Investir dans la pierre reste l’un des placements préférés des Français. En vue d’un projet d’investissement locatif, est-il cependant plus intéressant de se tourner vers l’immobilier traditionnel, dit résidentiel, vers l’immobilier professionnel ou commercial ? Si la plupart opte pour le premier choix, souvent par méconnaissance du marché pro, l’immobilier commercial offre de belles opportunités, à condition d’investir avec discernement. Les locaux commerciaux et autres murs de boutiques constituent un excellent placement, dès lors que le projet est bien étudié.
Location local commercial : les avantages
Voici au moins 5 raisons qui pourraient vous convaincre d'investir dans un local commercial à louer.
1re bonne raison de louer un local commercial : une rentabilité doublée
La première raison qui pourrait vous pousser à investir dans un local commercial est la rentabilité. Celle-ci varie en général de 4 à 8 %, soit deux fois plus qu’un logement locatif.
2e bonne raison de louer un local commercial : une grande sécurité
Investir dans des locaux commerciaux est un gage de sécurité. Et pour cause ! Le contrat de location, appelé bail commercial 3-6-9, porte sur une durée de neuf ans. Cela signifie que le locataire peut décider d’y mettre fin à chaque période triennale (soit tous les trois ans). L’investisseur s’assure ainsi de la présence d’un locataire dans ses locaux commerciaux durant à moyen ou long terme.
Toutefois, le loyer est plafonné. Il ne peut varier qu’en rapport avec l'indice Insee du coût de la construction, qui est la base de calcul des loyers la plus usitée. Le loyer peut néanmoins être déplafonné dans certains cas que voici :
- Investissement au sein de locaux à usage de bureaux
- Baux conclus pour une durée de plus de neuf ans
- Amélioration de la commercialité du quartier
- Extension d'activité
3e bonne raison de louer un local commercial : des impayés de loyers moins fréquents
Quant aux impayés de loyers, ils sont moins fréquents dans l’immobilier commercial que dans l'immobilier d'habitation. Cela s’explique en grande partie par l’intérêt qu’a le locataire d'un local commercial à s'acquitter de son dû, puisque son business et sa clientèle repose souvent sur son emplacement commercial. Il est en effet titulaire d'un fonds de commerce, attaché au bail commercial. En cas de défaut de paiement, la valeur du fonds, et par conséquent le capital du commerçant, s’amenuise.
D’autre part, une défaille de règlement de loyer peut découler sur une mise en redressement du locataire ou pis, en liquidation judiciaire. En tant que bailleur/investisseur, vous pouvez donc récupérer vos murs de boutique bien plus aisément que dans l’immobilier classique, où la procédure d’expulsion du locataire est plus complexe.
4e bonne raison de louer un local commercial : une grande souplesse et liberté
La rédaction du bail commercial offre une grande souplesse au bailleur comme au preneur. Le loyer est fixé librement entre les parties, et un certain nombre de dépenses peut être mis à la charge du locataire. En effet, lorsque le bail a été conclu ou renouvelé avant le 5 novembre 2014, la répartition des charges et le coût des réparations et des taxes sont aussi décidés entre les protagonistes. À l’accoutumée, les gros travaux et grosses réparations de mise en conformité sont à la charge du propriétaire et les autres à la charge du locataire. Ce dernier peut notamment avoir à régler, d’après ce qui a été conclu entre lui et son bailleur, les taxes et les impôts locaux.
En répercutant davantage les charges sur le locataire, vous pouvez ainsi accroître votre rentabilité. Afin de ne pas commettre d’impair, il est préférable de vous faire accompagner d’un expert (notaire ou avocat spécialisé par exemple). Et ce, que ce soit dans la rédaction du bail comme dans la recherche d’un bien à vocation locative.
5e bonne raison de louer un local commercial : une fiscalité avantageuse
En règle générale, un investissement locatif dans l’immobilier commercial se réalise via une Société civile immobilière (SCI). Elle se crée avec des associés ou des membres de sa famille. C’est donc la SCI qui acquiert le local commercial et qui règle des droits de mutation s'élevant à 5,80 % du prix.
À l’instar des logements vides, les revenus provenant des murs de boutique sont imposés sous le régime des revenus fonciers. De fait, les charges et divers travaux peuvent être déduits des loyers lors de la déclaration au fisc. Des déficits fonciers peuvent être fondés et s'imputer sur vos revenus fonciers, dans la limite de 10 700 € par an.
L’éventuel surplus ainsi que les intérêts d'emprunt peuvent s'imputer sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Grâce à ce procédé, en tant qu’investisseur, vous pouvez réduire votre base imposable, et par conséquent payer moins d'impôts. Cette optimisation fiscale peut être attrayante pour ceux ayant d’ores et déjà un patrimoine immobilier locatif.
Réservé généralement aux initiés en raison de la complexité de ce marché confidentiel, nous vous recommandons de faire appel à un professionnel de l’immobilier commercial, pour éviter les pièges et mener à bien votre investissement. Commerce Immo peut vous accompagner dans votre projet.
Location local commercial : les spécificités à prendre en compte
Les meilleurs emplacements se font rares. Il faut bien connaître le secteur pour ne pas rater les belles occasions et être rapide. Vous vous en doutez, les artères les plus commerçantes – dits emplacements n°1 – qui offrent une sécurité accrue, se vendent à prix d'or. Il s’agit des centres-villes, des quartiers piétonniers et leurs rues adjacentes. Ici, le chiffre d'affaires du locataire est quasi assuré, et les locaux se louent ou se relouent facilement. S’agissant de la plus-value à la revente, elle a de grandes chances d'être confortable. Cependant, dans ces situations, la rentabilité est plus faible. Car, lorsqu’on parle d'investissement, la rentabilité rémunère le risque. Plus il est élevé, plus le rendement est grand.
Il est donc important de bien choisir l’adresse du local en sélectionnant des coins fréquentés par les consommateurs.
Les équipes de Commerce Immo peuvent vous aider dans votre recherche de bien commercial et de locataire. Contactez-nous pour que nous puissions faire le point sur vos besoins et capacités.
