Étape 1 : Évaluer le bien commercial
Avant toute mise en location, il est essentiel de réaliser une évaluation précise du local :
- Emplacement : proximité des transports, flux piétons, quartier dynamique ou résidentiel
- Surface utile : espace de vente, arrière-boutique, réserve, étage éventuel
- Visibilité : vitrine, enseigne, façade sur rue
- Accessibilité : PMR, stationnement, accès livraison
Un diagnostic objectif du potentiel du bien permet d’en déterminer la valeur locative et d’identifier les améliorations à envisager avant la commercialisation.
Étape 2 : Mettre le bien en conformité
Pour séduire les locataires professionnels, le local doit être opérationnel ou facilement aménageable. Avant toute publication d’annonce :
- Vérifiez la conformité aux normes ERP si le local reçoit du public
- Assurez l’accessibilité PMR (obligatoire dans de nombreux cas)
- Effectuez les diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, électricité...)
- Prévoyez les éventuels travaux de rafraîchissement ou de mise aux normes
Un bien conforme inspire confiance et se loue plus rapidement, souvent à un meilleur loyer.
Étape 3 : Fixer un loyer cohérent avec le marché
Le montant du loyer doit refléter à la fois les caractéristiques du local et les réalités du marché local. Il est conseillé de :
– analyser les loyers pratiqués dans le quartier pour des biens équivalents ;
– ajuster selon la nature du bail (classique, précaire, professionnel) ;
– prendre en compte les charges locatives et les taxes répercutables ;
– considérer la valeur de droit au bail ou le pas-de-porte s’il y en a un.
Un loyer réaliste attire les bons profils et réduit la durée de vacance locative.
Étape 4 : Choisir le bon type de bail
Le choix du contrat de location est fondamental. Il doit correspondre à l’activité du locataire et aux objectifs du propriétaire. On distingue principalement :
- Le bail commercial 3-6-9 : le plus courant, avec engagements sur 9 ans (résiliable tous les 3 ans par le locataire)
- Le bail dérogatoire : pour des locations temporaires, sur une durée maximale de 3 ans
- Le bail professionnel : réservé aux professions libérales, d’une durée de 6 ans minimum
La rédaction du bail doit être rigoureuse, avec une attention particulière portée aux clauses financières, aux obligations respectives, à la répartition des charges et aux garanties exigées.
Étape 5 : Diffuser l’annonce et organiser les visites
La visibilité du bien est cruciale pour capter les bons candidats. Il convient de :
- Publier sur des plateformes spécialisées en immobilier commercial
- Solliciter des réseaux professionnels (CCI, experts-comptables, avocats, franchiseurs)
- Mettre un panneau "À louer" bien visible depuis la rue
- Soigner les photos et le descriptif (surface, situation, activité autorisée...)
Les visites doivent être préparées : documents du local à portée de main, éclairage optimisé, propreté du lieu. C’est aussi l’occasion d’évaluer le sérieux et la compatibilité du candidat avec le bien.
Étape 6 : Sélectionner le locataire avec rigueur
Le choix du locataire est un facteur de sécurité financière. Il ne faut pas se précipiter. L’analyse doit porter sur :
– la solidité du projet professionnel,
– la capacité financière (bilans, prévisionnels, garanties),
– l’expérience et la réputation du porteur de projet,
– la compatibilité de l’activité avec le règlement de copropriété et le bail envisagé.
Un bon dossier doit être accompagné de garanties solides : dépôt de garantie, caution bancaire ou personnelle, assurance loyers impayés le cas échéant.
Étape 7 : Finaliser la location en toute sécurité
La dernière étape consiste à formaliser la relation contractuelle de manière claire et complète :
- Rédaction du bail commercial ou professionnel par un expert (notaire, avocat, gestionnaire)
- Signature des parties et remise d’un exemplaire conforme
- Encaissement du dépôt de garantie et du premier loyer
- Réalisation d’un état des lieux d’entrée précis
- Transmission des diagnostics techniques et des clés
Une fois ces étapes respectées, le propriétaire peut débuter la location dans les meilleures conditions, en ayant sécurisé à la fois le cadre juridique et la relation avec son locataire.
