« Vaut-il mieux gérer son restaurant soi-même ou en confier la gestion locative à une agence commerciale spécialisée ou un mandataire ? » De nombreux propriétaires de restaurants se sont déjà posé cette question, qui reste une préoccupation majeure. Car, en plus des compétences culinaires, la gestion des opérations quotidiennes, du personnel et des finances n’est pas toujours aisée. Cela demande du temps, mais également une certaine expertise du secteur de la restauration, mais aussi du marché de l’immobilier commercial. Les lois et les réglementations évoluant sans cesse, sans veille active et sans connaissance accrue du secteur et de ses rouages administratifs, il peut être difficile de contourner les pièges ou de tirer avantage de certaines situations. La mise en gestion locative de votre établissement est-elle alors un bon moyen de limiter les risques financiers, voire d’économiser et de maximiser votre rendement ?
Gestion locative d’un restaurant : gain de temps et expertise professionnelle à la clé
L’expertise professionnelle est l'une des premières raisons pour laquelle les propriétaires de restaurants font le choix de la mise en gestion locative de leur établissement. En effet, grâce à des professionnels expérimentés, les entreprises spécialisées dans la gestion locative des restaurants ont une compréhension globale de ce secteur d’activité, hautement concurrentiel. Les différentes opérations peuvent ainsi être optimisées et les profits augmentés.
Il est par ailleurs important de rappeler ce que comprend la gestion locative commerciale.
Gestion locative commerciale : prise en charge de nombreuses démarches
La gestion locative regroupe l’ensemble des démarches à traiter en amont, durant et après la location des biens commerciaux, y compris les restaurants. Le propriétaire bailleur, nommé mandant, donne ses pouvoirs à un mandataire, via un mandat de gestion locative. Au vu de la complexité des baux commerciaux, ce dernier (le mandant, agence immobilière spécialisée ou professionnel de gestion) gère alors le portefeuille immobilier de son client, anticipe et se charge, entre autres, de :
- Rechercher rapidement un locataire solvable en identifiant le bon profil
- Évaluer le prix du loyer en fonction du marché
- Rédiger un bail commercial sur-mesure
- Encaisser les loyers en fonction des modalités définies entre les parties
- Transmettre les quittances de loyer
- Régulariser les charges
- Réviser annuellement les loyers
- Mener une action efficace face à des loyers impayés sur un bail commercial
- Réaliser des travaux d’entretien
- Gérer sans heurt les litiges et autres éventuels sinistres (prise en charge de travaux ou de dépenses de copropriété)
- Traiter efficacement des questions techniques ou juridiques complexes
- Réaliser une mise en conformité
- Effectuer un suivi de performance
- Entretenir une relation apaisée avec la copropriété
- Gérer efficacement les relations avec les avocats, huissiers, architectes, l’urbanisme, l’administration fiscale
- Rédiger des actes juridiques : commandement de payer transmis directement aux huissiers, projet d’assignation d’un impayé en référé…
- Réduire la vacance locative…
Autant de tâches qui offrent un gain de temps considérable aux propriétaires de restaurants et leur permettent de déjouer les pièges et autres risques financiers liés à ces éléments, dans le temps. Les économies réalisables portent non seulement sur les charges et travaux, mais aussi sur les procédures longues et coûteuses, qui peuvent être évitées.
Gestion locative d’un restaurant : un bail commercial bien négocié
Lors d’une location commerciale, la rédaction du bail commercial efficace est primordiale. Il confère des droits et des obligations à chaque partie, mais peut aussi être tourné en la faveur de l’une ou l’autre des parties, tout en permettant de limiter les litiges. Cela demande des connaissances approfondies, que seuls les professionnels aguerris possèdent. Les gestionnaires locatifs prennent ainsi également à leur charge :
- La négociation et le renouvellement du bail commercial
- La bonne gestion des événements du bail commercial : cession du fonds de commerce, du droit au bail, déspécialisation du bail….
- L’entretien de bonnes relations avec le locataire, dans votre intérêt
En somme, un mandat de gestion de locaux commerciaux va bien au-delà du simple suivi des flux encaissés et décaissés.
Gestion locative d’un restaurant : une perspective de valorisation à long terme
En optant pour la gestion locative commerciale, la perspective de valorisation dans le temps est bien réelle. Une relation suivie a en effet deux grands avantages. Elle permet de :
- Saisir les opportunités d’investissement qui auraient pu vous échapper sans l’aide d’un expert
- Bénéficier de conseils judicieux susceptibles de créer de la valeur
Pour évaluer si une mise en gestion locative peut être rentable, il faut bien évidemment prendre en compte son coût, très variable.
Gestion locative d’un restaurant : évaluez les coûts et les économies sur le long terme
Afin de savoir si la mise en gestion locative de votre restaurant est un bon compromis, il faudra bien évaluer l’ensemble de vos frais. Ceux associés à la gestion locative, librement fixés par les professionnels, fluctuent en fonction de :
- La taille du restaurant
- Sa localisation
- Des services inclus dans le contrat.
Il est donc essentiel de bien comprendre les modalités du contrat de gestion locative, y compris les frais de gestion, pour estimer si cela représente une réelle économie par rapport à une gestion autonome.
En moyenne, les honoraires de gestion locative professionnelle se montent entre 5 % et 10 % TTC du montant annuel du loyer en location. Selon les mandats, peuvent s’ajouter à cela :
- Les frais de publicité
- Les frais de recherche de locataires
- Les frais de conformité réglementaire
- Les frais de maintenance et de réparation
- Les frais d'assurance
- Les frais de gestion des litiges
- Les frais de vacance
- Les frais administratifs
Avant toute signature, veillez de ce fait à comparer les offres et à discuter en détails des coûts afin de les négocier.
Vous souhaitez plus de renseignements sur la mise en gestion locative de votre restaurant ? Commerce Immo est à votre écoute et peut vous accompagner dans votre projet.
