Mise au clair. La loi Pinel du 18 juin 2014 est relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. Elle est différente du dispositif Pinel de défiscalisation, dédié uniquement aux investissements locatifs à usage de résidence principale. La loi Pinel instaure en effet un cadre légal à honorer lors de la rédaction des baux commerciaux.
Bail commercial en loi Pinel : quel est l’objectif de cette réforme ?
La visée de ce texte de loi consiste à mieux encadrer le régime des baux commerciaux, dont les règles étaient jusqu’alors imprécises, voire inexistantes. L’entrée en vigueur de la loi Pinel a ainsi permis d’instaurer un cadre légal minimum, tout en laissant une certaine liberté rédactionnelle aux parties.
Bail commercial en loi Pinel : comment le conclure ?
Pour rappel, un bail commercial est un contrat de location. Il lie juridiquement le propriétaire d’un bien commercial ou artisanal (local, entrepôt, bureau…) et son locataire, représenté la plupart du temps par une personne morale (association, société…).
Afin de conclure un bail commercial en loi Pinel, le preneur utilisé le local loué pour développer une activité commerciale, artisanale ou encore industrielle. Il doit ainsi :
- Être inscrit au registre du commerce et des sociétés, s’il est industriel ou commerçant
- Être inscrit au répertoire des métiers, s’il est artisan
Que modifie alors la loi Pinel ? Voici les différentes dispositions à respecter.
1. Bail commercial en loi Pinel : un état des lieux obligatoire
Facultatif avant 2014, l’état des lieux des locaux est devenu obligation avec l’instauration de la loi Pinel. Et ce, aussi bien à l’entrée du locataire et à la sortie.
Cette mesure vise à :
- Énumérer sur une base fiable les travaux à entreprendre, et évaluer leur répartition
- Construire un référentiel afin d’estimer de manière la plus objective l’état du local à la sortie du preneur, qui se doit de restituer les locaux en bon état.
Les états des lieux pouvant être accomplis à l’amiable, bailleur et locataire peuvent s’entendre sur leur contenu ou en confier la gestion à un huissier de justice. Dans cette situation, les frais engagés devront être répartis entre les parties.
2. Bail commercial en loi Pinel : une limitation de l’augmentation de loyer
La loi Pinel a permis la supervision des loyers en clarifiant les règles encadrant la révision des loyers en cours de bail commercial. À chaque période triennale, propriétaire et locataire ont la possibilité de demander une révision du loyer (art. L. 145-38 du Code de commerce), en fonction de la valeur locative du bien loué.
Valeur locative d’un local commercial : comment la calculer ?
Son calcul repose sur 3 éléments :
- Les caractéristiques du bien : surface, emplacement, équipement…
- La destination des lieux
- Le prix des loyers environnants
Pour limiter une hausse brutale des loyers, la loi Pinel oblige leur plafonnement en précisant les deux indices sur lesquels indexer la hausse maximale du loyer :
- L’indice des loyers commerciaux (ILC) : utilisé pour les activités commerciales, artisanales et industrielles
- L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) : utilisé pour les professions libérales, entrepôts logistiques…
Déplafonnement des loyers avec la loi Pinel : quelle réglementation ?
Une disposition de la loi Pinel réglemente néanmoins le déplafonnement des loyers lors de l’échéance du bail commercial. Si, dans le cadre d’un renouvellement tacite, le plafonnement des loyers subsiste, et ces derniers grimpent raisonnablement, ils peuvent être déplafonnés dans un cas précis. Lorsque la croissance de valeur locative du bien loué est grande, le propriétaire peut déplafonner le loyer, mais pas plus de 10 % par année.
3. Bail commercial en loi Pinel : évolution de la durée
La durée des baux commerciaux a évolué depuis la mise en place de la loi Pinel. Elle permet :
- La résiliation anticipée du bail à l’initiative du locataire : conclu pour une durée d’au moins 9 ans, les baux commerciaux ne pouvaient être rompus avant échéance que par le bailleur, avant 2014. Les deux parties peuvent désormais résilier librement un bail à chaque période triennale.
- L’interdiction des baux commerciaux fermes : Il n’est plus possible d’inclure une telle clause, sauf cas précis (locaux de stockage ou à usage exclusif de bureaux…)
- Allonge d’un an la durée des baux commerciaux dérogatoires (3 ans au lieu de 2 précédemment)
4. Bail commercial en loi Pinel : fournir un inventaire précis et réparti des charges et des travaux
C’est un impératif de la loi Pinel. Un bail commercial doit depuis 2014 la répartition des charges et des travaux entre bailleur et locataire.
L’inventaire doit être précis et détaillé :
- Charges
- Impôts
- Taxes
- Redevances
Ce document est renouvelable chaque année. Le propriétaire bailleur doit en effet prévenir son locataire du montant des charges qui lui sont imputables sur l’année.
5. Bail commercial en loi Pinel : le locataire dispose d’un droit de préemption
Quand un bailleur décide de vendre son local commercial en cours de bail, il doit en priorité en informer son locataire, par :
- Lettre recommandée avec accusé de réception
- Ou par voie d’huissier
En effet, depuis l’entrée en vigueur de la Pinel, le locataire dispose d’un droit de préemption, également nommée « droit de préférence » (art. L. 145-46-1 du code de commerce). Il a, s’il le désire, un mois à compter de la date de réception du courrier, pour acquérir le bien.
Attention cependant, si au-delà de ce mois, le propriétaire diminue le prix de vente, il doit à nouveau avertir son locataire, qui bénéficie alors d’un délai supplémentaire pour prendre sa décision.
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