Entre 4, 8, voire 10 % de rentabilité en fonction du bien acquis. Voici ce que peut rapporter un local commercial. Soit jusqu’à deux fois plus qu’un logement locatif traditionnel. De quoi attirer de nombreux investisseurs à la recherche de placement financier judicieux. Cependant, une connaissance du marché est primordiale. Investir à l’aveugle dans l’immobilier commercial, bien différent de l’immobilier classique, comporte en effet des risques. Pour bien évaluer le potentiel d’un bien commercial, il est recommandé de faire appel à un professionnel du secteur. Il vous aidera à bien évaluer le local visé et vous conseillera pour choisir le bon emplacement, selon les critères recherchés. Car, à l’inverse d’un investissement résidentiel, le prix d’un local commercial ne dépend pas de sa superficie, mais de sa potentialité. C’est ce qui détermine sa rentabilité, notamment selon son emplacement.
Rentabilité local commercial : l’emplacement est la clé
Si l’emplacement constitue l’un des points clés de chaque investissement immobilier, il est capital pour un local commercial. L’afflux de clientèle, lié au montant du loyer que vous pourrez exiger, dépend en effet de la situation géographique.
Rentabilité local commercial : quels lieux privilégier ?
Si vous recherchez avant tout la sécurité, les grandes artères commerçantes, les rues passantes ainsi que les sites fréquentés sont à privilégier. Et ce, autant pour le bailleur que pour le locataire : le chiffre d’affaires du preneur est ainsi assuré, les locaux se louent et se re-louent plus aisément. Quant à la plus-value à la revente, elle sera plus importante. Attention néanmoins, ici, la rentabilité peut être plus faible.
En règle générale, il est préconisé de se diriger vers :
- Les centres-villes
- Les quartiers piétons
- Les rues adjacentes
- Un local proche d’une grande enseigne pour attirer de potentiels clients
- Un local proche des transports
Pensez à vous rendre sur place pour vous rendre compte, entre autres, de la fréquentation et de la facilité d’accès (transport, parking, etc.).
Voyons à présent plus en détails les différents types d’emplacement.
Rentabilité local commercial : qualification des emplacements
Emplacement centre-ville, secondaires, stratégiques, géographiques… Quel est le plus rentable ?
Les emplacements en centre-ville
En centre-ville, les emplacements des locaux commerciaux sont catégorisés en différentes parties que voici :
- Les emplacements numéros 1 : profitant du plus fort trafic, ce sont les plus prisés, et donc les plus chers au mètre carré (artères commerçantes, zone piétonne...)
- Les emplacements numéros 1bis : généralement moins visibles que les précédents (façade en renfoncement par exemple, extrémité ou gêne quelconque d’accès), ces locaux commerciaux peuvent généralement être négociés à un loyer légèrement inférieur.
- Les emplacements numéros 2, plus éloignés du centre névralgique commercial
Généralement, les centres-villes sont les emplacements les plus sécurisés pour les locataires, mais aussi pour les investisseurs.
Les emplacements secondaires
S’ils ne sont pas idéaux pour exiger un droit d’entrée, les emplacements dits secondaires, bien moins fréquentés, sont très recherchés par les personnes exerçant une activité libérale. Vous pouvez aussi aisément les proposer en bureaux. Les loyers étant moins chers, ces biens commerciaux, isolés ou situés dans des quartiers périphériques, à l’écart de l’hypercentre, attirent de nombreux entrepreneurs.
Les emplacements stratégiques
Moins attractifs que les biens situés en centre-ville, les emplacements stratégiques peuvent être intéressants grâce à leur fréquentation routière (transports en commun, grands axes routiers, autoroutes...). Ils peuvent ainsi s’acquérir et se vendre sans trop de difficulté, à un bon prix.
Les emplacements géographiques
Il existe plusieurs catégories de secteurs géographiques : Paris et les grandes villes, l’Ile-de-France et la Province.
Paris et grandes villes
La course aux grandes villes est-elle la meilleure stratégie ? La capitale, tout comme les grandes villes, fait l’objet d’un grand nombre de demandes. Gare néanmoins au prix d’achat. Si l’estimation est approximative, l’investisseur s’en mordra les doigts à la revente. C’est pourquoi il est important d’être bien conseillé et accompagné durant son projet d’achat. Un expert sera plus à même d’évaluer le montant juste du loyer pour acquérir le bien commercial et le revendre sur de bonnes bases et sa vraie rentabilité.
L’Ile-de-France
Paris n’est pas comptabilisé dans l’Ile-de-France, qui comporte des villes à moyenne ou forte densité de population. Au vu des nombreux projets de construction, les consommateurs sont en constante augmentation. Un bon point pour l’immobilier commercial.
La province
Pensez à bien évaluer votre projet, avant d’investir dans les petites villes de province. Car, ces acquisitions sont à double tranchant : certains secteurs, en décroissance démographique, comporte des risques de vacances locatives par exemple. En revanche, ce risque peut être compensé par une excellente rentabilité. Des murs de boutiques peuvent ainsi se vendre à quasi 20 % de profit.
Rentabilité local commercial : emplacement bon ou moins bon ?
La rentabilité de votre investissement dans l’immobilier commercial dépendra ainsi de votre propension à prendre des risques plus ou moins modérés. Recherchez-vous avant tout la sécurité ou le profit ? En résumé, la profitabilité de votre bien commercial est proportionnelle, entre autres, à la qualité de son emplacement. Plus le secteur géographique est bon et prisé (et donc sécurisé), plus la rentabilité sera faible, car le prix sera bien plus élevé. Tout dépend ainsi de votre budget, et de vos souhaits.
L’essentiel demeure dans le fait que votre emplacement commercial reste, peu importe le cas, rentable.
Si c’est votre tout premier investissement, il peut être sage de viser un local déjà occupé. Il vous garantit ainsi une sécurité financière et vous décharge de certaines lourdes, tâches, comme la sélection de nouveaux locataires. Vous pourrez de cette manière observer le règlement des loyers ainsi que la santé financière du locataire. Cela vous rassurera aussi quant au choix de l’emplacement.
Pensez toutefois à vous entourer de professionnels de l’immobilier commercial pour mener à bien votre projet d’investissement. Commerce Immo peut vous accompagner dans votre recherche. Estimation, valorisation, calcul de la rentabilité potentielle… Notre équipe se tient à votre disposition pour toutes informations.
