Un locataire d’un immeuble vendu en bloc pourrait-il s’opposer à son achat, par le biais d’un droit de préemption ? Cela dépend des situations. Pour rappel, ce droit légal ou contractuel est un mécanisme juridique permettant à certains locataires ou entités (comme les collectivités publiques par exemple) d'acquérir un bien immobilier en priorité, dès lors que leur propriétaire souhaite le vendre. Il s’agit d’une entrave à la liberté contractuelle qui se justifie par le principe de l’intérêt public, ou de la protection du locataire. Selon les cas, cela peut ainsi concerner la vente d'un immeuble en bloc, qui se définit par la cession d'un ensemble immobilier composé de plusieurs biens (appartements et locaux commerciaux), mais vendus en une seule et unique transaction globale.
Vente d’immeuble en bloc : le droit de préemption n’est pas automatique
La vente d’un immeuble en bloc diffère de celle d’un lot seul. Il en va de même pour le droit de préemption et le congé pour vente. Si ce principe profite automatiquement au locataire lors de la vente du bien qu’il occupe pour un logement unique, il ne peut pas forcément en bénéficier avec la vente d’un immeuble vendu en bloc.
Vente d’immeuble en bloc : les cas où le droit de préemption ne s’applique pas
Pas de droit de préemption pour les locataires de locaux commerciaux ou artisanaux
Selon l’article L145-46-1 du Code de commerce, les locataires de locaux commerciaux ou artisanaux ne jouissent pas d’un droit de préemption lors de la vente d’un immeuble en bloc : « [Le droit de préemption] n’est pas applicable en cas de […] cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux », notifie l’article.
Pas de droit de préemption pour les locataires de locaux d’habitation et professionnels
La loi du 31 décembre 1975 établi plusieurs exceptions pour les locaux d’habitation et professionnels au sein d’un immeuble en bloc.
Les locataires ne profitent pas d’un droit de préemption si :
- L’acquéreur de l’immeuble est un parent ou allié du propriétaire jusqu’au 4e degré
- L’acquéreur est un organisme HLM ou une société mixte sous conditions
- La mairie use de son droit de préemption urbain
- L’immeuble est composé de moins de 5 logements décentsayant : une pièce principale de plus 9m² à 2m20 de hauteur sous plafond, une installation sanitaire privative comprenant un WC et séparée de la cuisine et de la pièce principale. Les chambres de bonnes sont donc exclues
- L’immeuble est doté d’au moins 5 logements et l’acquéreur s’engage à prolonger les baux pour au moins six ans
Quels sont alors les cas où ce droit n’est pas exclu ?
Vente d’immeuble en bloc : ces cas où le droit de préemption s’applique
Come évoqué en amont, le droit de préemption est une protection lors d’une vente à la découpe de l’immeuble par le propriétaire.
Un immeuble de plus de 5 logements ouvre au locataire un droit de préemption
Réalisation de travaux, vente à la découpe, mise en baux meublés… Vous envisagez de donner congé aux locataires en place ou ne pas prolonger leurs baux pour au moins 6 ans, après avoir acheté un immeuble en bloc occupé ? Prenez garde. Dans le cas où l’immeuble convoité comporte plus de 5 logements, les locataires ont alors accès au droit de préemption.
Certes, il ne vaut que pour le bien qu’ils occupent, mais cela engendre des contraintes.
Ce droit leur offre une priorité d’achat sur leur logement. Le prix et les conditions sont fixées par le propriétaire. Si ce bénéfice n’est pas respecté, la vente peut être annulée.
Immeuble vendu en bloc : comment appliquer le droit de préemption ?
Afin d’honorer le droit des locataires, le propriétaire bailleur doit notifier la mise en vente des logements aux locataires par lettre recommandée avec avis de réception.
- Les conditions et mentions impératives suivantes doivent être indiquées :
- Les coordonnées et l’identité du propriétaire
- L’accord d’un droit de préemption
- L’objet de la vente : pour une copropriété, il faut mentionner les tantièmes de propriété
- Le prix et les conditions de vente
- La mention obligatoire suivante : « Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe »
- Les diagnostics techniques (état apparent de la solidité du clos et du couvert, des conduits et canalisations collectives, des équipements communs et de sécurité).
- Le projet de règlement de copropriété
- Le droit d’option : à réception de la lettre, les locataires ont deux mois pour décider de préempter ou non leur logement.
Droit d’option : quelles conditions ?
Refus du droit d’option
Les locataires peuvent refuser leur droit d’option en répondant expressément au courrier, ou en restant simplement silencieux.
Acception du droit d’option
Si les locataires acceptent, ils doivent en informer le bailleur :
- Par lettre recommandée avec avis de réception
- Ou par commissaire de justice ou par remise contre décharge
Ils ont alors deux mois pour conclure l’achat du bien, ou quatre mois s’ils envisagent de réaliser un crédit immobilier.
Notons cependant qu’une contre-proposition ne vaut pas pour acceptation. Celle-ci doit être simple, sans réserve ni conditions, pour être valable.
Tout dépassement de délai entraîne la nullité de la vente, hormis cause légitime ou cas de force majeure rencontrés par les locataires.
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