« Bail commercial ou bail professionnel, comment choisir ? » Les entrepreneurs souhaitant louer un local peuvent être amenés à se poser cette question. Cette convention est conclue entre un bailleur et un preneur désirant louer les locaux dans le but d’exercer une activité professionnelle. Cependant, le bail professionnel et le bail commercial ne sont pas encadrés par une même législation. Il comporte ainsi des différences à de nombreux niveaux. Et ce que ce soit en termes d’activités éligibles, de durée ou encore de renouvellement.
Bail commercial ou professionnel : l’activité du locataire en question
Comme évoqué, le bail commercial et le bail professionnel ne sont pas utilisés pour le même type d’activités.
Activités liées au bail commercial
Régi par les articles L145-1 et suivants du Code de Commerce, le bail commercial ou bail 3-6-9, est en effet dédié aux activités commerciales, industrielles, agricoles et artisanales. Le preneur peut ainsi exploiter un fonds de commerce ou un fonds artisanal dans les locaux loués. La nature des activités du locataire doit être écrite, formalisée dans la convention et décrite précisément.
Les parties peuvent décider d’inclure une clause dite « tous usages » ne prévoyant pas de restrictions, ou au contraire, inscrire une clause qui limite l’usage des locaux à des activités prédéterminées.
Une association a, en outre, la possibilité de conclure un bail commercial.
Activités liées au bail professionnel
Quant au bail professionnel, il concerne principalement les activités non commerciales - nommées activités BNC- et autres activités de travaux immobiliers. Il est destiné aux professions libérales réglementées comme les avocats, les médecins ou les notaires ou bien les consultants, les apporteurs d’affaires ou les conseillers en gestion ou en stratégie.
Ces entreprises peuvent néanmoins émettre une requête de soumission volontaire du contrat de location au statut des baux commerciaux.
Bail commercial ou professionnel : une durée différente
Les règles encadrant l’exécution du bail professionnel ou commercial diffèrent aussi sur la durée.
Bail commercial : une durée minimum obligatoire
La durée minimum obligatoire est plus élevée dans le cas d’un bail commercial. Il est conclu pour une durée déterminée d’au moins 9 ans. Il peut cependant être contractuellement plus long.
Quant à son loyer, il est fixé librement par les parties. Concernant la révision du loyer, les parties peuvent s’entendre sur l’insertion d’une clause d’échelle mobile prévoyant une révision triennale. Cette dernière est calculée sur la base de l’indice ILC ou ILAT en fonction de l’activité du preneur. La résiliation anticipée de ce contrat de bail ne peut s’effectuer qu’à l’expiration de chaque période triennale, avec préavis de 6 mois.
Par ailleurs, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du contrat de bail commercial.
Bail professionnel : une résiliation possible à tout moment
Le bail professionnel, établi pour une durée de 6 ans minimum, offre au locataire une possibilité de résiliation à tout moment. Seul un préavis de 6 mois doit être respecté. Avec un bail professionnel, seule une clause spécifique peut prévoir une révision de loyer. Il se fonde sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Quant au droit au renouvellement, le bailleur garde la faculté de mettre un terme au bail à l’expiration de sa durée. Et ce, sans justification et sans contrepartie financière. Il doit toutefois informer le locataire en respectant un préavis de 6 mois.
Bail commercial ou professionnel : une sous-location possible ?
En cas de sous-activité ou simplement pour réduire les charges locatives, est-il autorisé de sous-louer un local ?
Bail commercial : une sous-location sous conditions
Un locataire sous contrat de bail commercial n’a, en principe, pas l’autorisation de sous-louer son local commercial. Seule une clause prévue dans le bail peut le lui permettre. Il peut aussi demander directement au bailleur son accord.
La cession ne peut cependant être interdite dans le cadre d’une cession du fonds commercial, industriel ou artisanal. Les modalités de la cession peuvent, ici aussi, être encadrées.
Bail professionnel : la sous-location est autorisée
Avec un bail professionnel, le locataire a le droit de sous-louer une partie de son local, sans autorisation préalable. Seule une clause prévue dans le bail peut lui interdire.
En ce qui concerne la cession du bail, elle est aussi autorisée, mais peut également être prohibée partiellement ou totalement dans le contrat.
Quid de la répartition des charges ?
Bail commercial ou professionnel : quelles charges ?
Impôts locaux, travaux, charges locatives… Qui du preneur ou du bailleur paie les charges selon le type de bail ?
Bail commercial : une libre répartition des charges
Depuis l’instauration de la loi Pinel du 18 juin 2014, entrée en vigueur le 1er septembre 2014, le statut des baux commerciaux a été modifié en profondeur. Et en particulier sur la répartition des charges.
Si, en principe, la répartition des charges y est librement répartie entre les cocontractants, les grosses réparations sont, elles, régis par l’article 606 du Code Civil.
Le locataire prend à sa charge les dépenses d’entretien courant ainsi que les réparations des dégradations causées par lui-même ou des tiers. D’autres dépenses, faisant l’objet d’une clause de bail, peuvent lui être imposées.
Bail professionnel : une répartition des charges non légiférée
La répartition des charges du bail professionnel est libre. Ce sont les deux parties qui définissent ensemble celles qui incombent au bailleur ou au locataire. Celles qui pèsent sur le locataire doivent néanmoins être expressément citées dans le contrat de bail professionnel.
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