En principe, toute location immobilière nécessite un bail. Cette règle vaut aussi pour l’immobilier commercial. La majorité des commerçants et sociétés commerciales ne sont pas propriétaires des murs où ils exercent leur activité commerciale. Ils louent ainsi un local qui doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce. Cette location, régie par le statut des baux commerciaux, leur donne des droits, mais aussi des obligations.
Local commercial : quand s’applique le statut des baux commerciaux ?
Le statut des baux commerciaux se définit par un ensemble de règles s'appliquant automatiquement au contrat de bail commercial.
Le locataire bénéficie en effet de différents avantages :
- Le droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans
- Le versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement
- La révision du loyer à chaque période triennale (tous les 3 ans) ou selon une clause d'échelle mobile
Afin que le statut des baux commerciaux soit appliqué, les 4 conditions que voici doivent être réunies :
- Présence d’un contrat de bail
- La location concerne un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel
- Un fonds de commerce est exploité dans le local
- Le locataire du bail doit être immatriculé au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RNE (Registre national des entreprises)
Pour rappel, le contrat de bail commercial oblige le propriétaire de mettre à disposition du locataire un local à usage commercial. Le preneur s’engage de son côté à payer un loyer.
Si le contrat de bail commercial est obligatoire pour la location d’un local à un commerçant, artisan ou industriel, dans certaines situations, la question de la rédaction d’un bail commercial peut se poser.
Bail commercial : doit-il être obligatoirement écrit ?
Comme le précise le Service public, il n’existe pas « de forme obligatoire pour la conclusion d'un bail commercial. » En règle générale, le bail commercial est toutefois établi par écrit.
Bail commercial écrit : quelles conditions ?
Le bail commercial écrit apporte une preuve de l'existence du contrat. Il permet en effet de lister de manière claire et précise les droits et obligations de chacune des parties.
Il peut être établi sur :
- Un support papier
- Un support électronique
Dans les deux situations suivantes, le bail commercial doit impérativement être rédigé par un notaire :
- La durée du bail dépasse 12 ans
- Le bail concerne un débit de boissons : bar, restaurant, caviste, supermarché, épicerie.
Le bail commercial écrit est le plus usité afin d’éviter tout conflit entre les parties. Elles ont prévu l’ensemble des éléments liés à l’exécution et la résiliation de leur relation commerciale.
Néanmoins, le bail verbal reste possible.
Le bail commercial oral : quelles conditions ?
Puisque la loi n’exige aucune condition de forme, le bail commercial non écrit est parfaitement valable. Les juges l’ont reconnu comme tel en 1985 (Cass, Civ 3, 12 février 1985).
Il relève également du statut des baux commerciaux et sa durée minimale est de 9 ans.
Dans ce cas, les conditions requises sont notifiées uniquement à l’oral entre les parties. Cela signifie qu’aucun contrat n’est rédigé, ni signé. Le bail commercial oral peut être privilégié lorsqu’il y a par exemple :
- Une certaine proximité entre le bailleur et le locataire
- Une volonté de faire évoluer le contrat rapidement
Attention cependant, pour que le contrat oral soit qualifié de bail commercial, le propriétaire bailleur et le locataire doivent être obligatoirement d’accord sur :
- L’élément objet de la location : soit le local commercial
- Le prix du loyer
Cet impératif est spécifié par un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 mars 2008 (Cass, Civ 3, 4 mars 2008).
Comme pour le bail commercial classique, le contrat oral doit appliquer les règles afférentes au statut des baux commerciaux :
- Congé du bail commercial possible à chaque fin de période triennale en respectant un préavis de 6 mois
- Droit au renouvellement du bail
- Cession du droit au bail
- Indemnité d’éviction ou d’occupation
- Travaux
- Etc.
Bail commercial : quels sont les risques d’un contrat oral ?
Il est important de rappeler que l’absence de bail commercial écrit comporte des risques, notamment en termes de preuves. Notons par ailleurs que pour le commerçant, le bail commercial constitue un acte de commerce. Sa preuve peut ainsi être rapportée par tout moyen (Cass, Com, 14 février 1956).
Le plus difficile reste à prouver son contenu. Certes, durant le contrat de location d’un local commercial, la rédaction d’un contrat n’est pas nécessaire, mais il peut être fort utile dans certains cas, en particulier lors d’un éventuel conflit entre bailleur et preneur. Car, si différentes clauses ou conditions particulières peuvent être négociées entre les parties (montant ou paiement du loyer, clause de résiliation, clause tout commerce …), elles peuvent être déséquilibrées. Elles peuvent en effet être profitables à une partie, mais pas à l’autre. En cas de désaccord, la partie susceptible de profiter d’une clause particulière peut éprouver des difficultés à démontrer son existence, quand un contrat de bail n’est pas rédigé sur papier. Ce dernier laisse en effet moins de place au doute. Les différents accords et autres conditions particulières émises au cours des négociations sont facilement prouvables. Pour gagner en sérénité et se concentrer pleinement à son activité commerciale ou autres, il est ainsi préférable de signer un contrat de bail commercial écrit.
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