Si vous cherchez la meilleure manière de vous constituer une rente locative, pourquoi ne pas investir dans un local commercial ? Ce choix peut être bien plus rentable qu’un investissement dans l’immobilier résidentiel, à condition de connaître et d’appliquer quelques règles que voici.
« Dois-je investir dans l’immobilier résidentiel ou commercial ? » Bien évidement, tout dépend de votre projet et de votre objectif. Si la constitution d’une bonne rente locative en fait partie, l’immobilier commercial peut être la meilleure option. Et, ce pour différentes raisons. Détaillons-en quelques-unes.
Murs commerciaux : meilleure rentabilité, sécurité et liberté
Le marché de l’immobilier d’entreprise est plus rentable et sécurisé que celui de l’immobilier résidentiel.
Immobilier commercial : un rendement entre 4 et 8 %
Investir dans un local commercial permet de dégager un bien meilleur rendement annuel. Alors que le taux de rentabilité d’un bien résidentiel oscille entre 2 % et 5 %, le rendement d’un local commercial varie, lui, entre 4 et 8 %. Ainsi, en achetant et en louant des murs de commerces durant une période bien définie, vous pouvez obtenir une rente presque deux fois supérieure !
Immobilier commercial : des impayés moindres
Investir dans l’immobilier commercial est également plus sécurisé par rapport à un bien résidentiel. Le règlement du loyer constitue l’une des créances prioritaires. Le bail étant une partie du fonds de commerce, il représente en effet aussi une partie du capital de l’entreprise.
D’autre part, le risque de vacance locative d’un local commercial est aussi moins élevé par rapport à un bien résidentiel. Le bail commercial 3-6-9 offre en effet une certaine sécurité durant un temps donné. Il ne peut être rompu par l’entreprise locataire avant l’arrivée de l’échéance prévue (3, 6 ou 9 ans).
Immobilier commercial : des prix libres
Autres avantages, et non des moindres, la souplesse offerte aux propriétaires. Les prix des locaux et du loyer peuvent se fixer librement (en respectant toutefois quelques règles liées au secteur) et la plus-value peut être intéressante en fonction de l’emplacement et de l’état du local commercial. Les frais peuvent aussi se partager avec le locataire, via des clauses ajoutées au contrat de bail.
Comment calculer alors la rentabilité de murs commerciaux ?
Murs commerciaux : calcul de la rentabilité
Rentabilité brute, rentabilité nette… Quelles différences et comment les calculer ?
Calcul de la rentabilité brute
La rentabilité brute correspond au prix d'acquisition (prix des murs, frais d’agence et de notaire, travaux) et au loyer brut annuel du local. Pour la calculer, il convient de multiplier par 100 le loyer annuel (loyer mensuel x 12) et de diviser le montant obtenu par le prix d'achat du bien.
La formule est donc la suivante :
Rendement brut = (montant du loyer mensuel × 12) × 100 / prix d’achat du local
Calcul de la rentabilité nette
La rentabilité nette signifie nette de frais et de charges, soit la véritable rentabilité du local commercial pour un propriétaire. Elle prend ainsi en compte :
Les frais d’entretien et de gestion du local
- La taxe foncière
- Les frais de gestion (gestion locative, assurance…)
- Les charges de copropriété (non récupérables)
- Les frais d’entretien (petits et gros travaux)
- Les intérêts d’emprunt (prêt immobilier éventuel)
- Etc.
Toutes ces charges doivent être retirées aux loyers perçus par le locataire.
La formule de calcul est ainsi la suivante :
Rendement net = (montant du loyer mensuel × 12) × 100 - (charges locatives) / prix d’achat
La fiscalité
La fiscalité doit aussi être estimée, afin de connaître la somme réelle des revenus que vous pouvez attendre de votre investissement. Car votre revenu net d’un investissement locatif est soumis à l’impôt sur les revenus fonciers, comme les logements loués vides. Le montant de l’impôt dépend de votre régime ainsi que de votre tranche d’imposition. Une fois ce dernier déduit de vos revenus, vous obtenez alors la rentabilité locative nette-nette. Certains dispositifs de défiscalisation peuvent permettre d’alléger la note.
Les charges et travaux sont par exemple déductibles des loyers lors de la déclaration fiscale. Les déficits fonciers peuvent s'imputer sur vos revenus fonciers, dans la limite de 10 700 € par an. Quant au surplus éventuel et autres intérêts d'emprunt, ils peuvent s'imputer sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Grâce à ce mécanisme, vous pouvez réduire votre base imposable, et payer moins d'impôts.
Comment améliorer ensuite ce rendement locatif ?
Murs commerciaux : trois leviers pour optimiser la rentabilité
Pour obtenir un meilleur rendement locatif, des solutions existent.
Optimisation rendement locatif : diminuer les coûts
En diminuant certaines charges, vous pouvez augmenter votre rendement locatif. Certaines dépenses, notifiées dans une clause du bail commercial, peuvent en effet être supportées par votre locataire :
- Les dépenses d’entretien et de réparations courantes
- Les dépenses d’équipement de la copropriété
- La taxe foncière
- Les impôts
- Les taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble
- Les taxes et redevances liées à un service dont jouit le locataire de façon directe ou indirecte
L’ensemble de ces frais attribués à votre locataire vous permettra d’améliorer nettement votre rendement.
Optimisation rendement locatif : des petits travaux pour augmenter le loyer
L’amélioration de votre rendement locatif peut aussi passer par une hausse des loyers perçus. Pour cela, des petits travaux d’aménagement peuvent être envisagés : création de rangements, de bureau, pièces modulables, transformation d’espace, parking… Des petits plus qui augmenteront la valeur de votre local.
Optimisation rendement locatif : renégocier le taux d’emprunt
Afin d’obtenir un taux d’emprunt immobilier plus favorable, pensez à le renégocier en envisageant un rachat de crédit. Vous pouvez aussi revoir vos contrats d’assurance, pour faire baisser la note, et ainsi augmenter votre rendement.
Pour avoir une idée du rendement locatif d’un bien, il peut être judicieux d’investir dans un local occupé. Vous connaitrez ainsi le loyer, afin d’évaluer le juste prix. Cela prouve aussi que le commerçant ou l'entrepreneur locataire est bien solvable, ce qui atteste les qualités de l'emplacement.
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