Vous possédez un local professionnel et souhaitez le louer ? Attention, car si 3 types de baux sont possibles, vous ne pouvez pas signer à votre convenance un bail commercial ou un bail professionnel. Revenons en détails sur ces derniers.
Location de local professionnel : les différents types de baux
En fonction de l’activité exercée et de l'endroit où un professionnel envisage d’ouvrir son entreprise, la location d'un local peut s’effectuer sous 3 types de baux que voici.
Le bail mixte
Régi par la loi du 6 juillet 1989, le bail mixte est un contrat de location à double usage. Il sert à la fois d’habitation, mais aussi pour l’exercice d’une activité professionnelle. Ce type de bail est particulièrement utilisé par les professionnels libéraux ainsi que par les prestataires de services exerçant leur activité au sein de leur domicile. Il n’est ainsi, non pas concerné par les règles sur le bail professionnel, mais par celles du bail d'habitation.
Le bail commercial
Le bail commercial est un contrat de location utilisé pour l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local sert à l'exploitation d'un fonds de commerce, pour une période de 9 ans minimum (bail 3-6-9).
Le bail professionnel
Le bail professionnel est quant à lui un contrat de location servant à une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Il est ainsi utilisable pour tout local où s’exercent uniquement des activités professionnelles et est donc essentiellement destiné aux professions libérales et de bureaux réglementées (experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats...) ou non réglementées (comme les conseils en gestion, consultants...).
Sa durée est de 6 ans. Bien que plus souple que le bail commercial, il reste soumis à certaines règles, régi par le code civil, au même titre que les locations libres, ainsi que par l'art. 57 A de la loi du 23 décembre 1986.
Notons cependant que si une activité libérale peut être exercée sous un bail commercial, en accord avec le propriétaire des locaux, il n’est pas autorisé d’effectuer une activité commerciale avec un bail professionnel.
Le choix du bail dépendra ainsi de l’activité de votre futur locataire, des caractéristiques et aménagements de votre local. Revenons en détails sur le bail professionnel.
Local professionnel : avec qui et comment conclure un bail professionnel ?
Comme indiqué en amont, le bail professionnel s’adresse majoritairement aux professions libérales (notaire, sage-femme, artiste...). Le locataire, qui doit lui-même exercer l’activité professionnelle dans ledit local, peut être :
- Une personne physique
- Une personne morale : un organisme, une entreprise
- Une association : seulement lorsque l’activité est strictement professionnelle, sinon, le bail lui serait refusé.
En tant que bailleur, vous pouvez autoriser la location d’un local commercial ou d’un logement pour une activité libérale. En effet, le bail professionnel ne détermine pas le local, mais l’utilité de ce dernier. Le bail professionnel ne peut néanmoins pas s’appliquer pour une activité à la fois libérale et commerciale, comme le stipule l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.
Bail professionnel : quelles modalités ?
Le contrat de bail professionnel doit être écrit. Il engage obligatoirement le propriétaire durant 6 ans. Il peut être rédigé par :
- Les parties elles-mêmes (bailleur et preneur)
- Un notaire : pour toute durée supérieure à 12 ans
- Un avocat
Quant à son contenu, il est librement établi par les parties. Voici les principaux éléments qu’il comporte en règle générale, selon le ministère de l’Intérieur :
- Informations sur l'identité des parties
- Description du local, voire des locaux annexes
- Durée du bail: elle ne peut être inférieure à 6 ans
- Montant du loyer, conditions de paiement (mensuel, trimestriel, en début ou fin de terme) et de révision du loyer : le montant du loyer est fixé librement par les parties. Si sa révision n'est pas imposée par la loi, le contrat peut la prévoir en fonction d'un indice (tel que l’indice des loyers d'activités tertiaires (ILAT) dans une clause d'indexation). Rien n'est précisé ? Le même loyer est alors applicable durant toute la durée du bail.
- Répartition des charges : lorsque rien n’est mentionné dans le contrat, les impôts fonciers et frais d'assurance de l'immeuble reviennent au propriétaire. Les gros travaux sont aussi très souvent à sa charge.
- Dépôt de garantie : non obligatoire, mais s’il est indiqué dans le contrat, son montant est librement fixé par les parties. Il fait l’objet d’un remboursement au locataire lors de son départ, s'il a rempli toutes ses obligations contractuelles
- Obligations respectives de chaque partie (paiement du loyer et local libre)
2 diagnostics doivent être annexés au contrat de location :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
Bail professionnel : comment le renouveler ?
Le bail professionnel peut être reconduit ou non par le bailleur ou le locataire, au terme d’un délai de 6 ans. L’acte doit être obligatoirement écrit. Une lettre recommandée avec accusé de réception doit d’ailleurs être envoyée à l’autre partie. La demande peut être rédigée par acte sous seing privé, lorsque la durée ne dépasse pas les 12 ans. Si tel n’est pas le cas, l’acte devra être établi devant un notaire.
Il n’y a cependant, contrairement au bail commercial, pas de droit au renouvellement du bail. En cas de reconduction, les deux parties doivent négocier ensemble les nouvelles modalités du contrat de bail. Si, en tant que propriétaire, vous ne souhaitez pas reconduire le bail après l’échéance, le locataire n’aura droit à aucune indemnité. Seul un préavis de 6 mois avant la fin du bail doit être respecté.
Le locataire peut de son côté notifier au propriétaire son intention de quitter les locaux à tout moment, dès lors qu’il respecte aussi un préavis de 6 mois.
Bail professionnel : quid de la cession ou sous-location ?
Le locataire a la possibilité de sous-louer ou de céder librement son bail, sauf interdiction stipulée dans le contrat de bail. Le propriétaire doit toutefois être informé de la cession ou de la sous-location du bail professionnel. L'accord préalable du successeur du locataire par le bailleur ou la rédaction d'un acte notarié peut être prévu dans une disposition du bail.
Vous souhaitez en savoir plus sur la mise en location d’un local professionnel et proposer un bien ? Nous proposons dans nos services la gestion locative : avant, pendant et après le bail. N’hésitez pas à nous contacter pour de plus amples informations.
