Savez-vous vraiment combien la location d’un local commercial va vous coûter ? Lors de la signature d’un bail commercial, vous devez certes, prêter attention au montant du loyer et aux charges afférentes, mais pas uniquement. D’autres postes de dépense sont en prendre en compte dans votre budget. En effet, lorsque vous recherchez votre futur bien commercial, les annonces que vous consulter notifient les loyers des locaux professionnels en € HT-HC/m²/an. Soit hors taxes-hors charges par mètre carré par an). Alors oui, cela aide à comparer les prix sur un même marché, mais d’autres coûts (honoraires, TVA…) sont ici masqués. Malheureusement, certains n’y pensent pas, et sont pris au dépourvu lorsque les factures surviennent… Afin de bien budgéter le vrai coût d’une location d’un local commercial et éviter les trous de trésorerie, revenons en détail sur les charges qui pèsent sur le locataire.
Location local commercial : quelle répartition de charges ?
La loi encadre la répartition des charges entre le bailleur et le locataire. Cette dernière doit ainsi faire l'objet d'un inventaire précis au sein du contrat de bail commercial. « Le bailleur a aussi une obligation d'information envers le locataire concernant les travaux réalisés ou à réaliser », rappelle Entreprendre, le site officiel d’information administrative pour les entreprises.
Pour rappel, si le bail a été conclu ou renouvelé avant le 5 novembre 2014, ce sont le bailleur et le locataire qui décident librement de la répartition des charges entre eux ainsi que du coût des réparations et des taxes. En règle générale, les gros travaux et grosses réparations sont à la charge du propriétaire et les autres à la charge du locataire.
Location local commercial : les différentes catégories de charges
L’inventaire, qui doit être indiqué dès la signature du bail commercial, doit être précis et limitatif. 5 catégories de charges le composent.
- Les charges au sens strict : soit les prestations offertes par le propriétaire
- Les réparations
- Les charges imposées par la réglementation
- L’entretien
- Les Impôts et taxes locatives
Votre local se trouve dans un ensemble immobilier avec plusieurs locataires ? Veillez dans ce cas à ce que le bail précise la répartition des charges entre les différents locataires. Elle doit être au prorata des surfaces exploitées.
Quid des dépenses d’entretien et de réparation ?
Location local commercial : les dépenses toujours à la charge du locataire
Les dépenses d'entretien tout comme les réparations courantes – nommées dépenses locatives - sont toujours à la charge du locataire. Les voici en détails.
- Les dépenses courantes d'eau, de gaz et d'électricité
- Les dépenses d'entretien et de réparations courantes : peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs…
- Les dépenses d'équipement de la copropriété : ascenseur, entretien des parties communes
- Les travaux d'embellissement au coût plus élevé que les frais de remplacement de l'élément concerné
Notons par ailleurs que le bailleur se doit d’adresser au locataire 2 documents précis, relatifs aux travaux :
- État prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes avec un budget prévisionnel
- État récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes avec leur coût
Ces informations doivent être communiquées au preneur tous les trois ans dans un délai de deux mois, à compter de chaque échéance triennale.
Location local commercial : les dépenses pouvant être mises la charge du locataire
Lorsqu’un entrepreneur envisage de louer un local commercial, il ne pense pas d’emblée à certaines charges, qui peuvent lui être imposées. Les impôts en font pourtant partie, dès lors qu’une clause du bail commercial le prévoit. Voici desquels il s’agit :
- Taxe foncière et taxes additionnelles à la taxe foncière
- Impôts, taxes et redevances liées à l'usage du local ou de l'immeuble
- Impôts, taxes et redevances liées à un service dont le locataire bénéficie : taxe sur les ordures ménagères, taxe de balayage, taxe annuelle sur les bureaux en Île de France
Le contrat ne précise rien à cet effet ? Cela signifie alors que c’est le bailleur qui est assujetti à cette fiscalité.
Location local commercial : les coûts annexes au loyer à prendre à compte
Divers coûts annexes au loyer doivent être provisionnés.
Coût annexe au loyer : la TVA
Dès lors que la TVA est récupérable, elle doit être comptabilisée lors de la signature d'un conseil en immobilier d'entreprise.
Coût annexe au loyer : le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie ne doit pas non plus être omis dans votre budget. Comme son nom l’indique, il permet de garantir les éventuels dommages liés à la location de local et couvre les possibles manquements du locataire à ses obligations.
Ces sommes, qui peuvent parfois être difficilement quantifiables, doivent faire partie de votre budget.
Coût annexe au loyer : les honoraires du conseil
Si vous passez par une agence immobilière commerciale, n’oubliez pas le paiement des honoraires correspondant à un pourcentage du loyer annuel Hors taxes Hors charges. Cette dépense peut être à la charge exclusive du locataire ou peut être répartie entre bailleur et preneur. Le mandat liant le propriétaire au conseil immobilier spécifie cette répartition.
Coût annexe au loyer : les frais de déménagement et d’aménagement
Les frais de déménagement et d’aménagement doivent aussi être budgétés : location de camion, paiement d’un service de déménagement, travaux de décoration, ameublement et équipement, organisation des espaces... Tous ces éléments doivent faire partie du financement de votre projet de location.
Voici pourquoi votre projet de location doit être bien réfléchi et défini. Hormis la surface, la localisation, et le montant du loyer, il est primordial de s’intéresser à toutes les charges attenantes au loyer. Vous aurez ainsi une idée du vrai coût de votre future location de local commercial. Commerce Immo peut vous accompagner dans vos démarches. Recherche de biens, étude de vos besoins, désirs, capacité de financement… Nous adaptons nos propositions à votre profil. Contactez-nous pour plus d’informations.
