Propriétaire ou locataire, le choix de votre futur type de bail commercial est déterminant. Bail brut, bail triple net (NNN)… Si l’un permet de miser sur la simplicité et la prévisibilité, le second apporte de la flexibilité et de potentielles économies. Cependant, on ne peut pas affirmer qu’il existe un bon ou un mauvais bail. Chape option comporte des forces et des faiblesses pour les deux parties et doit être choisie en fonction de vos désirs et objectifs. Pour déterminer lequel convient le mieux à vos besoins spécifiques, revenons en détail sur les baux commerciaux.
Bail commercial : mieux le comprendre
Avant d'explorer les différences entre le bail brut et le bail triple net, il est essentiel de comprendre ce qu'est un bail commercial. Ce contrat, qui lie un propriétaire (bailleur) et un locataire (preneur) permet à ce dernier d’utiliser un local à des fins commerciales, industrielles ou artisanales, via l'exploitation d'un fonds de commerce. En signant ce document, le locataire et le propriétaire bénéficient automatiquement d'un ensemble de règles régies par le statut des baux commerciaux.
Selon les dépenses à la charge du locataire, les baux commerciaux peuvent appartenir à différentes catégories : bail brut ou bail net, bail double net ou bail triple net.
Zoom sur le bail brut
Le bail brut est un contrat de location dans lequel le locataire paie un loyer fixe au propriétaire, comprenant l’ensemble des frais liés à l’exploitation de l’espace locatif, tels que :
- Les frais communs
- Le chauffage
- La climatisation
Ici, le bail brut transfère la responsabilité des coûts d’exploitation du bien immobilier au bailleur, qui prend en charge la plupart, voire la totalité, des frais associés à la propriété.
Ce type de baux est généralement utilisé pour la location de bureaux. Cela permet aux locataires de mieux planifier leurs frais de loyer.
Les deux gros avantages du bail brut
1. Simplicité et prévisibilité des coûts
Comme indiqué, l'un des plus grands bénéfices d'un bail brut réside dans la simplicité et la prévisibilité des coûts pour le locataire. Le loyer étant fixe, le locataire n'a pas à se soucier des fluctuations des coûts de maintenance ou des taxes foncières. Ainsi, sa planification budgétaire est plus simple, car le montant des dépenses mensuelles est connu à l'avance.
2. Des responsabilités moindres pour le locataire
Si vous êtes une petite entreprise dans laquelle chaque dépense compte, le bail brut peut constituer un véritable atout. Avec ce type de bail, la responsabilité des coûts imprévus ou des augmentations de prix ne revient pas au locataire. Il est en effet protégé contre les hausses soudaines de taxes ou d'autres coûts.
Quid des inconvénients ?
Les 2 principaux inconvénients du bail brut
1. Un loyer potentiellement plus cher
Le propriétaire, assumant la responsabilité de la plupart des coûts, peut être tenté d'inclure ces risques dans le montant du loyer. Conséquence, pour compenser les éventuels frais imprévus, le loyer initial peut être plus élevé qu’au sein d’un bail triple net.
2. Des dépenses moins transparentes
Le locataire n'a pas nécessairement de visibilité sur la manière dont les fonds sont dépensés pour l'entretien de la propriété. Cela peut créer des conflits, si le locataire estime que le propriétaire ne gère pas efficacement les fonds ou les ressources de la propriété.
En résumé, un bail brut peut être la meilleure option si :
- Vous êtes une petite entreprise ou une startup
- Vous préférez la simplicité et la prévisibilité d'un bail brut
- Vous souhaitez éviter les coûts imprévus
- Votre entreprise dispose de flux de trésorerie stables
- Vous êtes situé dans une zone où les coûts fonciers sont élevés et volatils
Qu’en est-il alors du bail triple net ?
Zoom sur le bail triple net
Si le bail triple net (souvent abrégé en NNN) se fait rare, il reste pour l’heure valide dans de nombreuses locations professionnelles en cours de bail. Depuis novembre 2014, il ne peut plus être contracté nouvellement en France. La loi n’est cependant pas rétroactive. De fait, les baux triple net, qui peuvent durer de 10 à 12 ans, peuvent être rencontrés jusqu’en 2026.
Si vous reprenez un bail, vous pouvez ainsi vous retrouver titulaire d'un bail triple net.
Au sein d’un bail triple net, le locataire prend en charge une grande partie des coûts opérationnels liés à la propriété, en plus du loyer de base :
- Taxes foncières
- Assurance de la propriété
- Coûts d'entretien et de réparation
Toutes ces sommes cumulées sont une source d’économie non négligeable pour le bailleur.
Il économise également du temps de gestion. Il n’a pas à gérer les différentes échéances et l’administration. La rentabilité de son local loué est donc « nette ».
Les avantages du bail triple net pour le locataire
1. Un loyer de base généralement moins élevé
Le locataire assumant une partie des coûts opérationnels, bénéficie généralement d’un loyer de base inférieur à celui d'un bail brut. Si les coûts opérationnels sont relativement stables, cela peut être un bel atout.
2. Une gestion efficace des dépenses
Le locataire a davantage de contrôle et de visibilité sur certains aspects de l'entretien de la propriété. En gérant efficacement les dépenses, il peut ainsi réaliser des économies. La transparence sur les dépenses peut également aider à établir une relation de confiance entre le locataire et le propriétaire.
Les deux gros inconvénients du bail triple net
1. La variabilité des coûts
Gare à l’augmentation des taxes foncières ou des coûts d'assurance ! Car c’est le locataire qui en supporte la charge. La prévision des dépenses mensuelles peut ainsi être difficile, notamment dans les zones où ces coûts sont susceptibles de fluctuer.
2. Une responsabilité accrue
En plus de se concentrer sur la gestion de son entreprise, le locataire doit aussi gérer les coûts associés à la propriété. Cela peut représenter une charge supplémentaire non négligeable pour les petites entreprises.
En résumé, un bail triple net peut être la meilleure option si :
- Vous êtes à la recherche d’un loyer moins élevé
- Vous êtes prêt à prendre le risque des fluctuations des coûts
- Vous souhaitez avoir un contrôle accru sur votre environnement de travail et les coûts associés
- Vous êtes situé dans une zone où les coûts fonciers sont stables
Avant d’effectuer votre choix final et pour bien comprendre les termes du contrat de bail, il est préconisé de consulter un avocat ou un conseiller immobilier. Vous pourrez ainsi vous assurer que le type de bail choisi correspond bien à vos objectifs commerciaux à long terme. Commerce Immo se tient à votre écoute pour vous aider dans votre décision, qui peut avoir un impact significatif sur la rentabilité et la stabilité de votre entreprise.
