Avant de vous engager dans l’acquisition ou la location d’un local commercial, veillez à bien évaluer les enjeux fiscaux. Comme tout bien immobilier, les locaux commerciaux et professionnels sont en effet soumis à l’imposition. Comme le notifie le site des impôts, « depuis 2017, la valeur locative des locaux professionnels est calculée selon les principes définis désormais par le code général des impôts. La taxe foncière et les taxes annexes à la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises qui sont dues depuis l'automne 2017 tiennent compte de ce nouveau calcul. » Revenons en détails sur ces éléments.
Murs commerciaux : qui doit payer la taxe foncière ?
Bien résidentiel, agricole, professionnel, industriel, commercial… Dans l’Hexagone, toute propriété, est assujettie à la taxe foncière. Chaque propriétaire doit s’en acquitter dès lors qu’il détient le bien au 1er janvier de l’année en cours. La taxe foncière doit donc être réglée par le bailleur même si ce dernier revend son local commercial ou professionnel un mois après le 1er janvier.
Murs commerciaux : comment est calculée la taxe foncière ?
À l’instar des biens résidentiels, la taxe foncière des locaux commerciaux et professionnels se fonde sur le calcul de la valeur locative cadastrale. Elle est ensuite multipliée par le taux voté par la collectivité territoriale sur laquelle se situe bien.
Notons que la taxe foncière d’un local professionnel est toujours réglée par le propriétaire.
Toutefois, dans le cadre d’une location d’un local, il est possible, après négociation avec le preneur, de lui imposer le remboursement d’une partie ou de la totalité de la taxe foncière. Une clause spécifique doit alors être intégrée dans le bail commercial ou professionnel.
Qu’en est-il par ailleurs de la contribution économique et territoriale ?
Murs commerciaux : quelles autres taxes ?
En sus de la taxe foncière, un professionnel doit également s’acquitter d’autres taxes que voici.
Murs commerciaux : la contribution économique et territoriale
La contribution économique et territoriale remplace désormais la taxe professionnelle, qui a été supprimée dans la loi de finances de 2010. Elle est composée de deux cotisations :
La cotisation foncière des entreprises (CFE)
Elle concerne uniquement les biens soumis à la taxe foncière et dans chaque ville où l’entreprise possède des locaux ou des terrains.
Cependant, divers corps de métiers en sont exemptés, comme les médecins ouvrant leur cabinet dans un désert médical ou encore les sages-femmes. La liste des professions exonérées (temporairement ou de manière permanente) est consultable sur le site du Service Public.
La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)
Les entreprises et les travailleurs indépendants doivent la payer lorsqu’ils dépassent un certain chiffre d’affaires. Cette dernière est évaluée en fonction de la valeur ajoutée produite par l’entreprise.
Murs commerciaux : une taxe d’habitation ?
Les locaux professionnels peuvent aussi, dans de rares cas, être soumis à une taxe d’habitation. Les entreprises étant dans les situations suivantes doivent la payer :
- L’usage du bien est aussi bien résidentiel que professionnel (mixte)
- Il existe une même entrée pour les locaux professionnels et l’habitation
- Les locaux ne sont pas assujettis à la cotisation foncière des entreprises
- L’aménagement du local professionnel ou commercial fait qu’il peut être utilisé comme une habitation
Dans ces différents cas, la taxe d’habitation sera estimée par le service des impôts locaux sur la base de la valeur locative, multiplié par le taux appliqué sur la collectivité territoriale.
Murs commerciaux : une taxe annuelle sur les bureaux ?
Seuls certains propriétaires bailleurs d’un local professionnel doivent régler la taxe annuelle sur les bureaux, applicable seulement dans une région. Il s’agit de l’Ile-de-France. Cette taxe s’applique par ailleurs seulement sur les locaux servant de bureaux qui ont une surface égale ou supérieure à 100 m².
Comme pour la taxe foncière, si celle-ci n’est en principe redevable que par le propriétaire, elle peut, via une clause inscrite dans le bail professionnel, être imposée au locataire partiellement ou entièrement.
Néanmoins, le remboursement de la taxe annuelle sur les bureaux au locataire ne peut être demandé si le bail professionnel est conclu dans des locaux mixtes. Pour rappel, ce sont des locaux servant à la fois de locaux professionnels et de résidence.
Quid de la fiscalité des loyers ?
Murs commerciaux : quelle fiscalité pour les loyers ?
Les loyers, ainsi que les versements assimilés à des suppléments de loyers, sont aussi imposables. Il s’agit entre autres, des dépenses incombant au propriétaire mais imputées au locataire et des indemnités versées par le preneur au bailleur.
Fiscalement parlant, les loyers relèvent de deux catégories.
Les revenus fonciers
Selon l’article 29 du Code général des impôts, le loyer perçu par le propriétaire des murs est imposable dans la catégorie des revenus fonciers. Soit, la location d’immeubles nus appartenant au patrimoine privé du bailleur. Seuls les loyers effectivement touchés par le bailleur l’année de leur perception sont concernés.
Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Voici les loyers relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- La location d’immeubles inscrits à l’actif d’une entreprise commerciale ou industrielle
- La location d’établissements commerciaux ou industriels meublés ou bien intégrant du matériel
- La location d’immeubles nus faisant participer le bailleur à la gestion ou aux résultats de l’entreprise commerciale, exploitée par le locataire
- La location de locaux meublés ou garnis servant à l’exploitation d’un établissement hôtelier ou bien para-hôtelier
D’après l’article 38, 2° bis du Code général des impôts, l’ensemble des loyers échus sont imposables au titre d’un exercice. Et ce, même s’ils n’ont pas été effectivement réglées au bailleur.
L’imposition directe du bailleur
Les revenus procurés par la location d’immeubles relevant de l’impôt sur les sociétés proviennent des :
- Immeubles inscrits à l’actif d’une société relevant du régime fiscal des sociétés de capitaux : SA, SARL, SAS, SCA, EURL.
- Immeubles donnés à bail commercial et inscrits à l’actif d’une société relevant en principe du régime des sociétés de personnes, mais ayant choisi son assujettissement à l’IS : SNC, SCS, SC, EURL.
- Immeubles donnés à bail commercial, appartenant à une société civile et exerçant une activité commerciale
L’imposition directe du locataire
Un locataire exploite le fonds de commerce dans les lieux loués, et exerçant une activité industrielle ou commerciale, est imposé au titre des revenus de cette activité :
- Soit à l’IS
- Soit à l’IR dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux
Il peut, dans les deux cas, déduire des revenus de l’activité les loyers quittancés et réglés, sous certaines conditions.
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