La succession d’un bail commercial est souvent synonyme de tracas. « Si je décède, le contrat sera-t-il rompu ou peut-il être poursuivi par mes héritiers ? », se demandent certains locataires. Quant aux bailleurs, ils peuvent se questionner sur la marche à suivre dans cette situation. Pour vous éclairer sur ces problématiques, Commerce Immo détaille les éléments à savoir sur ce sujet sensible.
Bail commercial : que devient-il lors du décès du locataire ?
Légalement, le décès du locataire d’un bail commercial ne signifie pas forcément que le contrat prend fin. Comme le notifie l’article 1742 du Code Civil, « le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ».
Le contrat peut en effet être poursuivi par les héritiers du locataire décédé. Ils ont cependant la possibilité de renoncer à la succession s’ils le désirent.
Décès du locataire : que doit faire le bailleur ?
À l’annonce du décès du locataire d’un bail commercial, le bailleur doit agir rapidement.
Le bailleur doit identifier les héritiers
Afin de poursuivre l’exécution dudit contrat, il doit entreprendre toutes les démarches nécessaires pour identifier les éventuels héritiers du locataire défunt. Lorsqu’un seul descendant est connu, le propriétaire doit lui enjoindre de lui lister l’identité des possibles autres bénéficiaires.
Le bail commercial a été par un notaire ? Bonne nouvelle pour le bailleur. Il peut déléguer cette tâche, qui peut s’avérer compliquée, à l’officier public.
Le bailleur doit céder le bail commercial aux héritiers
Les héritiers acceptent la succession ? Ils récupèrent alors le contrat de bail commercial et son exécution. Cela entraîne automatiquement la cession du fonds de commerce. Le bailleur doit alors transférer le contrat de bail.
Il est important de rappeler que selon l’article L.145-16 du Code de Commerce, « sont également réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel ». Ainsi, toute clause ayant rapport avec cette situation n’aura aucun effet juridique.
Reprise du bail commercial après le décès du locataire : quel délai ?
Lorsque les héritiers du locataire défunt décident de poursuivre le contrat de bail commercial ainsi que l’exploitation du fonds de commerce, la reprise n’est pas immédiate.
Un temps de latence est en effet requis pour la reprise du fonds de commerce, car les descendants doivent effectuer diverses démarches leur permettant de répondre aux conditions d’exigence d’un locataire d’un bail commercial.
Si certains baux énoncent dans leurs dispositions que l’activité commerciale ne doit en aucun cas être interrompue, les tribunaux accordent de la souplesse aux héritiers, afin qu’ils puissent reprendre l’activité commerciale dans un délai raisonnable. Ce sont les juges du fond qui apprécient souverainement le caractère « raisonnable » de ce délai.
Décès du locataire d’un bail commercial : quelles conditions de reprise ?
Pour reprendre le bail commercial et entrer dans le champ d’application du régime des baux commerciaux, les héritiers du locataire décédé doivent :
- Obligatoirement être immatriculés au registre du commerce et des sociétés (RCS)
- Ou au répertoire des métiers
Néanmoins, dans le cas où les ayants droit ne répondent pas à cette condition, conformément à l’article L145-1 III du Code de Commerce, le maintien de l’immatriculation du locataire défunt peut être demandé pour les besoins de la succession.
Par cette pratique, en cas de non-exploitation du fonds de commerce, le bailleur peut toutefois décider de résilier le bail commercial.
Reprise du bail commercial par les héritiers : qui paie le loyer ?
Les héritiers doivent respecter les conditions du bail et sont donc tenus conjointement au paiement du loyer et des charges, en fonction de leur part.
Il est important de noter que les ayants droit ne sont pas soumis à la solidarité, lors de la reprise du bail commercial. De fait, en cas de défaillance de paiement de l’un d’entre eux, les autres héritiers ne devront pas rembourser ses dettes.
Le fonds de commerce peut-il être exploité par une tierce personne ?
Lorsque les héritiers ne répondent pas aux conditions d’éligibilité du régime des baux commerciaux, ils ont la possibilité de faire exploiter le fonds de commerce par :
- Un salarié du locataire décédé
- Un locataire-gérant
Décès du locataire d’un bail commercial : comment renoncer à la succession ?
D’après les articles 804 et suivants du Code Civil, les héritiers ont également le droit de renoncer à la succession. Les héritiers se détachent ainsi du paiement des éventuelles dettes et des charges.
Comme indiqué dans le Code Civil, « la renonciation à une succession ne se présume pas ». « La renonciation opérée par l'héritier universel ou à titre universel doit être adressée ou déposée au tribunal dans le ressort duquel la succession s'est ouverte ou faite devant notaire. Dans le mois suivant la renonciation, le notaire qui l'a reçue en adresse copie au tribunal dans le ressort duquel la succession s'est ouverte », peut-on lire dans l’article 804.
Attention toutefois, selon un arrêt rendu par la Cour d’Appel de Paris le 16 janvier 2003, les héritiers identifiés par le bailleur sont tenus au paiement du loyer et des charges, jusqu’à l’effectivité de l’acte de renonciation à la succession.
Notons par ailleurs que la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a assoupli la réglementation de résiliation du bail commercial pour les héritiers d’un locataire défunt. Les héritiers peuvent en effet mettre un terme au contrat à tout moment. Et ce, sans attendre la survenance d’une période triennale. Seul le préavis légal de six mois doit être respecté. Les ayants droit devront ainsi, a minima, régler six mois de loyer et de charges.
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