« Quand vais-je pouvoir réviser le loyer de mon local commercial ? » Si vous êtes propriétaire d’un local commercial, vous vous êtes fort probablement déjà posé cette question. Fixé librement entre les parties (bailleur et preneur) lors de la signature du bail commercial, le prix du loyer n’est soumis à aucun plafond ni règle de calcul. En revanche, en cours de bail, le loyer est révisé selon différents mécanismes et occasions.
Bail commercial : quand augmenter le loyer ?
La révision du loyer peut être d’origine légale (soit prévue par la loi) ou d’origine conventionnelle (révision prévue par le contrat, selon la volonté des parties).
Bail commercial : les révisions légales
Il existe deux types de révision légale :
- La révision triennale
- La révision lors du renouvellement du bail
La révision triennale
La révision triennale peut intervenir tous les 3 ans – à chaque fin de période triennale - à la demande du propriétaire ou du locataire.
Attention, cette révision n'est pas automatique, mais il est possible d’exercer ce droit, même si le bail commercial ne le prévoit pas. La demande peut être effectuée que lorsque la période de 3 ans est expirée (soit dès le lendemain de son expiration). Aucun délai maximum n'est néanmoins notifié. Elle peut donc être établie après l'expiration d'un délai de 4 ans, 5 ans ou plus.
Pour être valable, la demande de révision doit être envoyée par :
- Acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
- Ou lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)
Le montant du loyer demandé doit être explicitement notifié.
En cas d’acceptation, le locataire peut écrire au propriétaire pour lui donner son accord ou simplement payer le nouveau loyer à échéance.
La révision lors du renouvellement du bail
Lorsque le contrat de bail parvient à son terme (au bout de 9 ans minimum), le locataire profite du droit au renouvellement du bail commercial, dès lors qu’il y a exercé son activité depuis plus de 3 ans.
Le loyer du bail renouvelé est déterminé de façon libre par les parties. La demande doit être faite six mois avant la date d’échéance du bail, au plus tard. En cas de désaccord, le loyer est alors fixé par le tribunal judiciaire, qui applique la règle du plafonnement du loyer.
Bail commercial : la révision conventionnelle
De son côté, la révision conventionnelle peut être appliquée via :
- Une clause d’échelle mobile
- Une clause-recette
La clause d’échelle mobile
La clause d’échelle mobile, aussi nommée clause d’indexation, se définit par une révision automatique aux périodes et selon l’indice de référence prévu par les parties et mentionné dans le contrat de bail. Ici, la modification du loyer a lieu au rythme prévu (souvent à l’échéance annuelle) et pas forcément tous les trois ans.
L'indice diffère en fonction du type d’activité exercée :
- L'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) est usité pour les activités commerciales ou artisanales.
- L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) est utilisé pour les autres activités
- L'indice du coût de la construction (ICC) peut aussi être adopté pour l'indexation du loyer
La clause recette
La révision par l’effet d’une clause-recette signifie que le loyer est indexé sur le chiffre d’affaires du preneur. Les variations interviennent ici aux dates convenues entre les parties.
En sus d'une partie variable correspondant à un pourcentage du chiffre d'affaires exécuté par le locataire, le loyer se compose également souvent d’une partie fixe (qui est le loyer minimum garanti).
La clause recette est fréquemment pratiquée pour les locaux se situant dans les centres commerciaux.
Bail commercial : comment augmenter le loyer lors de la révision triennale ?
La révision triennale s’exécute en prenant en compte l'un des indices suivants :
- Indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales
- Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités
À noter qu’elle est en principe plafonnée. Elle ne peut donc pas dépasser la variation de l’ILC ou de l’ILAT.
Concernant les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut être supérieure à 10 % du loyer, payé au cours de l'année précédente.
Quant aux PME, la variation annuelle de l’ILC ne peut dépasser 3,5 %, entre le 2e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023.
Bail commercial : dans quels cas le loyer peut-il être déplafonné ?
Comme le précise le Service public, le propriétaire peut demander une élévation du loyer déplafonné dans les 2 cas suivants :
- Modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, etc.) : dès lors qu’elle induit une variation de plus de 10 % de la valeur locative et qu’elle influe favorablement sur l'activité commerciale du locataire (hausse significative du chiffre d'affaires notamment)
- Changement d'activité (déspécialisation) dans le bail, demandé par le locataire
Le loyer pourra alors coïncider avec la valeur locative des locaux, qui tient compte des :
- Caractéristiques du local : emplacement, surface, standing et agencements des locaux, etc.
- Destination des lieux : nature et nombre des commerces autorisés par le bail
- Obligations des parties : répartition des taxes et charges de la copropriété par exemple
- Facteurs locaux de commercialité : enseignes de notoriété, transports…
- Prix pratiqués dans le voisinage
Bail commercial : comment augmenter le loyer lors du renouvellement ?
S’il est fixé librement par les parties, le loyer du bail renouvelé est néanmoins plafonné. La variation du loyer ne peut ainsi pas dépasser la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), dans les 2 cas suivants :
- Au moment du renouvellement du bail, 6 mois avant l'expiration du bail: congé donné par le bailleur ou demande de renouvellement faite par le locataire 6 mois avant
- Quand le bail se poursuit au-delà de neuf ans tacitement, sans réaction des deux parties et sans dépasser 12 ans.
Quand la variation annuelle dépasse 3,5 %, la formule de calcul suivante doit être appliquée :
Loyer en cours x (indice précédent d’un an le dernier indice publié au moment de la révision / indice en vigueur au jour de la dernière révision) x (1+3,5 %)
Il est important de préciser également que le loyer du bail renouvelé peut être établi sans respecter la règle de plafonnement du loyer. Il est alors fixé à la valeur locative, tout comme lors d’un déplafonnement lié à la durée du bail (plus de 9 ans) ou à des modifications notables (améliorations importantes apportées aux lieux loués par exemple).
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