataire, il reste par ailleurs responsable à l'égard du bailleur (ex : détérioration du local sans réparation).
Les effets de la sous-location pour le sous-locataire
De son côté, le sous-locataire doit :
- Payer le loyer de la sous-location au locataire principal : vigilance cependant, car s’il n'existe pas de contrat entre le propriétaire et le sous-locataire, en cas de non-paiement du loyer par le locataire principal, le propriétaire bailleur peut exiger le règlement du loyer de la sous-location au sous-locataire.
- Jouir des mêmes droits que le locataire principal : il a ainsi l’obligation de respecter la destination des locaux établie dans le contrat du bail principal.
Vous envisagez de sous-louer un local commercial ? Commerce Immo peut vous accompagner dans votre recherche de sous-locataire ou de local. N’hésitez pas à nous contacter.
