L’aspect fiscal d’une transaction immobilière n’est pas à prendre à la légère. Si vous vous apprêtez à vendre votre droit au bail, il est important d’examiner en détail les conséquences fiscales de cette opération. Cela vous permettra d’éviter les mauvaises surprises tout en optimisant votre situation financière. Cela vous oblige-t-il par ailleurs de céder votre fonds de commerce ?
Impact fiscal de la vente d'un droit au bail : une cession indépendante
Pour rappel, en tant que propriétaire d’un commerce, vous avez le droit de décider librement de vendre votre fonds de commerce et tous les éléments qui le composent :
- L’enseigne
- La clientèle
- Les outils de production
- Le bail commercial
Toutefois, il est possible de céder séparément le bail commercial. Cette opération est aussi nommée cession de droit au bail. Partie intégrante du fonds de commerce, il peut en effet être cédé de manière indépendante.
Droit au bail : définition
Le droit au bail représente le montant que l’acheteur doit payer ou verser à l’ancien locataire pour profiter des dispositions et droits garantis par les baux commerciaux (tel que le droit à renouvellement, l’indemnité d’éviction…). En somme, le droit au bail accorde au locataire le droit de jouir d’un bien immobilier.
L’achat du droit au bail permet ainsi à l’acquéreur de reprendre le bail conclu entre le précédant occupant et le bailleur. Et ce, dans des conditions similaires ainsi que pour toute la durée restant à courir.
Qu’en est-il des droits d’enregistrement ?
Impact fiscal de la vente d'un droit au bail : les droits d'enregistrement à acquitter
Chaque cession de droit au bail est assujettie à un droit d'enregistrement. Il est identique à celui des fonds de commerce. En revanche, cette opération ne peut bénéficier des taux réduits prévus pour les cessions de fonds de commerce dans les ZRU, ZFU-TE ou Zone France ruralités revitalisation (ZFRR).
Quant aux droits d'enregistrement, ils sont évalués à partir du montant ou de l’indemnité indiquée sur :
- L'acte de cession
- Ou sur la valeur vénale réelle du droit cédé : elle est déterminée par une déclaration estimative des parties, lorsque l'acte de cession ne précise pas de prix ou d'indemnité ou que celle-ci est inférieure à la valeur vénale réelle du droit cédé (CGI art. 725).
Vente d’un droit au bail : les conséquences fiscales pour le vendeur
Revenons sur les éléments fiscaux important que le vendeur doit prendre en considération lors de la cession d’un droit au bail.
Gare à l’imposition des plus-values
Vous avez réalisé une plus-value lors de la vente de votre droit au bail ? Attention, car celle-ci est soumise à l'impôt sur le revenu au taux progressif de l'impôt sur le revenu.
Voici sa formule de calcul :
Prix de vente du droit au bail - prix d'acquisition (après déduction des frais d'acquisition et de travaux)
Selon la durée de détention du droit au bail, vous pouvez profiter d'un abattement pour durée de détention :
- 6 % par an de la 6e à la 21e année
- 4 % par an au-delà de la 21e année
Selon la loi, pour le cédant (soit le vendeur), la vente du droit au bail est imposée dans les conditions de droit commun dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
En conséquence, le produit tiré de la vente du droit au bail ne sera pas imposé suivant des règles particulières, mais bien comme les autres produits courants de l’entreprise.
Attention à la TVA
Si :
- Le vendeur a opté pour la TVA lors de l'acquisition du droit au bail
- Le bien est neuf
Alors la vente d'un droit au bail peut être soumise à la TVA. Tel est votre cas ? Vous devrez alors reverser la TVA collectée à l'administration fiscale. Veillez ainsi à bien vérifier la nature de la transaction et à respecter les obligations fiscales en matière de TVA.
Vente d’un droit au bail : comment optimiser sa fiscalité ?
Vous souhaitez optimiser la fiscalité de la vente de votre droit au bail ? Suivez ces quelques recommandations.
Effectuez une planification fiscale
L’anticipation est le maître mot. En effet, avant de vendre votre droit au bail, il est conseillé d'effectuer une planification fiscale. Cela vous permettra de minimiser l'impact fiscal de la transaction.
Cette étape peut vous mener à la réalisation de travaux d'amélioration du local dont l’objectif est de :
- Augmenter le prix de vente
- Réduire la plus-value imposable
Utilisez des dispositifs d'exonération
Pour minimiser ou éliminer l'impôt sur la plus-value réalisée lors de la vente d'un droit au bail, vous pouvez recourir à certains dispositifs d'exonération comme :
- L'exonération en cas de cession de la totalité du fonds de commerce
- L'exonération en cas de départ à la retraite du vendeur
N’hésitez pas à vous renseigner sur les différents dispositifs d'exonération disponibles en faisant appel à un expert-comptable ou un fiscaliste. Vous pourrez ainsi recourir à des avantages fiscaux appropriés.
Fractionnez la vente
Pour un impact fiscal amoindri, vous pouvez aussi fractionner la vente en plusieurs transactions, en vendant par exemple séparément le fonds de commerce et le droit au bail.
Grâce à cette technique, vous pourrez répartir la plus-value sur plusieurs années, tout en profitant d’un abattement pour durée de détention.
En adoptant ces multiples stratégies fiscales lors de la vente d’un droit au bail, vous pourrez alors optimiser votre situation financière et votre retour sur investissement.
Commerce Immo se tient à votre disposition pour plus d'informations et de conseils personnalisés, n’hésitez pas à nous contacter pour faire le point sur votre situation.
