Vous vous apprêtez à louer un local commercial ? Avant toute signature de bail, avez-vous pris le temps d’étudier les différents contrats qui s’offrent à vous ? Selon votre situation, vos besoins et vos désirs, vous n’êtes pas forcé de contracter un bail commercial dit classique. Il existe en effet plusieurs alternatives à ce contrat. Nous allons d’ailleurs nous pencher aujourd’hui sur le bail à l’américaine.
Bail à l’américaine : définition
Bien qu’encore méconnue, la notion de bail commercial à l'américaine est de plus en plus usitée dans l’immobilier commercial. De quoi s'agit-il précisément ? Quelles sont ses particularités, ses avantages et inconvénients par rapport au bail commercial dit classique ?
Pour rappel, afin de s’installer en tant que professionnel exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale, il est nécessaire de conclure un bail commercial avec le propriétaire. Régi par le statut des baux commerciaux, articles L. 145-1 et suivants du Code du commerce, ce contrat protège à la fois le bailleur et le preneur et doit répondre à diverses règles de forme et de fond, sous peine de nullité. Chacun profite de droits, mais se soumet également à diverses obligations. Objectif, pouvoir gérer au mieux les situations litigieuses entre les deux parties.
Conclu pour une période de 9 ans, ce contrat de bail peut comporter une clause facultative de pas-de-porte. Il s’agit d’un supplément de loyer ou d’une indemnité à verser au propriétaire.
Pour exploiter le bail commercial, le locataire doit également s'acquitter d’un droit au bail au locataire sortant. Quant à la résiliation, elle peut s’établir à chaque fin de période triennale, soit tous les 3 ans.
Le bail commercial à l’américaine, similaire sur certains aspects, présente quelques clauses et éléments différents. En effet, à l’instar du bail commercial classique, le bail à l'américaine est un contrat qui lie un propriétaire de local commercial et son locataire, pour l'exercice d'une activité commerciale, artisanale ou industrielle.
Étant donné qu’il n’est pas juridiquement défini, il n’est pas soumis au statut des baux commerciaux. Il est ainsi le résultat des usages et négociations entre propriétaire et locataire à la recherche de souplesse et de liberté.
Bail à l’américaine : une conclusion dérogatoire
Puisqu’il ne respecte pas les mesures destinées à protéger la commercialité de l’activité, le bail à l’américaine est dérogatoire au statut des baux commerciaux. C’est la raison pour laquelle il s’apparente davantage au bail professionnel qu’au bail commercial.
Un contrat de bail peut être qualifié « à l’américaine » lorsque :
- Le bail est de courte durée : le terme du bail prévu est de 3 ans maximum, soit bien inférieur aux 9 ans minimum légaux.
- La durée du bail est ferme : la résiliation anticipée ainsi que le droit au renouvellement du bail (propriété commerciale) à l’expiration du contrat initial ne sont pas possibles.
Cependant, il n’exige pour sa part aucun droit au bail à un locataire. Il n’existe pas non plus de pas-de-porte à la conclusion du contrat. Quant à sa durée, elle est fixée librement entre les deux parties. Elle peut donc être bien plus courte. Revers de la médaille, les loyers, tout comme les garanties sont souvent plus élevées.
L'une des principales particularités du bail à l'américaine réside donc dans l'absence de différentes clauses facultatives, présentes généralement dans un contrat de location commerciale classique.
Bail à l’américaine : avantages et inconvénients
Le bail à l’américaine présente divers avantages, mais aussi quelques inconvénients que voici.
Bail à l’américaine : ses atouts
- L'absence de pas-de-porte : elle permet au locataire d'exploiter pleinement le local commercial, sans avoir à payer une quelconque autre somme d'argent au bailleur, comme supplément de loyer ou d’indemnité.
- Une durée fixée librement : le bail à l’américaine n’est soumis à aucun encadrement légal de durée. Cela offre ainsi au locataire et au bailleur plus de liberté.
- Une résiliation de bail facilitée : mettre fin à ce type de contrat est beaucoup plus simple que dans le cadre d’un contrat de bail commercial classique. Nul besoin d’attendre la fin d’une période triennale par exemple.
- Une bonne solution pour les jeunes entrepreneurs : le bail à l’américaine permet au preneur d’entamer son activité en minimisant les frais de départ
Bail à l’américaine : ses faiblesses
- Un contrat moins protecteur que le bail commercial classique : selon les dispositions prises, le propriétaire ou le locataire ne jouit plus du régime protecteur des baux commerciaux.
- Un loyer plus élevé : en raison de l’absence de pas-de-porte et de droit au bail, le loyer d’un bail à l’américaine est souvent plus cher que celui d’un bail commercial. Cela peut s’expliquer par l’intégration indirecte du pas-de-porte (droit d’entrée) dans le montant du loyer. Cela afin de fractionner le paiement sur la durée du bail. Cette intégration permet un paiement fractionné du pas-de-porte sur la durée du bail. Ainsi, le loyer mensuel comprend le montant de la valeur locative des lieux et l'amortissement d'un droit d'entrée.
- Des révisions de loyers pénalisantes : les modalités de révision des loyers ne sont pas avantageuses pour le locataire. Le loyer initial étant plus élevé qu’au sein d'un bail classique, les révisions, se fondant sur ce loyer initial, sont également plus hautes.
- Des garanties plus lourdes : pour les mêmes raisons que précitées, les garanties d’un bail à l’américaine sont plus importantes.
- Pas de récupération de droit au bail : puisque le bail à l’américaine ne permet pas le droit au bail, en cas de cession du fonds de commerce, le nouveau locataire n’a pas la possibilité de récupérer un droit au bail.
En résumé, cette alternative au bail commercial est dotée d’une plus grande flexibilité, mais le prix à payer peut-être onéreux. Afin d’effectuer le meilleur choix pour votre activité et votre profil d’entrepreneur, demandez conseil à un expert des baux commerciaux. Commerce Immo peut vous accompagner dans vos démarches.
