Tout comme une maison ou un appartement, un immeuble peut appartenir à un seul et unique propriétaire. Il peut ainsi vendre son bien lorsqu’il le souhaite, à tout moment, en une seule fois, ou à la découpe, soit par parties.
Vente d’immeuble par lots : c’est quoi précisément ?
Processus complexe, la vente d'immeuble par lots se définit par la division d'une propriété en plusieurs lots individuels, également nommés découpes ou blocs. Ces derniers peuvent donc être vendus séparément (un lot correspond communément à un appartement).
Cette méthode, qui vise à faciliter le processus de vente en attribuant la propriété des différents lots à divers propriétaires, est couramment utilisée pour :
- Les terrains résidentiels, commerciaux et industriels
- Les développements immobiliers
La vente par lots s’applique à l’ensemble des bâtiments et habitations détenus par un seul et unique propriétaire. Il peut s’agir de :
- Grands bâtiments de bureaux comportant plusieurs dizaines d’étages
- Immeubles d’habitations aux dimensions plus modestes
- Grandes maisons aménagées en plusieurs logements
- Appartements spacieux
La vente d’immeubles par lots peut être faite par :
- Des propriétaires privés
- Des institutions
- Des marchands de biens
Une fois divisé et revendu, l’immeuble passe du statut de mono-propriété à celui de copropriété.
Ce genre de transactions se multiplient particulièrement dans les zones où l’immobilier locatif est en tension. Si elle permet au mono-propriétaire d’effectuer une plus-value sur son bien immobilier, la procédure de vente par lots est complexe, du fait de sa règlementation stricte (loi Alur et loi Aurillac par exemple) et sa longue mise en place. Il est ainsi essentiel d’en comprendre les étapes clés, avant d’entamer les nombreuses démarches.
Vente d’immeuble par lots : quels avantages ?
Comme indiqué, la vente d’un immeuble à la découpe est avantageuse pour un mono-propriétaire car :
- Vendre par lot à plusieurs personnes souhaitant acheter une résidence principale ou secondaire est plus simple que de vendre la totalité d’un immeuble à un unique investisseur.
- La vente par lot est dynamique au sein des zones de fortes tensions immobilières, comme Paris.
- En fonction du prix du m2 et de l’attractivité des logements de taille moyenne pouvant accueillir une famille, vendre par lots permet d’obtenir une meilleure plus-value qu’une vente simple.
Vente d’immeuble par lots : quels inconvénients ?
Voici quelques limites de la vente d’immeuble par lots :
- La fonction des blocs est inéchangeable : cela signifie qu’un local commercial doit être vendu en tant que tel et qu’un lot d’habitation aussi.
- Chaque lot doit être doté d’une partie privative (l’intérieur d’un appartement) et d’une quote-part des parties communes (couloir, jardin…).
- Les lots d’un immeuble d’habitation doivent être d’une superficie habitable d’au moins 14 m2 ou 33 m3. Selon la législation, les appartements doivent obligatoirement avoir un accès à l’eau et à l’électricité et un système d’évacuation des eaux usées. Un lot considéré comme insalubre ne peut donc être proposé à la vente, tout comme un bloc ne possédant pas de diagnostic amiante.
Vente d’immeuble par lots : 10 étapes essentielles
Voici les étapes clés de la vente d’immeuble par lots.
1re étape : évaluer la propriété
Avant toute mise en vente, la valeur marchande de la propriété doit être évaluée dans son ensemble. La valeur potentielle de chaque lot individuel également. Il est recommandé de s’entourer de professionnels de l’immobilier pour cela, afin d’établir des prix de vente compétitifs.
2e étape : planification et zonage
Afin de garantir un plan de subdivision des lots conforme à la législation, les approbations nécessaires des autorités locales en matière de planification et de zonage doivent être obtenues en amont. N’hésitez pas à faire appel à un avocat spécialisé et à un urbaniste ou géomètre. Ce dernier effectue en effet un état descriptif des lots, en mesurant sa superficie, son cubage et en indiquant l’état général des sols, des murs et des plafonds de chaque pièce. Il établit aussi un diagnostic technique. Si ce document est mauvais, le mono-propriétaire devra entamer des travaux pour vendre son bien. Sans ces documents, l’enregistrement de la vente auprès du cadastre ne sera pas possible.
3e étape : diviser la propriété
Une fois les approbations nécessaires en poche, la division de la propriété en lots individuels peut être effectuée. Attention, des travaux de génie civil (création de routes, d'égouts ou autres infrastructures) peuvent être nécessaires. Veillez de ce fait à bien respecter les normes de construction et les réglementations en vigueur.
4e étape : demander les autorisations
Chaque lot individuel doit avoir les autorisations nécessaires pour la construction : obtention d’un permis de construire, d’un permis d'aménagement paysager… Chaque lot doit être prêt à être développé par les acquéreurs.
5e étape : proposer l’achat des lots aux éventuels locataires
Lorsqu’un bail est en cours, le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Le propriétaire doit dans ce cas proposer l’achat du lot à son locataire, avant de le mettre en vente librement. Le locataire peut accepter ou refuser l’offre d’achat dans un délai de deux mois.
6e étape : mise en place d’une stratégie de commercialisation
Création de brochures, publicité en ligne, visites sur site… Pour réussir cette étape cruciale, vous devez élaborer une stratégie de marketing efficace afin d’attirer les acheteurs potentiels.
7e étape : négocier le prix de vente de chaque lot
Vous avez des acheteurs potentiels ? Place alors à la phase de négociation du prix de vente de chaque lot. Soyez flexible, mais veillez à obtenir des prix justes.
8e étape : rédiger les contrats de Vente
Une fois un accord trouvé, place à rédaction des contrats de vente. Ils doivent détailler les termes et conditions de la vente, dont les échéances, les dépôts et les conditions de clôture. Il est préconisé de se rapprocher d’un avocat immobilier, pour établir des contrats légaux et solides.
9e étape : clôturer la vente
Lorsque l’ensemble des conditions du contrat sont remplies, la vente peut être clôturée, dans le respect des obligations légales et fiscales et légales. Elle comprend :
- Le transfert de propriété
- Le paiement du solde du prix d'achat
- La remise des clés aux acheteurs
10e étape : créer une copropriété
En vendant une partie de son immeuble, le mono-propriétaire devient copropriétaire du bâtiment. D’après la loi Alur, toutes les copropriétés doivent être enregistrées au registre national des immatriculations, par le notaire. En revanche, il revient aux copropriétaires de rédiger le règlement de copropriété. Cette charte commune notifie précise les règles de vie de tous les occupants de l’immeuble ainsi que les modalités de fonctionnement de la copropriété. Un syndic doit être engagé pour la gestion des questions courantes (charges, entretient des parties communes, petits travaux) et des litiges.
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