Murs de boutique, bureaux, entrepôts, centres d’affaires… En règle générale, les investissements dans les locaux commerciaux sont considérés comme de bons placements, rémunérateurs et sécurisés. Les projets doivent néanmoins être bien étudiés et nécessitent d’avoir de fines connaissances en immobilier commercial, marché bien différent de l’immobilier traditionnel. Si ces investissements aux capitaux importants sont souvent l’exclusivité des professionnels de l’immobilier, ils peuvent très bien s’adresser aux épargnants faisant appel à des experts du marché. Car l’immobilier commercial fait partie des investissements les plus intéressants.
Locaux commerciaux : une rentabilité plus avantageuse
Dans l’immobilier commercial, les rentabilités annuelles sont fréquemment plus hautes que celles des biens résidentiels : entre 4 et 8 % contre 2 à 5 %.
Locaux commerciaux : des charges moins élevées
D’autre part, les charges sont moindres, car principalement imputées au locataire :
- Les charges de copropriété
- Les charges d’entretien
- Les charges locatives
- Les charges liées aux travaux de rénovation ou d’aménagement
- Etc.
Si la boutique choisie est par exemple située en rez-de-chaussée, il n’y a pas de taxe d’ascenseur à payer.
Les gros travaux sont néanmoins à la charge du propriétaire. Il y a donc moins de différence entre le loyer brut et le loyer net, que perçoit réellement l’investisseur.
Locaux commerciaux : des baux commerciaux plus souples
La sélection des locataires est aussi plus précise, grâce à l’étude des bilans et comptes de résultats
Les contentieux tournent également plus souvent en faveur du propriétaire, contrairement à celles liées au résidentiel, plutôt favorables aux locataires, protégés par la loi. C’est notamment le cas pour les impayés de loyer par exemple. En effet, à la suite de l’envoi des courriers de relance, de la saisie d’un huissier et du déclenchement de la procédure de recouvrement, lorsque le remboursement n’a pas lieu, le locataire d’un local commercial est fréquemment expulsé. Le manque à gagner est donc minimisé par rapport à une même situation dans l’immobilier résidentiel.
Certains biens commerciaux sont-ils par ailleurs plus avantageux que d’autres ?
Murs de boutique : une valeur plus sûre que le reste du secteur ?
Les entreprises locataires d’un bureau changent plus aisément de local qu’un commerçant. En effet, leur implantation peut fluctuer selon le nombre de leurs salariés et des évolutions économiques. A contrario, un commerçant choisi un local en premier lieu à son emplacement où il se crée une clientèle fidèle. Il est ainsi rare qu’il en change, car cela pourrait affecter son chiffre d’affaires.
D’autre part, la valeur de murs de boutiques est moins volatile que les autres locaux commerciaux, puisqu’elle dépend :
- Du loyer réglé par le locataire
- De son emplacement
- De sa zone de chalandise
Lorsque les murs de boutique sont bien situés, ils ont moins de risque d’être dévalués.
Murs de boutique : peu de risque de vacance
Les baux commerciaux sont signés pour neuf ans et plus si renouvellements. Le propriétaire investisseur va de ce fait percevoir les loyers tout au long de cette période, sans grand risque de vacance. Comme indiqué, une fois un commerçant installé de façon prospère, il n’envisagera pas de changer de local, car il a une vision à long terme. D’autant que l’installation à un coût : achat du matériel, développement d’une clientèle, valorisation de son fonds de commerce par le biais de travaux d’aménagement et de décoration… Ayant pour objectif de développer son commerce, il reste très souvent dans les mêmes locaux et fera son maximum pour honorer le paiement de ses loyers. C’est pour cette raison qu’il est primordial de bien étudier la santé financière de votre futur locataire.
Murs de boutique : le locataire sortant cherche un repreneur
Dans tous les cas, si le commerçant et locataire souhaite partir, il cherche généralement lui-même un repreneur, afin de revendre son fonds de commerce. Cela comprend son matériel, l’agencement du local, ses marchandises, sa clientèle, ainsi que son droit au bail. Vous n’aurez alors pas la lourde tâche de chercher un nouveau locataire et garder le contrôle sur la vente du fonds du commerce ainsi que sur la spécialisation du bail.
Murs de boutique : la renégociation des baux est facile
En tant que bailleur, vous pouvez renégocier les baux de vos murs de boutique, en augmentant par exemple les conditions financières comme le droit d’entrée. Cela vous permet, en plus d’abonder de la trésorerie, de maximiser la rentabilité de votre investissement.
Murs de boutiques : prenez garde à ces points
Bien que plus souple et plus libre, le bail commercial est plus complexe à rédiger. Il est ainsi fortement recommandé de faire appel à des professionnels de l’immobilier commercial pour sa rédaction, afin de le tourner à votre avantage : les charges liées aux travaux peuvent en effet être réparties librement entre bailleur et preneur.
Quant aux bonnes opportunités, elles se font rares. Les meilleurs emplacements partent souvent dès la mise en vente. C’est pourquoi il faut savoir être réactif pour les saisir rapidement. L’accompagnement d’un expert peut vous aider à l’être, car il se chargera de l’estimation et de la négociation à votre place. Si vous en avez la possibilité, il peut être plus intéressant d’investir dans une boutique offrant la possibilité d’y installer tous commerces. Ce type de bien est plus recherché et mieux valorisé. Acheter des murs de boutique occupés est enfin moins risqué. Cela vous permet de bien analyser les loyers payés et la santé financière du locataire et commerçant. Il génère un résultat confortable ? Vous pouvez alors être rassuré sur les qualités de l’emplacement du local.
Vous avez besoin d’un conseil ou d’un avis ? L’équipe de Commerce Immo sera ravie de vous accompagner dans votre projet d’investissement. Estimation, négociation, proposition de bien, recherche de locataire, rédaction au bail… Nous travaillons en étroite collaboration avec nos clients en prenant compte de leurs besoins, budget et souhaits. Contactez-nous pour plus de renseignements.
