Estimation du prix de vente, formalités à accomplir, modalités… La vente d’un local commercial ne doit pas réaliser dans la précipitation. Quelques étapes essentielles doivent en effet être respectées pour céder votre bien destiné à l'exercice d'une activité professionnelle dans les meilleures conditions possibles.
H2 Vente local commercial : une alternative à la cession ou transmission d’entreprise
À l’instar des autres biens immobiliers, la vente d’un local commercial, qu’il soit libre ou occupé, doit respecter certaines règles. Juridiquement, la vente est désignée sous le terme de cession du local commercial. Elle peut être une bonne alternative à la cession ou la transmission d’entreprise. Par ailleurs, si vous êtes propriétaire du fonds de commerce et que vous envisagez aussi de le céder, il vous faudra procéder à deux ventes distinctes, puisque ces éléments sont dissociables.
Notons que contrairement à un bien immobilier classique d’habitation, la valeur d’un local commercial ne se fonde pas sur sa surface habitable, mais sur divers critères optimisant l’exercice d’une activité commerciale. Voici les différents éléments pris en compte dans l’estimation du prix de vente.
Vente local commercial : comment bien estimer le prix ?
Pour que l’estimation de votre local commercial soit la plus juste possible, il est préférable de faire appel à un professionnel de l’immobilier commercial. Cette étape est en effet essentielle. En plus de vous éviter un déficit quant à la valeur de son bien immobilier en la sous-estimant, vous limitez aussi le risque de surestimer le prix et de décourager les potentiels acquéreurs. Commerce Immo peut vous accompagner dans cette phase cruciale.
Voici les différents critères qui entrent en jeu.
L'environnement du local
L’emplacement et l’environnement du local commercial font partie des principaux critères, pour ne pas dire le premier. La valeur de ce bien fluctue en effet selon :
- La présence ou non d'une rue passante
- La présence ou non en centre-ville
- La présence ou non d’un parking
- La présence ou non d’une artère commerciale
- La proximité avec les transports en commun et les axes routiers
- La concurrence voisine
- L’état général du quartier
- Etc.
Estimation local commercial : les détails techniques
Autres éléments influant sur le prix du local commercial, les détails techniques. Parmi eux :
- L’agencement des pièces
- La surface au sol
- La présence ou non d'une vitrine
- La présence d'une réserve ou d'une cave
- L’espace de stockage
- Etc.
Estimation local commercial : l'état
Le prix de votre local commercial dépend aussi de son état général et des variables annexes telles que :
- La date des dernières rénovations effectuées
- La qualité de l'installation électrique et téléphonique
- L’âge du local
- La conformité aux normes récentes (HQE, BBC, ERP…)
- Etc.
Estimation local commercial : la sécurité du local
La sécurité du local commercial est également un critère déterminant quant à son évaluation :
- Présence ou non d'une alarme
- Présence ou non d’extincteurs
- Présence ou non d'issues de secours
- Les sorties d'évacuation
- Etc.
Lorsque la valeur vénale est estimée, la mise en vente peut être lancée. Pour attirer les chalands et anticiper une éventuelle négociation, vous pouvez proposer votre local commercial légèrement au-dessus du prix fixé par les professionnels.
Faut-il par ailleurs mieux vendre votre local libre ou occupé ?
Vente local commercial : multipliez vos chances en le cédant occupé
Votre local commercial peut se vendre libre ou occupé. Si vous souhaitez attirer davantage d’acquéreurs qui envisagent de réaliser un investissement locatif, il est préférable de le vendre loué. Cela les rassurera. Vous éviterez par la même occasion une négociation sur le délai de location que l’acquéreur devra comptabiliser dans son acquisition.
Néanmoins, dans ce cadre, une procédure légale doit être respectée. Vous devez en effet informer impérativement le locataire du local de la décision de vente, par lettre recommandée avec accusé de réception ou en main propre avec remise d'un récépissé. Vous devrez y noter :
- Le prix de vente souhaité
- Les conditions d'accès
- Le texte des 4 premiers paragraphes de l'article L.145-46-1 du Code de commerce
S’il est intéressé par votre offre, le locataire pourra alors faire valoir son droit de préemption. Il est en effet prioritaire pour vous soumettre une proposition d'achat, sauf dans le cas où vous envisagez de vendre à un descendant ou un ascendant. Ici, le droit de préemption devient caduc.
Toute modification ultérieure sur le prix ou les conditions de vente une fois l'annonce effectuée auprès du locataire devra lui être communiquée, en respectant les mêmes étapes précitées.
Vente local commercial : comment la mettre en place ?
La mise en place de l'offre de vente se traduit par la publication de l’annonce. Elle peut se faire dans un journal spécialisé ou sur des sites destinés aux professionnels. Pensez aussi à vous rapprocher d’une agence immobilière spécialisée en immobilier commercial afin qu’elle puisse relayer votre annonce. Vous pourrez ainsi jouir de son réseau de professionnels et de ses précieux conseils. Également, il sera possible de communiquer l'annonce auprès d'une agence immobilière spécialisée pour les professionnels.
Vente local commercial : signez de préférence un compromis de vente
Bien que non obligatoire, la signature d’un compromis de vente est conseillée. Les conditions de vente convenues entre les deux parties (bailleur et futur acquéreur) seront ainsi bien définies, tout comme peuvent l’être les conditions préalables à la réalisation de la vente (accès à un prêt bancaire par exemple).
Vente local commercial : signez l'acte de cession
La signature de l'acte de cession du local est la dernière étape de la vente d'un local commercial. Ce document, qui permet d’officialiser la vente, doit être minutieusement rédigé. Le prix de vente et ses conditions devront impérieusement être notifiés.
Vous souhaitez être accompagné dans la vente de votre local commercial ? L’équipe de Commerce Immo se tient à votre disposition pour en discuter. Estimation, recherche d’un locataire en vue de la vente, publication de votre offre, confiez-nous votre projet.
