Lorsqu’un local commercial occupé est mis en vente, le locataire est prioritaire par rapport aux autres acheteurs potentiels du bien. Toutefois, dans certains cas, ce droit dit de préemption n’est pas applicable. Détails.   Vous souhaitez mettre en vente votre local commercial occupé ou êtes locataire d’un bien à usage commercial en instance de vente ? Voici tout ce que vous devez savoir sur le droit de préemption. Lorsqu’un propriétaire décide de vendre des murs de boutique occupés, il se doit d’en informer le locataire. L’occupant jouit en effet d’un droit de préférence (ou de préemption), lui permettant d'être prioritaire, par rapport aux autres acheteurs potentiels du local, rappelle le Service public.  

Vente local commercial occupé : obligation d’information du locataire

Le projet de vente du bailleur doit être soumis au locataire par :

• Lettre recommandée avec avis de réception
• Ou par lettre remise en main propre contre récépissé ou signature

Ce courrier vaut comme offre de vente soumise au locataire.  

Obligation d’information du locataire : ce que doit contenir le courrier envoyé au locataire

Les conditions de la vente du local doivent obligatoirement être notifiées dans cette lettre. Soit :

• Le prix (ou bien les modalités de règlement)
• Les éventuelles charges

Attention cependant, si ces éléments ne sont pas mentionnés dans la lettre envoyée par le propriétaire à son locataire, l’offre de vente peut être considérée comme caduque. De plus, si le propriétaire bailleur décide de vendre son bien commercial à des conditions ou à un prix plus avantageux, il est forcé de l’indiquer à nouveau au locataire, en notifiant ces nouvelles attentes.  

Droit de préemption : quel délai ?

Une fois le locataire informé, il peut cependant exercer son droit de préemption, lorsqu’il est intéressé par le rachat du local à usage commercial qu’il occupe. Le locataire dispose d’un mois pour accepter l’offre, à compter de la réception de la lettre du propriétaire. Il a ensuite un délai de deux mois dès l'envoi de sa réponse au propriétaire pour conclure la vente, mais n’a toutefois pas la possibilité de discuter des conditions de vente émises par le propriétaire. Il peut uniquement préciser qu’il ambitionne de recourir à un prêt immobilier pour acquérir le bien commercial, qui lui permet d’obtenir un délai de quatre mois, pour conclure la transaction. Si la loi ne prévoit pas de forme particulière pour que le locataire soumette sa réponse, il est préconisé d’envoyer au bailleur une lettre recommandée avec AR ou de lui remettre en main propre. Dans le cas où la vente n'est pas conclue dans les différents délais impartis en fonction de ces situations, le propriétaire est alors libéré vis-à-vis du locataire. Il peut dès lors accepter d'autres offres de potentiels acquéreurs.

Vente local commercial : les locaux soumis au droit de préemption

Seuls certains locaux sont soumis au droit de préférence, depuis le 18 décembre 2014, et aux termes de l’article L-145-46-1 du Code de commerce, il s’agit :

• Des locaux à usage de bureaux : ils permettent l'exercice d'une activité commerciale
• Des locaux à usage artisanal

Cette disposition est applicable à l’ensemble des baux, y compris ceux signés ou renouvelés avant cette date. Le bailleur ne peut écarter contractuellement cette règle, puisque le droit de préemption du locataire est d’ordre public. Néanmoins, toutes les ventes et tous les biens n’y sont pas soumis. D’ailleurs, seule la vente amiable du local commercial est concernée par ce droit de préemption.

Vente local commercial : les exceptions au droit de préemption du locataire

Il existe plusieurs exceptions au droit de préférence du locataire. Le propriétaire n'est en effet pas forcé d'informer le locataire de son projet de vente, dans les situations suivantes :

• Vente unique qui concerne plusieurs locaux d'un ensemble commercial : le texte de loi renvoie dans cette situation à la vente par un copropriétaire d'un local situé dans un ensemble commercial, à un autre copropriétaire de locaux, dans le même ensemble. But de la manœuvre, faciliter le regroupement en une seule main des ensembles commerciaux en copropriété.
• Vente unique relative à plusieurs locaux commerciaux, loués à différents locataires : il s’agit ici de locaux commerciaux distincts). Cela concerne les locaux commerciaux distincts loués par un bail unique ou à plusieurs locataires. L’objectif est ici d'éviter au bailleur de ventiler le prix et de diviser son bien.
• Vente d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial : cela vise les centres commerciaux ou les galeries commerciales.
• Vente globale d'un immeuble doté des locaux commerciaux
• Vente d'un local à son conjoint, ou à son ascendant, soit une personne dont on est issu : parent, grand-parent, arrière-grand-parent, etc., ou bien à son descendant, soit : enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ou à ceux de son conjoint. Le partenaire pacsé, ascendant ou descendant du conjoint du bailleur ne pourra pas, en revanche, profiter de cette exception.
• Aliénations autres qu’une vente : apport en société, échange, dation en paiement, etc.
• Vente d’un local sur adjudication à la suite d’une saisie immobilière
• Vente des parts du bailleur lorsqu’il est une société
• Les baux dérogatoires ou autres conventions d'occupation précaire ne sont pas assujettis au droit de préemption du locataire commercial.

Il semble aussi important de préciser que la notion de local commercial s’apprécie strictement. Les bureaux, entrepôts ou parkings ne sont pas concernés par le droit de préemption. Par ailleurs, ce droit de préférence du locataire peut être contrarié par la mairie. Car, cette dernière peut se substituer à tout acquéreur d’un bien immobilier dans le cas où elle envisage, dans l’intérêt de la commune, de procéder à une opération de transformation, construction, ou autre projet. Vous souhaitez vendre votre local commercial occupé ou avez reçu une proposition de vente et envisagez d’acheter les murs de boutique que vous occupez ? Nous pouvons vous accompagner et vous conseiller tout au long de votre projet. Estimation du bien, rédaction de l’offre… Commerce Immo se tient à votre disposition pour en discuter. Contactez-nous. Nous mettons à votre disposition notre expérience et savoir-faire.