La raison vous appartient et votre décision est prise, vous voulez vendre votre local commercial. Avez-vous étudié les différentes options qui s’offraient à vous pour mener ce projet à bien ? Le prix de vente que vous avez en tête est-il juste ? Évaluation du marché, type d’investisseur visé, estimation du prix de vente… Avant de vous lancer, ces éléments doivent être déterminés avec minutie afin de réaliser une transaction répondant aux intérêts des deux parties.
Vente local commercial : tout ce à quoi sert l’estimation
Fixer un prix de vente sans estimation préalable peut grandement vous pénaliser. En plus de sous-évaluer ou surévaluer votre bien commercial, vous risquez de rallonger le délai de vente. Faire appel à un professionnel du secteur peut en effet vous permettre de :
Ne pas brader le prix de votre local
Vendre dans l’urgence ne doit pas signifier pour autant devoir brader le prix de vos murs de boutique. Cela pourrait d’ailleurs faire fuir les potentiels acheteurs, qui soupçonneraient une éventuelle arnaque. C’est pourquoi le prix doit être adapté au marché et aux prestations de votre bien, afin de susciter de l’intérêt. De cette façon, vous pourrez obtenir une meilleure proposition d’achat.
Trouver rapidement un acheteur
En proposant votre local commercial au prix du marché, vous multipliez vos chances de trouver rapidement un acquéreur.
Fixer le meilleur prix d’accroche
Selon le délai de vente désiré, l’estimation de votre local commercial vous permet de fixer le meilleur prix d’accroche en vue de la publicité à effectuer. Une fourchette basse et hausse vous est soumise.
Estimation local commercial : les données à prendre en compte
Premièrement, le prix d’un local commercial ne s’évalue pas de la même manière qu’un bien immobilier résidentiel. Ainsi, les données à prendre en compte sont totalement différentes. L’emplacement (n°1, n°1 bis, n°2, et autres), la surface, les prestations, l’état général, l’offre et la demande, bien libre d’occupation ou occupé… Divers critères sont pris en compte pour trouver le juste prix. Le type d’acheteurs visé entre aussi en jeu.
Vente local commercial : deux catégories d’acheteurs
Les potentiels acheteurs d’un local commercial ou des murs d’une boutique entrent dans deux catégories :
Les investisseurs :
Les investisseurs achètent un local commercial dans le but de se créer un patrimoine immobilier et de réaliser un revenu locatif.
Les entrepreneurs :
Commerçants, artisans, entrepreneurs… Les utilisateurs qui souhaitent développer leur activité se tournent vers l’achat d’un local commercial au lieu de payer continuellement un loyer.
Si vous souhaitez augmenter vos chances de vente, il est donc conseillé d’évaluer l’environnement commercial de votre local commercial ainsi que la destination de vos murs de boutique. Sont-ils voués à tous types de commerces ou les activités potentielles sont-elles restreintes ? Il vous faudra aussi vous renseigner sur les multiples attentes des futurs acquéreurs. Les investisseurs apprécieront par exemple que les murs soient déjà occupés (marque de sécurité et gain de temps) tandis que les commerçants regarderont si le local est divisible ou si son accès est facilité (présence d’un parking, rue commerçante, proximité des axes routiers, etc.).
Une fois votre profil d’acheteurs déterminé, vous pourrez mieux cibler la publicité. La promotion n’est en effet pas la même selon l’utilisateur ciblé (automobile, profession libérale, grande distribution ou investisseur).
Quelles sont par ailleurs les différentes méthodes d’estimation de la valeur d’un local commercial ?
Local commercial : les 3 procédés d’estimation
La valeur des murs de boutique peut s’évaluer de différentes façons que voici.
Méthode n°1 : le relevé des éléments techniques
Cette première manière est probablement la plus fiable. Elle se fonde sur l'ensemble des éléments techniques (emplacement, surface, état général, aspect pratique et esthétique…) permettant de déterminer sa valeur.
Méthode n°2 : la comparaison
Un bien commercial peut aussi s’estimer par comparaison avec des locaux commerciaux similaires sur le marché. Ici, le prix du bien est fondé sur un local rassemblant des caractéristiques semblables aux vôtres. Plus rapide, ce procédé est toutefois peu précis, puisqu’il est rare que tous les locaux d’un même quartier ou ville soient identiques.
Méthode n°3 : calcul de la rentabilité locative nette
La rentabilité nette est une autre méthode de calcul usitée pour l’évaluation des locaux commerciaux occupés par des locataires. Pour cela, il convient de multiplier par 100 les revenus provenant du loyer annuel, puis de diviser le montant obtenu par la rentabilité locative brute attendue. De cette manière, on obtient un prix de vente estimé par capitalisation du revenu. Il inclut les frais de notaire et d'agence.
Quid du potentiel non exploité de votre local commercial ?
Vente local commercial : évaluer le potentiel du bien
Faire évaluer vos murs de boutique en vue d’une vente permet également de connaître tout le potentiel inexploité de votre bien. Est-il divisible en plusieurs locaux ? Peut-il être agrandi ? L’affectation peut-elle être modifiée ? Ces critères de potentialité sont importants pour établir le prix de vente le plus pertinent possible.
En faisant appel à un professionnel de l’immobilier commercial, vous pourrez obtenir de précieux conseils vous permettant de :
- Valoriser votre local commercial
- Booster votre prix de vente jusqu’à 10 %
En fonction de l’état de votre bien commercial, il peut être utile, toujours dans le but de vendre au meilleur prix, de réaliser des travaux de rénovation. Commerce Immo peut vous aider à étudier cette solution. Nous évaluerons ensemble, selon votre budget, si l’opération en vaut la peine. Des locaux neufs ou en parfait état sont 10 % à 30 % plus chers que les ceux à rénover.
D’autre part, les banques octroyant de plus en plus difficilement un crédit aux potentiels acquéreurs, grâce à notre expertise et notre réseau, nous pouvons sélectionner pour vous les éventuels acheteurs les plus solvables. N’hésitez pas à nous contacter, nous serons ravis de vous accompagner tout au long de votre projet de vente.
