Le bail commercial de votre local arrive bientôt à son terme ? Avez-vous pensé à ce que vous souhaitez faire : le renouveler ou le résilier ? Rappelons en premier lieu que ce contrat est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Nommé aussi bail 3-6-9, il peut toutefois être résilié à chaque fin de période triennale, soit tous les trois ans. Que vous soyez propriétaire ou locataire, voici un récapitulatif des informations à connaître à l’expiration d’un bail commercial.
Bail commercial : attention, il ne cesse pas automatiquement
Contrairement à d’autres baux, le bail commercial ne prend pas automatiquement fin à l’échéance du contrat. Si le locataire dispose d’un droit au renouvellement de bail conclu avec le propriétaire, ce dernier s’établit sous conditions. Ayant pour objectif de préserver l’activité du preneur, le régime des baux commerciaux lui offre une grande protection. Le preneur a donc la possibilité de demander le renouvellement du bail ou de donner congé.
De son côté, le propriétaire bailleur peut notifier un congé avec ou sans offre de renouvellement. Dans le second cas, une indemnité d’éviction peut être allouée au locataire, pour compenser le préjudice subi.
En revanche, si aucune des deux parties ne se manifeste, le bail se prolonge alors tacitement. Et ce, pour une durée indéterminée.
Bail commercial : le point sur la tacite prolongation
Comme indiqué, on parle de tacite prolongation, quand propriétaire et locataire ne se manifestent pas avant la fin du contrat de bail. Dans ce cas, aucun nouveau contrat de bail commercial n’est édité, et les parties continuent d'appliquer les dispositions énoncées lors de la signature du contrat. Preneur et bailleur honorent leurs obligations respectives.
Cela signifie également que le montant du loyer reste inchangé, durant la tacite reconduction. Seule une révision triennale peut être envisagée.
Comment mettre fin à la tacite prolongation ?
Pour mettre un terme à la tacite prolongation, une demande de congé doit être envoyée par le propriétaire ou le locataire. Celle-ci s’effectue « par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) à tout moment, mais au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil », précise le Service public.
Attention, car lors d'une prolongation tacite du bail, le locataire n'est plus titulaire du droit au bail. La vente de son fonds de commerce peut ainsi être compromise. La négociation avec le propriétaire d’un renouvellement du bail commercial ou la conclusion d’un nouveau bail est donc recommandée.
Il est aussi important de préciser que lorsque la durée du bail dépasse douze ans, le bailleur a le droit de déplafonner le loyer et de fixer un nouveau montant en fonction de la valeur locative du bien. Elle dépend de 5 points :
- Des caractéristiques du local considéré
- De la destination des lieux
- Des obligations respectives du bailleur et du preneur
- Des facteurs locaux de commercialité et des prix du marché dans le quartier
Le locataire a ainsi tout intérêt de se manifester avant le 12e anniversaire du bail commercial.
Renouvellement du bail commercial : quelles conditions ?
Dès lors que bailleur et preneur s’entendent pour renouveler le bail commercial, un nouveau contrat est rédigé. Les éventuelles modifications et nouvelles conditions apportées prennent effet à l’expiration du précédent bail.
Renouvellement du bail commercial : comment le locataire peut-il en bénéficier ?
Comme notifié en amont, le preneur jouit d’un droit au renouvellement de bail à la fin de la durée de son contrat. Il doit néanmoins honorer les obligations suivantes :
- Être propriétaire du fonds de commerce
- Être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) s’il est commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) s’il est artisan
- Exploiter le fonds de commerce de manière effective dans les locaux durant les 3 années ayant précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction
C’est pour cela qu’en cas de cession de droit au bail inférieure à trois ans, le cessionnaire doit impérativement négocier avec le bailleur, afin d’éviter un défaut d’exploitation. De cette façon, le droit au renouvellement ne pourra pas lui être refusé.
La demande doit être adressée par le locataire au propriétaire des locaux dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail.
Elle peut être envoyée de deux manières différentes :
- Par lettre recommandée avec AR
- Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
Elle doit également contenir la mention notée à l'alinéa 4 de l'article L. 145-10 du code de commerce : « Dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »
Qu’en est-il de la demande de renouvellement du bail commercial par le bailleur ?
Renouvellement du bail commercial par le bailleur
De son côté, le bailleur peut aussi donner congé avec (ou sans) offre de renouvellement du bail commercial. Cette initiative est généralement engagée avec un objectif précis : l’augmentation du loyer. Le nouveau montant proposé doit être indiqué.
Le congé doit être donné avec les motifs :
- Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
- Six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil
Le locataire a dès lors 3 choix :
- Accepter le renouvellement et le nouveau loyer : il doit pour cela donner son accord par lettre RAR, par acte de commissaire de justice (anciennement d'huissier de justice) ou encore de manière tacite, en payant spontanément l'augmentation du loyer.
- Accepter le renouvellement, mais refuser le nouveau loyer : ici, un accord amiable du nouveau montant du loyer doit être trouvé entre les deux parties. La commission départementale de conciliation (ou le tribunal judiciaire si aucune conciliation n'est possible) peut être saisi pour trancher.
- Refuser l'offre de renouvellement : cette décision entraîne la dissolution du bail commercial, sans possibilité pour le locataire d’obtenir une indemnité d'éviction.
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