Comment donner congé d’un bail commercial ? Des motifs particuliers sont-ils obligatoires ? Quels sont les délais à respecter ? La résiliation d’un contrat de bail commercial pose différentes questions auxquelles nous allons répondre. En raison du régime spécifique des baux commerciaux, relevant des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, différentes règles doivent être respectées pour mettre un terme à un bail commercial. D’autant que les situations diffèrent, en fonction de la partie à l’origine de la demande de congé : le propriétaire ou le locataire.
Résiliation du bail commercial : une demande d’une des parties
Pour rappel, le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Bailleur comme preneur a la possibilité de résilier ce contrat à chaque fin de période triennale (soit tous les 3 ans) ou bien au terme du bail. La demande de congé s’établit donc par l’une des parties ayant conclu le bail commercial. Elle peut être effectuée de manière anticipée ou non.
Voyons les règles de la résiliation du bail du point de vue du locataire puis du propriétaire.
Résiliation du bail commercial à l’initiative du locataire
Le locataire preneur peut décider de mettre fin à son bail commercial dans divers cas que voici.
Donner congé à la fin d’une période triennale
Comme indiqué précédemment, le locataire preneur peut, à l’issue de chaque période triennale, donner congé au propriétaire bailleur. Il doit pour cela l’en informer au moins 6 mois à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).
Le préavis n’est pas respecté ? Le congé ne prendra alors effet qu’à la fin de la période triennale suivante.
Les parties peuvent néanmoins décider de résilier le contrat à d’autres échéances, lors de la rédaction de ce dernier. Les formes et délais prévus à l’article L145-9 du Code de commerce devront être suivis.
Résiliation du bail commercial en cas de manquement du bailleur à ses obligations
Non prise en charge des grosses réparations ou des travaux de gros œuvre… Le propriétaire n’a pas respecté une ou plusieurs de ses obligations ? La clause résolutoire (ou résolution judiciaire du bail), régie par les dispositions de l’article L145-41 du Code de commerce, peut alors être utilisée par le preneur. Elle prévoit la résiliation de plein droit du bail dans cette situation. La requête doit être faite auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Le juge a un pouvoir d'appréciation et énonce la résolution lorsque le manquement présente un certain degré de gravité.
Résiliation postérieure au terme du bail
Quand le bail a été tacitement reconduit (absence de renouvellement ou de congé), le locataire peut résilier le contrat avant le dernier jour d’un trimestre civil, en respectant un préavis de 6 mois.
Résiliation à tout moment, dans des situations particulières
Dans certains cas, précisés dans l’article L145-4, alinéa 4, du Code de commerce, le bail commercial peut être résilié à tout moment, sans attendre l'échéance de la période triennale. En effet, lorsque le locataire est commerçant, gérant majoritaire depuis au moins 2 ans de la SARL titulaire du bail ou associé unique d'une EURL, il peut mettre un terme à son bail si :
- Il a demandé ses droits à la retraite
- Il bénéficie d'une pension d'invalidité
Il devra néanmoins respecter un préavis de 6 mois minimum et devra envoyer sa demande de congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
Attention, il est important de rappeler qu’en cas de décès du locataire, la résiliation du bail n’est pas automatique (sauf si une clause du contrat le prévoit). Le bail revient aux héritiers qui ont la possibilité de le résilier le bail à tout moment.
Résolution d'un commun accord entre bailleur et preneur
La résiliation à l’amiable est aussi possible, lorsque preneur et bailleur s’accordent pour mettre fin au bail à tout moment. On parle ici de résolution amiable du contrat de bail. Elle n’exige pas de forme particulière.
Résiliation du bail commercial à l’initiative du bailleur
Le bailleur est aussi en droit de résilier le bail commercial dans divers cas que voici.
Résiliation du bail commercial à l’expiration d’une période triennale
À l’instar du locataire, le propriétaire peut résilier le contrat de bail en refusant son renouvellement. Un délai de préavis de 6 mois avant le terme dudit bail doit être respecté. Le congé doit être communiqué par acte extrajudiciaire. Les motifs du refus doivent être précisés, sous peine de nullité.
Il peut en effet reprendre le local loué dans l'un des cas suivants :
- Reconstruction d'un immeuble ou surélévation
- Reprise d'un local d'habitation loué accessoirement au local commercial et non affecté à l'usage d'habitation
- Reprise d'une partie de terrain lorsque le bailleur a obtenu un permis de construire une habitation
- Transformation à usage d'habitation d'un immeuble existant
- Exécution de travaux prescrits ou autorisés dans une opération de restauration immobilière
Le locataire doit aussi être informé de son droit de contestation ou de demande d’indemnité d’éviction au tribunal, sous 2 ans, dès lors qu’il remplit les conditions légales. Dans certains cas, motifs graves et légitimes, cette indemnité peut ne pas être due.
Résiliation du bail commercial après le terme du bail
Tout comme le locataire, le propriétaire du local peut mettre un terme au bail au moins 6 mois avant le dernier jour d’un trimestre civil, quand le bail a été tacitement reconduit. Il peut être amené à verser une indemnité d’éviction.
Résiliation du bail commercial en cas de non-respect des obligations du locataire
Absence d’assurance, impayés de loyer, non-respect de la destination du local, sous-location sans autorisation préalable… Si le locataire contrevient à ses obligations, le propriétaire peut résilier le contrat de bail en :
- Saisissant le tribunal judiciaire pour demander la résolution du bail (résolution judiciaire). Il jugera la demande en résolution établie par le propriétaire, selon l'importance de la faute du locataire.
- Faisant jouer la clause résolutoire prévue entre les parties lors de la signature, à tout moment. Elle n’entrera en vigueur qu’un mois après notification par le bailleur. Dans ce cadre, le locataire ne pourra pas bénéficier d’une indemnité d’éviction.
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