Un ensemble de règles, mais aussi des bénéfices. Voici ce que confère un bail commercial. Si vous souhaitez louer un local commercial, afin d’exploiter un fonds de commerce, vous devrez en effet conclure un contrat de location, qui permet l’exercice une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Que vous soyez propriétaire ou locataire, le fait de signer un bail commercial vous engage à respecter un ensemble de règles qui sont nommées dans le statut des baux commerciaux. Il est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code du commerce.
Statut des baux commerciaux : quelles conditions ?
Pour que le statut des baux commerciaux s’applique, 4 conditions doivent être réunies :
- Présence d’un contrat de bail
- Le contrat doit concerner un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel :
Comme le souligne le Service public, l'activité commerciale se traduit par l'accomplissement d'actes de commerce : achat de biens en vue de les revendre. Exemples : vente de vêtements, de livres ou de produits alimentaires
L'activité artisanale est une activité professionnelle indépendante de production, de transformation de réparation ou de prestations de services. Exemples de métiers artisanaux : coiffeur, boulanger, pâtissier, chocolatier…
L'activité industrielle est, quant à elle, une activité de transformation de matières premières. Exemples : les métiers du bois, du papier, de l'électronique.
Les professions libérales ne peuvent ainsi pas profiter d’un local soumis au statut des baux commerciaux, car leur activité n’est pas commerciale. Elles doivent donc conclure un bail professionnel.
- Il doit servir à l’exploitation d'un fonds de commerce dans le local
- Le locataire doit être immatriculé au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RNE (Registre national des entreprises)
Bail commercial : quelle utilité ?
Le bail commercial encadre la relation entre bailleur et preneur. Cela constitue sa fonction principale. Ce contrat de location détaille de ce fait l’ensemble des droits et obligations du propriétaire et du locataire. Objectif : faire respecter les conditions par les deux parties, mais aussi les protéger. Et cela autant en matière de stabilité locative que de renouvellement du bail. Quels sont alors ses avantages ?
Bail commercial : les avantages de ce contrat de location
Contrat de référence de l’immobilier d’entreprise, le bail commercial est indispensable. Répartition des charges, droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans, indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail… Apprécié pour sa souplesse, il offre des avantages au locataire comme au bailleur.
Avantages du bail commercial pour le propriétaire bailleur
Le bailleur bénéficie de plusieurs mesures protectrices que voici.
Une stabilité locative
Le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans. Il offre de ce fait au propriétaire une stabilité locative. D’autant que le locataire ne peut mettre à son contrat qu’à chaque période triennale, soit tous les 3 ans (sauf situations spécifiques).
Un gage de sécurité locative
Le bailleur a la possibilité de récupérer son local commercial dans les situations suivantes :
- Défaut de paiement du locataire
- Absence d'assurance ou de dépôt de garantie
- Changement de l'usage des locaux sans consentement
La possibilité de limiter la destination des locaux loués
Au sein du bail commercial, il est possible de notifier la nature des activités pouvant être exécutées dans le local loué. Le propriétaire peut en limiter la destination.
Ces mesures protectrices du bail commercial contribuent à faire de l'immobilier d'entreprise un investissement à faible risque.
Un rendement locatif intéressant
Investir dans un local commercial constitue généralement un bon placement. Si d’un côté, le taux de rentabilité d’un bien résidentiel oscille entre 2 % et 5 %, de l’autre, le rendement d’un local commercial varie, lui, entre 4 et 8 %. La rente est presque deux fois supérieure !
Une grande souplesse
Une grande souplesse est offerte aux propriétaires. Le montant du loyer peut se fixer librement et les frais peuvent également se partager avec le locataire. Des clauses peuvent être ajoutées en ce sens au contrat de bail.
Quid des avantages du locataire ?
Avantages du bail commercial pour le locataire
Le preneur jouit aussi de diverses protections. En voici une liste non exhaustive.
Une durée de location encadrée et une sécurité locative
Le locataire est protégé par la durée de location, puisque le bail commercial est en règle générale conclu pour 9 ans. Les modalités de résiliation sont aussi strictement définies. Le preneur peut ainsi développer son activité et sa clientèle en toute quiétude, sans crainte de perdre l’usage de son local, dès lors qu’il respecte ses engagements.
Un encadrement du loyer
Si le montant du loyer est fixé librement entre les parties lors de la signature du bail commercial, les modalités de révision du loyer (temporalité, indice, plafond, etc.) sont encadrées. Il n’y a donc pas de risque d’augmentation de loyer injustifiée. Pour rappel, la révision du loyer est indexée sur l’évolution d'un indice de référence pouvant être :
- L'ICC (Indice du Coût de la Construction)
- L'ILC (indice des loyers commerciaux)
- L'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires)
Un droit au renouvellement
Au terme du bail, le locataire a droit au renouvellement. Il peut aussi se poursuivre par tacite reconduction. Le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial ? il doit alors, en principe, payer au locataire une indemnité d'éviction, afin de compenser le préjudice subi.
Possibilité de bénéficier d’une clause tous commerces fort avantageuse
Avec la clause tous commerces, si vous êtes locataire, vous êtes libre de modifier votre activité en cours de bail, jusqu’à 9 ans maximum. Et ce, sans majoration ni déplafonnement du loyer. Seule condition à respecter : ne pas changer d’activité durant la première période triennale. Petit bémol néanmoins, les loyers sont dans ce cas plus élevés, puisque l’activité n’est ici pas spécialisée.
Évolution des conditions possibles en cours de bail
Le bail commercial étant un contrat souple, des évolutions sont possibles au cours de la durée d’engagement, si entente avec le bailleur.
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