La signature d'un bail commercial ne doit pas être prise à la légère. Elle engage en effet les signataires (propriétaire bailleur et locataire) pour une période minimale de 9 ans. Cette étape étant cruciale pour toute entreprise cherchant à louer un local pour exercer son activité, La vigilance est de mise avant de contracter un tel document. Il est donc primordial de bien étudier et préparer la signature du contrat en amont. Connaissez-vous les éléments sur lesquels vous devez porter votre attention ? Pour déjouer les déconvenues, détaillons la liste à vérifier.
Signature du bail commercial : contrôlez les parties prenantes
Avant de signer le bail commercial, avez-vous pris le temps de vérifier l'identité des parties impliquées ? Pour les entreprises, il est par exemple important d’examiner l'existence légale de la société (extrait Kbis) et l'identité des représentants légaux. La mention " société en cours d'immatriculation " n'est cependant pas valable.
Le bail doit également mentionner les coordonnées exactes du bailleur. Le locataire doit s’assurer que ce dernier dispose bien d'un titre de propriétaire portant sur le local loué.
Vérifiez la capacité à contracter
Assurez-vous également que chaque partie détient bien la capacité juridique de signer le bail. Les signataires, dont vous faites partie, doivent avoir l'autorité nécessaire pour engager leur entreprise.
Obtenez l’autorisation du bailleur
Il est aussi à noter que l'activité du locataire doit être autorisée par le bailleur. Elle doit d’ailleurs être stipulée au sein du contrat de bail commercial. Si des activités connexes ou complémentaires peuvent être adjointes à l'activité prévue au bail, le bailleur doit en être informé.
Signature du bail commercial : analysez le contrat
Désignation, destination des lieux, durée du bail… Inspectez le contenu de votre bail commercial.
Renseignez-vous sur la localisation, la désignation et la superficie du local commercial
Cela paraît évident, mais il est important de vérifier que l’adresse et la désignation du local commercial loué soient stipulées dans le bail commercial. Sans cela, l’objet du bail ne peut en effet être connu.
Pour rappel, le bail peut porter sur tout un immeuble ou bien sur un ou plusieurs lots au sein d’un immeuble en copropriété. Si tel est le cas, la clause des locaux doit notifier :
- Le numéro du lot
- Le bâtiment
- L’étage
- Les dépendances…
La superficie doit aussi être mentionnée, car d’elle, dépend le plus souvent le montant de votre loyer.
Notez ainsi que si la superficie notée dans le bail ne correspond pas à la superficie effective des locaux, vous avez la possibilité de demander au juge la restitution d’une partie du loyer par le bailleur.
Assurez-vous de la durée du bail
La durée du bail commercial est fondamentale en fonction de vos désirs et besoins. Si en France, la durée minimale d'un bail commercial est de 9 ans, les parties ne sont pas égales dans la durée. Selon le Code de Commerce, le locataire a en effet la possibilité d’effectuer une résiliation triennale (à la fin de chaque période de trois ans), mais pas le bailleur, qui est tenu de respecter le terme du bail.
Par ailleurs, rien n’interdit de désigner une durée supérieure à 9 ans. Cela peut par exemple permettre l’amortissement de travaux réalisés.
Précisez la destination des lieux
La destination des lieux détermine l’activité et l'utilisation qui peut être faite au sein du local commercial loué. Elle peut englober tous les commerces, ou être limitée à la restauration ou aux bureaux. Dans tous les cas, elle doit être claire et précise. Pensez ainsi à vérifier que l'activité que vous voulez exercer soit bien mentionnée et autorisée par le bail. En cas de non-respect de la destination, le bailleur peut résilier le bail.
Examinez les conditions financières
Le bail commercial doit inclure :
- Le montant du loyer annuel hors charges et hors taxes : en fonction du bailleur, le loyer peut être soumis à la TVA
- Les modalités de paiement : mensuel, trimestriel…
- La révision du loyer et l’indexation : généralement, le loyer peut être révisé tous les trois ans selon l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
- Les charges et impôts : ils peuvent représenter une part importante des coûts locatifs. Veillez ainsi à examiner les charges récupérables par le bailleur (entretien, réparation, taxe foncière, etc.) et celles restant à la charge du locataire. Toutes ces informations doivent être clairement indiquées dans le bail.
- Le dépôt de garantie : il permet de couvrir d'éventuels impayés ou dégradations des locaux. Inspectez son montant et les conditions de sa restitution à la fin du bail.
Signature du bail commercial : étudiez les clauses spécifiques
Travaux et aménagements, sous-location, cession de bail… Il est important de vous pencher sur ces éléments.
Anticipez les éventuels travaux
Des travaux sont nécessaires pour adapter les locaux à l’activité du locataire ? La répartition et la prise en charge des travaux par telle ou telle partie doivent être précisées dans le bail commercial. Les autorisations nécessaires (celle du bailleur ou de la copropriété) doivent également être indiquées, tout comme les conditions de restitution des locaux en fin de bail (remise en état).
Renseignez-vous sur la sous-location
Si la plupart des baux commerciaux interdisent la sous-location, elle peut néanmoins être autorisée via le bail, avec autorisation du propriétaire. Les conditions peuvent être prévues dans le contrat. En règle générale, le loyer de sous-location ne peut être supérieur au loyer principal.
Examinez la clause sur la cession du droit au bail
Dans le cas où vous envisagez une reconversion professionnelle ou l’arrêt de votre activité dans quelques années, la cession de droit au bail peut être une bonne option. D’autant que cette dernière peut intervenir à titre onéreux ou gratuit. Selon la clause, la cession du droit au bail doit être autorisée par le bailleur au préalable.
En somme, si le bail commercial assure une sécurité juridique à chaque partie -bailleur et preneur – la vigilance est de mise lors de la conclusion du contrat. La préparation et l'accompagnement par des professionnels de l’immobilier commercial sont les clés pour éviter les écueils et garantir votre réussite. Commerce Immo peut vous accompagner tout au long de votre projet de location, allant de la recherche d’un local ou d’un locataire, jusqu’à la signature du bail. Contactez-nous pour que nous puissions faire le point sur vos besoins et désirs.
