Toute location d’un bien commercial ou professionnel est soumise à différentes règles. Le contrat qui lie les deux parties – bailleur et preneur – définit leurs obligations respectives. Avant de détailler les droits et devoirs du propriétaire, revenons sur la définition du bail professionnel.
Bail professionnel : pour qui ?
Le bail professionnel concerne des locaux au sein desquels le locataire n’exerce ni une commerciale, ni agricole, ni industrielle. Il est en effet essentiellement destiné aux :
- Professions libérales réglementées : experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats...
- Non réglementées : consultants, conseils en gestion…
Ce contrat de location, à usage strictement professionnel et obligatoirement écrit, peut être rédigé par les parties elles-mêmes, par un avocat ou encore par un notaire, dès lors que sa durée est supérieure à 12 ans.
Bail professionnel : quel contenu ?
Librement fixé par les parties, il contient les caractéristiques suivantes :
- L'identité des parties (propriétaire et locataire)
- La description du local, voire des locaux annexes
- La durée du bail : pour rappel, elle ne peut être inférieure à 6 ans
- Le montant du loyer ainsi que ses conditions de paiement et de révision
- La répartition des charges
- Le dépôt de garantie
- Les obligations respectives du bailleur et du preneur : paiement du loyer et local libre, rappelle le Service public.
Revenons d’ailleurs plus en détails sur les droits et obligations du bailleur.
Bail professionnel : bailleur, quels sont vos droits ?
Les propriétaires d’un bail professionnel ont certes des obligations, mais ils ont aussi des droits. En voici quelques-uns (liste non exhaustive).
Le bailleur conserve un droit de regard sur l’activité exercée
Vous avez un droit de regard sur l’activité exercée dans votre local professionnel, qui doit être conforme à sa destination. L’activité ne doit être ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole.
Le bailleur peut librement fixer le loyer et ses conditions de paiement et de révision
C’est un point important. Le propriétaire d’un local professionnel a la possibilité de fixer librement le loyer avec son locataire. En cas de désaccord, le preneur est libre de refuser et de ne pas louer le local proposé.
Vous pouvez aussi décider à quelle date mensuelle doit être versé le loyer et de quelle manière (modalités de paiement).
Vous avez aussi la possibilité de réclamer le versement d’un dépôt de garantie. Son montant est fixé librement avec votre preneur. Vous avez également la main sur les conditions de révision du loyer.
Le bailleur peut décider de la répartition des charges
Vous avez la possibilité de rédiger librement différentes clauses de votre bail professionnel. Vous pouvez ainsi répartir comme vous le souhaitez, avec accord de votre locataire, les charges et taxes.
Le bailleur peut interdire la sous-location
Vous ne souhaitez pas que votre local professionnel soit sous-loué ? Vous pouvez inclure une clause d’interdiction dans le contrat de location.
Le bailleur a le droit de récupérer un local en bon état
Au terme du contrat de bail, vous êtes en droit de récupérer votre local professionnel en bon état général, entretenu et propre. Le local doit vous être rendu à la date et à l’heure convenue avec votre locataire sortant.
Quid des obligations ?
Bail professionnel : quels sont les devoirs d’un propriétaire ?
Lors de la signature d’un bail professionnel, tout propriétaire à des obligations envers son locataire. Il doit en particulier assurer l’entretien du local afin de ne pas mettre en péril l’exercice de l’activité de son locataire. Si vous êtes bailleur, voici vos principaux devoirs.
Le bailleur doit délivrer un local en bonne et due forme
Délivrer un local en bonne et due forme, dans son intégralité, revient à :
- Confier votre local professionnel entièrement (soit un accès total et à toutes les pièces)
- Louer le bien professionnel en bon état : il doit être propre et les dernières normes en vigueur doivent être respectées. En cas de vétusté de l'électricité par exemple, une remise aux normes avant location devra être effectuée.
Le bailleur ne doit cacher aucun vice au preneur
Attention, aucun vice ne doit être dissimulé à votre futur locataire. Notamment si l’un ou plusieurs de ces vices auraient pu faire fuir votre potentiel locataire.
Le bailleur doit garantir l’éviction au preneur
En tant que propriétaire, vous devez vous assurer de la garantie d’éviction. Cela signifie que vous ne pouvez pas réaliser des actes ou travaux qui pourraient priver votre locataire de la jouissance d’une partie ou de l’ensemble du local professionnel.
Le bailleur doit garantir l’exercice de l’activité du preneur
En garantissant l’activité de votre locataire, vous vous engagez à ne pas troubler l’exercice de l’activité du preneur. Il n’est pas exemple pas possible d’y exercer vous-même une profession concurrentielle.
Le bailleur doit prendre en charge les gros travaux
Si les petits travaux d’entretien sont à la charge du locataire, les gros travaux, dits de gros œuvre, reviennent au propriétaire. Notons également que lorsque le contrat ne précise pas la répartition des charges, librement définie dans le contrat, le propriétaire se doit de payer les impôts fonciers ainsi que les frais d'assurance de l'immeuble.
Le bailleur doit transmettre les diagnostics récents au locataire
En tant que propriétaire, vous devez absolument transmettre les diagnostics récents obligatoires à votre locataire. Ils doivent annexer au contrat de location :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
Le bailleur doit effectuer un état des lieux
Un état des lieux à l'entrée et à la sortie du locataire (précieusement conservé par chacune des parties ou joint au contrat de bail) doit être effectué par :
- Le bailleur et le locataire, à l'amiable : chaque partie peut ici exposer son point de vue
- Un commissaire de justice : les frais sont alors partagés par moitié entre les parties, peu importe qui en est à l'initiative
Vous souhaitez avoir plus de renseignements sur vos droits et devoirs en tant que bailleur ou êtes à la recherche d’un nouveau locataire ? Face aux enjeux et à la complexité des baux commerciaux, il peut être judicieux d’envisager la gestion locative. Les experts de Commerce Immo peuvent vous accompagner dans votre projet de location. N’hésitez pas à nous contacter, nous ferons le point sur vos désirs et besoins.
