Vous vous apprêtez à signer un bail commercial ? Assurez-vous que l’état des lieux, obligatoire depuis 2014, soit bien joint au contrat de location. Pour éviter les éventuels conflits, voici comment bien vérifier cette procédure incontournable.   Protégez-vous ! Pour toute location d’un local commercial, un état des lieux doit obligatoirement être réalisé entre le bailleur et le locataire. C’est ce qu’impose la loi Pinel du 20 juin 2014, au titre du nouvel article L. 145-40-1 du Code de commerce. Il doit être « joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties », peut-on y lire. Les deux versions doivent être rigoureusement identiques.

Bail commercial : à quoi sert l’état des lieux ?

Ce document permet de définir et de prouver, avec le plus de précision possible, l’état du local à la signature du bail commercial, d’un bail dérogatoire (dit également bail précaire) et le bail professionnel. Objectif :

• Protéger les deux parties en cas de dégradation à la fin du contrat
• Identifier qui du locataire ou du propriétaire devra payer les éventuelles réparations à effectuer

Pour rappel, l’état des lieux doit être établi lors de :

• La conclusion d'un bail commercial
• La cession du droit au bail
• La cession ou la mutation à titre gratuit du fonds de commerce
• La restitution des locaux

Point important, l’état des lieux doit s’effectuer en présence des deux parties (bailleur et preneur). En cas d’absence, une ou l’autre des parties peut se faire représenter ou mandater un commissaire de justice, qui pourra s’assurer du bon déroulement de la procédure. Que vous soyez locataire ou propriétaire, veillez donc à bien vérifier l’état des lieux, afin d’éviter de futurs conflits. Voici comment procéder.

État des lieux d’un bail commercial : nos conseils pratiques

De multiples éléments doivent être minutieusement observés.  

Conseil n°1 : informez-vous en amont de l’état des lieux

  Avant la signature de votre bail commercial et la réalisation de l’état des lieux, informez-vous sur les critères spécifiques à vérifier dans un local commercial. Lisez scrupuleusement les termes du bail engageant votre responsabilité en matière d'entretien et de réparations. Pour ne rien omettre, munissez-vous d'une liste de contrôle détaillée.  

Conseil n°2 : les éléments à pointer pour la validité de l’état de lieux

  Pour qu’un état des lieux soit valide, il doit comporter au minimum les informations suivantes :

• L’identité du bailleur et du locataire
• L’adresse du bailleur
• L’adresse du local commercial
• Le détail de chaque pièce du local
• Le descriptif de chaque partie privative rattachée au local
• Le relevé des compteurs
• Un inventaire des clés
• Un inventaire de l’ensemble des équipements et leur état

  Notons que les parties ou leurs représentants doivent visiter toutes les pièces du local commercial pour détailler leur état précis à l’instant T.  

Conseil n°3 : réalisez un inventaire complet du local

  Place à l’inventaire précis. Toute une série d’éléments présents dans le local doivent être contrôlés et décrits. En voici une liste non exhaustive :

• Les murs
• Les plafonds
• Les sols
• Les fenêtres
• Les installations et appareils électriques
• Les branchements ou prises
• La plomberie
• La robinetterie
• Les équipements de chauffage
• La climatisation…

Surtout, veillez à bien noter l'état de chaque élément, même ceux vous semblant mineurs. Détaillez au maximum chaque élément, des plus grands aux plus petits, en étant méticuleux.  Et ce, dans chacune des pièces, pour limiter de futurs désaccords. Un inventaire précis protège en effet chaque partie.  

Conseil n°4 : inspectez les sols et les murs

  Fissures, taches d'humidité, signes de moisissure... Observez l'état des sols et des murs. En plus d’être adaptés à l'activité commerciale prévue, les sols doivent être exempts de dommages. Pointez toute anomalie pour éviter des accusations de dégradation à votre départ.  

Conseil n°5 : vérifiez les portes et les fenêtres

  Les portes et les fenêtres s’ouvrent-elles et se ferment-elles correctement ? Vérifiez-les pour vous en assurer. Inspectez également les joints pour éviter les pertes de chaleur ou les infiltrations d'eau. Rappelons que des portes et des fenêtres en bon état sont essentielles pour la sécurité et l'efficacité énergétique du local.  

Conseil n°6 : contrôlez les installations électriques

  Prises, interrupteurs, éclairages… Les installations électriques doivent être en parfait état de fonctionnement. Testez-les toutes et vérifiez également le tableau électrique pour vous assurer qu'il respecte les normes de sécurité. Soyez vigilant, car les installations défectueuses peuvent représenter un danger et entraîner des coûts de réparation élevés.  

Conseil n°7 : examinez la plomberie

  Prenez le temps de tester l’ensemble des robinets, chasse d'eau et systèmes de drainage. Vérifiez les obstructions, la pression d'eau et recherchez d’éventuelles fuites d’eau. S'ils ne sont pas détectés à temps, les problèmes de plomberie peuvent causer d’importants dommages en plus d’être coûteux.  

Conseil n°8 : testez le chauffage et la climatisation

  Pour fonctionner correctement, les systèmes de chauffage et de climatisation doivent chauffer et refroidir efficacement. Si ce n’est pas le cas, et qu’un système est défaillant, les coûts de réparation peuvent être importants, en plus de nuire à votre confort et à celui de vos employés.  

Conseil n°9 : passez en revue les normes de sécurité

  Pour assurer la sécurité des occupants, le local que vous louez doit impérativement respecter les normes en vigueur, sous peine d’amendes. Cela inclut :

• Les extincteurs
• Les détecteurs de fumée
• Les issues de secours
• Les systèmes d'alarme

 

Conseil n°10 : joignez des photos et vidéos

Pour conserver des preuves visuelles de l'état initial du local, n’hésitez pas à prendre des photos et des vidéos de chaque pièce et de chaque élément important. Datez-les et conservez-les dans un fichier numérique dédié ou dans un endroit sûr. Ces éléments cruciaux peuvent faire foi en cas de litige ultérieur.   Vous estimez que vos compétences en matière d’inspection sont limitées ? Sollicitez un professionnel. Un expert en bâtiment ou un agent immobilier spécialisé peut réaliser une inspection approfondie et vous fournir un rapport détaillé. Certes, cela représente une dépense supplémentaire, mais, en plus d’assurer votre tranquillité d’esprit, cela peut aussi vous faire économiser de l'argent sur le long terme, en vous protégeant des litiges et des dépenses imprévues. Que vous soyez locataire ou propriétaire, ne négligez pas cette étape cruciale pour garantir une relation locative harmonieuse et sans surprise. L’équipe de Commerce Immo peut vous accompagner. N’hésitez pas à nous contacter.Si les locataires et propriétaires bailleurs sont contractuellement libres d’établir leur relation, certaines clauses peuvent créer un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des deux parties au contrat de bail commercial. Zoom sur les clauses abusives à vérifier.   Prenez des précautions ! Oui, la signature d’un bail commercial est essentielle pour la location de votre local et l’exercice de votre activité commerciale, industrielle ou artisanale, mais elle ne doit pas être établie à l’aveugle. Si ce contrat accorde, entre autres, au locataire un droit au renouvellement du bail, appelé "droit au bail", et lui offre une certaine stabilité, chaque clause doit être relue, étudiée et négociée entre les parties. Les approximations peuvent en effet vous coûter cher. Selon l’usage et au vu de sa complexité et de son engagement (durée minimale de neuf ans), le bail commercial est généralement rédigé par un avocat ou un notaire. Il n’existe cependant aucun impératif légal interdisant la rédaction par le propriétaire bailleur. D’ailleurs, rien n’oblige à ce que ce contrat soit écrit. Sa rédaction sécurise néanmoins le bailleur en cas de conflits entre les parties.  

Bail commercial : comment protéger vos intérêts ?

  Bien que libres d’établir leur relation, la loi sur les baux commerciaux (articles L.145-1 et suivants du Code de commerce en France) est impérative. Hormis les exceptions prévues par la loi, dans certains cas, l’équilibre entre les droits et les obligations du locataire et du propriétaire est difficile à appliquer. L’insertion de certaines clauses peut en effet créer un déséquilibre manifeste, désavantageant le locataire. Pour mieux protéger vos intérêts, la vigilance est donc de mise. Veillez donc à :

• Bien préparer la négociation du bail grâce à la connaissance de vos droits
• Poser des questions au bailleur pour clarifier les clauses paraissant ambigües ou déséquilibrées
• Vous méfier des clauses trop complexes et difficiles à comprendre
• Vous demander comment les clauses pourraient affecter l’activité à long terme

 

Bail commercial : les clauses facultatives à ne pas omettre

  En sus des clauses et informations obligatoires (noms, prénoms, adresses des parties contractantes, type d’activité ou de commerces, durée du bail, destination des locaux, loyer…), certaines clauses facultatives sécurisant l’une et l’autre des parties peuvent être ajoutées. En voici quelques-unes :

• Une clause de « pas de porte » : en plus du loyer, le locataire verse une indemnité au bailleur en échange d’avantages commerciaux par exemple
• Une clause d’exclusivité : le bailleur a l’interdiction de louer des locaux dans le même immeuble à un locataire exerçant une activité concurrente
• Une clause de déspécialisation : le locataire doit respecter impérativement l’activité commerciale inscrite au bail. Pour en changer, il devra au préalable effectuer une demande d’autorisation
• Une clause de résiliation de plein droit du bail : lorsque le locataire manque à l’une de ses obligations (retard de paiement du loyer par exemple)
• Un droit de préemption ou de préférence : en cas de vente du local, le locataire a la priorité

  Quid des clauses dites abusives ?  

Bail commercial : vérifiez l’ensemble des clauses et détectez celles réputées abusives

  Pour limiter d’éventuelles situations juridiques complexes et coûteuses, il est vivement conseiller de faire examiner l’ensemble des clauses de votre contrat de bail par un professionnel de l’immobilier commercial. Comme indiqué au préalable, certaines clauses peuvent en effet être considérées comme abusives. Elles peuvent engendrer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du locataire. Ces clauses peuvent restreindre les droits du locataire ou imposer des obligations disproportionnées.  

Bail commercial : les clauses abusives les plus courantes

  La Cour de cassation a déjà annulé différentes clauses insérées dans des baux commerciaux, car considérées comme abusives :

• Une clause interdisant la cession du fonds de commerce
• Une clause imposant au locataire d’exploiter personnellement le fonds de commerce durant les trois dernières années du bail
• Une clause fixant en amont la somme à verser par le bailleur (indemnité d’éviction) en cas de refus de renouvellement de bail
• Une clause autorisant le propriétaire-bailleur à ne pas verser d’indemnité d’éviction lors d’un refus de renouvellement du bail commercial

D’autres peuvent également être citées :

• Une clause de renonciation au droit au renouvellement du bail : cela prive le locataire de son droit au renouvellement, soit un principe contraire à l’esprit protecteur du statut des baux commerciaux.
• Une clause de résiliation unilatérale par le bailleur : à tout moment et sans raison valable. Attention, cela engendre une insécurité pour le locataire.
• Une clause d’indexation abusive du loyer (via un indice inapproprié par exemple)
• Une clause imposant des charges exorbitantes au locataire : méfiance, si les charges peuvent être réparties entre les parties, les gros travaux sont généralement payés par le bailleur.

 

Clauses abusives du bail commercial : repérage et recours

  Pour repérer les clauses potentiellement abusives de votre contrat de bail, une analyse minutieusement est préconisée. À chaque clause, posez-vous les questions suivantes :

• La clause crée-t-elle un déséquilibre significatif entre les parties ?
• La clause est-elle en conformité avec les dispositions légales et réglementaires en vigueur ?
• La clause impose-t-elle des obligations excessives ou inhabituelles au locataire ?

Une fois cette étape effectuée, consulter un expert en droit immobilier ou en baux commerciaux (avocat spécialisé, notaire…). En plus d’identifier les clauses problématiques, il apportera ses conseils sur les modifications nécessaires et aidera à la négociation avec le bailleur pour l’obtention de conditions plus équilibrées. Si la négociation échoue et qu’aucun accord amiable n’est trouvé, vous pouvez :

• Recourir à la médiation : via cette alternative à la procédure judiciaire, plus rapide et moins onéreuse, un médiateur indépendant peut aider les parties à trouver un accord équilibré sans passer par les tribunaux.
• Saisir le tribunal afin de faire annuler la clause abusive : le juge pourra alors rééquilibrer les termes du contrat ou annuler la clause litigieuse.

En suivant ces conseils pratiques, vous pourrez ainsi éviter les pièges et obtenir un contrat de bail commercial équilibré, qui préserve vos droits. Commerce Immo peut vous accompagner dans votre projet de signature de bail. Contactez-nous pour en discuter.  Coût du bail, conditions spécifiques du bail commercial, clauses de renouvellement… La localisation de votre local commercial joue un rôle prépondérant dans la négociation de votre contrat. Zoom sur les différents impacts.   Exit le hasard, place à la stratégie ! La localisation de votre local commercial est un facteur déterminant pour la croissance de votre activité. Le choix de votre emplacement doit en effet être tactique. Il constitue l’un des actes fondamentaux de la vie d’une entreprise sur lequel il est nécessaire de réfléchir minutieusement. Car, votre décision va impacter, entre autres, l’interaction avec votre environnement commercial, votre clientèle et votre rentabilité. Et ce, sur le long terme. Seule une approche stratégique et analytique vous permettra de trouver l'emplacement idéal répondant aux besoins de votre entreprise et d’optimiser les termes de votre contrat de location.  

Bail commercial : le poids d’un emplacement stratégique

  La rentabilité de votre entreprise est la clé de votre succès. Et cette dernière est déterminée par votre emplacement. Il aura une influence, notamment, sur :

• Votre clientèle, vos fournisseurs et partenaires
• Votre visibilité
• Les prix possibles à pratiquer
• Le prix du loyer ou de l’achat de votre local

La durée du bail est aussi un facteur déterminant pour l’emplacement de votre entreprise. Le plus usité est le bail commercial. Ce contrat de location permet d’exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Sa durée minimale est de neuf ans, avec possibilité de résiliation par échéance triennale (soit tous les trois ans).

Bail commercial : les facteurs spécifiques de localisation influençant ses conditions

Bien que variables selon la nature de votre activité, certains critères de choix d’emplacement demeurent communs à toutes les entreprises.

La visibilité

  Les modalités d’accès pour vos clients et vos salariés doivent être pris en compte dans le choix de votre emplacement. Pour attirer plus de clients potentiels, votre entreprise doit être visible et facilement accessible :

• Rue commerçante très fréquentée
• Centre commercial

Selon la typologie des emplacements, les propriétaires peuvent exiger des loyers plus ou moins élevés. Pour rappel, ils se distinguent ainsi :

• Les emplacements n°1 : rues ou parties de rues où se situent les commerces à forte notoriété et forte attractivité (centre-ville généralement). Attention, les baux au sein des centres-villes sont souvent plus coûteux, du fait de la forte demande et de la densité de population. Les baux peuvent inclure des clauses spécifiques sur les heures d'ouverture prolongées et les contributions aux associations de commerçants locales.
• Les emplacements 1bis : rues ou parties de rues adjacentes aux emplacements n°1. Ils peuvent tirer bénéfice de cette attractivité. Ils concernent aussi les centres commerciaux qui offrent une forte visibilité et un flux constant de clients. En revanche, les baux y sont souvent plus complexes. Les locataires doivent contribuer aux frais de promotion du centre et respecter des restrictions strictes sur les modifications de l'espace loué.
• Les emplacements n°2 : rues ou parties de rues secondaires moins attractives, mais moins chères (zones industrielles ou périphéries). Les baux dans ces zones peuvent inclure des clauses spécifiques liées à l'accès et au transport des marchandises. Pour compenser le risque plus élevé pour les propriétaires, les contrats peuvent être plus longs.

L’accessibilité et les infrastructures

  Votre emplacement doit aussi être facilement accessible.

• Proximité des transports en commun ou des axes routiers
• Places de parking

La proximité des infrastructures peut en effet jouer sur les conditions du bail. Un emplacement bien desservi peut par exemple :

• Justifier un loyer plus élevé
• Offrir des conditions de renouvellement et d'extension du bail plus flexibles

 

Le flux de clientèle

Votre localisation influence aussi le type et le volume de la clientèle. Si votre commerce est situé dans une zone touristique, il peut profiter d'un flux constant de visiteurs. La périphérie urbaine est davantage propice à une clientèle locale et régulière. Cette différence peut impacter les termes du bail, notamment concernant le partage des coûts de marketing ou les obligations de maintien de certaines heures d'ouverture.  

La concurrence

Vous avez choisi un emplacement proche de concurrents ? La présence d’un cluster de commerces similaires dans la même zone peut avoir un double effet sur les conditions du bail :

• Attirer davantage de clientèle et par conséquence justifier un loyer plus élevé
• Inciter les propriétaires à offrir des conditions plus favorables pour attirer les locataires

 

Bail commercial : l’impact de la localisation sur les clauses spécifiques

Durée du bail, loyer, charges… Voici ce que votre emplacement peut changer.

La durée du bail

La durée du bail commercial peut fluctuer considérablement selon la localisation. En effet, dans les zones à forte demande, les bailleurs peuvent privilégier des baux plus courts avec des options de renouvellement fréquentes. Leur objectif ? Ajuster les loyers aux conditions du marché. A contrario, dans les zones moins demandées, les propriétaires peuvent proposer des baux plus longs, afin de sécuriser un revenu stable.

Le loyer et les charges

  Le loyer dépend naturellement de l’emplacement, tout comme les charges locatives. Dans les zones urbaines denses, les charges peuvent inclure des coûts élevés de :

• Services publics
• Sécurité
• Maintenance des infrastructures locales

Dans les zones plus rurales ou industrielles, elles peuvent être moins onéreuses, mais inclure des coûts spécifiques, comme :

• L'entretien des routes d'accès
• L’entretien des installations de transport

Les clauses de résiliation et de renouvellement

L’emplacement de votre local commercial peut aussi affecter les conditions de résiliation et de renouvellement de votre bail commercial. Dans les zones 1, les propriétaires peuvent imposer des pénalités de résiliation plus élevées pour :

• Dissuader les départs anticipés
• Assurer une occupation constante

Dans les zones à faible demande, les conditions de résiliation peuvent être plus flexibles pour :

• Attirer les locataires
• Retenir les locataires

 

Bail commercial : conseils de négociation en fonction de l’emplacement

  Pour bien négocier votre bail commercial, il est donc important de choisir le bon emplacement en :

• Analysant le marché : cela vous permettra de comprendre les tendances locales en matière de loyers et de conditions de bail.
• Vous positionnant de manière réaliste dans les négociations
• Identifiant des opportunités d'emplacements sous-évalués.
• Etant flexible dans les négociations
• Faisant appel à des experts de l’immobilier commercial : leur connaissance approfondie du marché local leur permet de vous offrir des conseils précieux pour négocier les meilleures conditions de bail en fonction de la localisation.

Commerce Immo peut vous aider dans vos recherches. Contactez-nous pour faire le point.  Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier commercial que vous souhaitez louer ? Voici ce que pourrait vous apporter la gestion locative.   Vous manquez de temps pour vous occuper convenablement de la mise en location de votre local commercial ? La gestion locative commerciale pourrait bien être la solution que vous recherchez. L’immobilier commercial est en effet un domaine complexe, reposant sur divers enjeux techniques, juridiques et fiscaux. Il est donc recommandé d’être accompagné dans tout projet de location commerciale ou professionnelle. Car, être propriétaire d'un bien commercial ne va pas forcément de pair avec une bonne gestion de votre investissement locatif.  

Bail commercial : quelles difficultés de gestion ?

  En tant que propriétaire bailleur, la gestion de la location de votre local peut vous demander beaucoup de temps et d’efforts.  

La compréhension et la rédaction du bail commercial

  Pour rappel, « le bail commercial est un contrat de location d'un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale », note le Service public. Ledit local sert à l'exploitation d'un fonds de commerce. En signant un bail commercial, les deux parties, soit le locataire et le propriétaire, jouissent automatiquement d'un ensemble de règles et d’obligations qui dépendent du statut des baux commerciaux. De nombreux éléments le composent, et la législation est en constante évolution. Pour ne pas réaliser d’erreurs, vous devez donc vous tenir à jour, ce qui demande un suivi important.  

La gestion de la vacance locative

  Sans bonne connaissance du marché, les risques de vacance locative et donc de perte financière sont réels. Or, cette situation peut parfois durer plusieurs mois, durant lesquels vous devez assumer l’ensemble des frais et, dont le remboursement du crédit immobilier. Votre situation personnelle peut ainsi être mise en péril.  

La gestion des loyers et des éventuels impayés

  Les impayés de loyers peuvent devenir un véritable calvaire ! Lancement des procédures à l’amiable, recours judiciaire… Tout cela prend du temps, et vous fait perdre de l’argent.  

La gestion des imprévus et de la remise en état du bien

  Comme dans toute location, vous pouvez avoir des imprévus à gérer et des travaux à réaliser. Tout cela demande non seulement du temps, mais aussi de l’argent, si les professionnels choisis ne sont pas à la hauteur.  

La gestion de la relation avec le locataire

  Entretenir de bonnes relations avec votre locataire est primordial. Or, dans les faits, cela n’est pas toujours aussi simple. Certaines demandes ou problèmes peuvent être complexes à gérer, et avoir un intermédiaire peut parfois aider à pacifier les liens. Vous l’aurez compris, la gestion locative du bail commercial est bien plus complexe que celle d’un bail d’habitation. Droits, obligations de chaque partie… L’engagement entre le propriétaire et le locataire est davantage régulé que pour les logements. La méconnaissance du marché peut être fatale pour les bailleurs, qui peuvent commettre de lourds impairs. Alors, si vous souhaitez vous décharger de cette contrainte administrative, afin de vous concentrer pleinement sur vos activités, vous pouvez confier la gestion de votre local professionnel à des experts.  

Bail commercial : à quoi sert la mise en gestion locative ?

  Le bail commercial, qui constitue un des éléments importants du fonds de commerce, peut avoir une valeur importante. De sa bonne gestion, avant, durant et après le bail, dépend donc la valorisation et le rendement de l’entreprise. C’est ce que proposent les professionnels de la gestion locative commerciale. Via un mandat, l’agence immobilière classique ou spécialisée ou encore le gestionnaire de biens, effectuera un ensemble d’opérations, pendant ces trois moments importants. Ce contrat, qui lie le propriétaire et le mandataire, permet d’attribuer à ce dernier l’ensemble des contraintes attachées à la location de locaux commerciaux ou professionnel. Il doit être écrit et signé par les deux parties.  

Gestion locative du bail commercial : quel fonctionnement ?

  Comme précisé, la gestion locative du bail commercial s’établit en 3 étapes. Le gestionnaire choisi prend en effet en charge vos locaux professionnels et commerciaux avant la réalisation du bail commercial, pendant le bail, mais aussi après.  

Avant la réalisation du bail commercial

 

L’estimation du loyer

Avant toute mise en location, il existe une étape cruciale : l’estimation de vos locaux professionnels ou commerciaux. La valeur locative dépend de :

• La ville et son attractivité
• Le quartier : emplacement en centre-ville, zone commerciale…
• Le type de local : commerce de pied d’immeuble ou local logistique

Pour que votre local soit proposé au prix du marché, il est ainsi préconisé d’être bien accompagné.

La recherche de locataire

• Viser les potentiels locataires (typologie d’entreprises)
• Gérer les annonces : rédaction, photos, diffusion
• Trier et étudier les dossiers reçus

La rédaction du bail commercial

La rédaction d’un bail commercial sur-mesure est réalisée en fonction des besoins des deux parties (bailleur et preneur). Des clauses spécifiques telles que la répartition des travaux et des taxes, ou la revalorisation du loyer peuvent être ajoutées selon vos désirs.  

Pendant le bail commercial

 

La gestion des loyers

Cela comprend :

• Les appels des loyers
• Le calcul des charges
• Le diagnostic
• L’état des lieux d’entrée
• Les encaissements
• La réalisation des états de gestion
• Le règlement et l’apurement des charges de copropriété
• La réalisation des récapitulatifs annuels de déclaration des revenus fonciers…

La gestion des travaux

• La réalisation de travaux d’entretien ou de gros travaux

 L’aspect relationnel

• Gérer les différentes demandes du preneur à bail
• Gestion des éventuels conflits

Après le bail commercial

 

Organisation de la sortie des locaux

Cela comprend :

• L’état des lieux de sortie : il sera comparé à l’état des lieux d’entrée. La répartition des travaux et charges pourra être ainsi faite.
• La gestion du dépôt de garantie : rendu partiellement ou en totalité en fonction des éléments de l’état des lieux de sortie.
• Lancement d’un nouveau cycle de gestion locative

Vous souhaitez avoir recours à un service de gestion locative commerciale ? Boutiques, bureaux, locaux commerciaux ou d’activités… Commerce Immo peut vous accompagner. Notre expérience vous permettra d’économiser votre temps et votre argent. Remplissez dès à présent notre formulaire de contact pour être mis en relation avec notre équipe de gestionnaires et convenir d'un rendez-vous.Parmi les obligations du locataire d’un local commercial, le paiement du loyer est en tête de liste. Si le défaut de règlement peut lui valoir la résiliation de son bail commercial et une éviction, dans certains cas, le preneur peut légitimement refuser de payer son loyer. Explications.   La location d’un local commercial, donnant lieu à la signature d’un bail commercial, engage les deux parties : propriétaire bailleur et locataire preneur. Si chacun bénéficie de droits, des obligations leur sont aussi imposées par le statut des baux commerciaux. Cet acte juridique protège autant le propriétaire que le locataire, durant toute la durée du contrat de location. Parmi les devoirs principaux du preneur, se trouve le paiement du loyer.  

Loyer local commercial : quels délais de paiement ?

  Un bail commercial offre une grande liberté aux parties. Ils peuvent en effet choisir librement le montant du loyer. La fixation du prix dépend de divers éléments tels que :

• L’offre et la demande
• L’adresse : plus le quartier est convoité et « commerçant », plus le loyer est élevé.
• La facilité d’accès
• Les particularités du local : superficie, standing de l’immeuble, surface des vitrines…
• Les conditions et clauses du bail : un contrat autorisant tous types de commerces a un loyer plus élevé
• Les charges : taxes, charges de copropriété récupérables, entretien des locaux…
• Un éventuel droit d’entrée (pas-de-porte) : s’il y en a un, le loyer est moindre

Les modalités de paiement du loyer commercial ne sont pas réglementées par la loi. Négociées entre le bailleur et le locataire, elles sont inscrites dans le bail commercial. Voici les éléments concernés :

• Périodicité : date, paiement mensuel ou trimestriel
• Moyens de paiement : virement bancaire, chèque, espèces
• Remise de quittance
• Arrangements amiables en cas de difficultés
• Possibilités de résiliation en cas d’impayés…

Quant aux charges et à la taxe foncière, elles se règlent par une provision, régularisable à la fin de l’année. Leurs modalités de paiement sont aussi négociées librement entre les parties.  

Local commercial : quels risques en cas de non-paiement du loyer ?

  Si le locataire ne remplit pas son devoir de règlement de loyer, il s’expose à des sanctions. Si aucun arrangement amiable n’a été trouvé, le défaut de paiement peut déboucher en premier lieu sur un commandement de payer. Cet acte est un préalable obligatoire pour faire valoir la clause résolutoire, à terme, le cas échéant. Il est remis au locataire par un huissier de justice. Et ce, dès le premier loyer impayé. Il doit préciser :

• La faute du locataire : non-paiement du loyer
• Les sommes dues
• L’obligation de régler la dette dans les 15 jours
• La possibilité de résilier le bail, après 1 mois de retard, par le biais d’une clause résolutoire, inscrite dans le bail commercial : le locataire a donc 30 jours pour régulariser sa situation.

Le bailleur dispose également d’autres moyens pour se prémunir contre le risque de non-paiement de loyers. Il peut exiger les garanties suivantes, lors de la signature du contrat de bail :

• Un dépôt de garantie
• Le cautionnement d’un tiers

Cela étant dit, le locataire peut, dans certains cas, refuser légitimement de payer son loyer et invoquer l'exception d'inexécution.  

Bail commercial : quand le locataire peut-il invoquer l'exception d'inexécution ?

  En vertu de l'article 1219 du Code civil, le locataire peut légitimement refuser de payer son loyer, dès lors que le local ne permet plus l'exercice de l'activité notifiée par le bail : manquement à l'obligation de délivrance du bailleur. Voici ce que notifie l’article : « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »  

Non-paiement de loyer légitime : quels motifs ?

  Voici les différents motifs (liste non exhaustive), qui peuvent entraîner un refus de paiement de loyer :

• Des nuisances sonores permanentes
• Le refus de réaliser des grosses réparations
• Des travaux entrepris par le bailleur en cours de bail rendant les locaux impropres à l'usage auquel ils sont destinés
• Logement déclaré insalubre dans un bail mixte mettant en danger les locataires ou/et le voisinage : chauffage défectueux avec risque d'intoxication au monoxyde de carbone, risques d'incendie ou de présence d'animaux dits néfastes (rongeurs, cafards, punaises de lit, etc.), humidité…

Le locataire ne doit pas omettre de réclamer une indemnisation pour :

• Les troubles de jouissance
• Les pertes d’exploitation causées par la défaillance du propriétaire bailleur

L’exception d’inexécution vient ainsi au secours du locataire. Elle a pour visée de rééquilibrer les obligations réciproques des parties au bail commercial. Attention néanmoins, car les cas suivants n’entrent pas dans les motifs légitimes :

• Le dysfonctionnement du système d'assainissement
• Le défaut d'entretien de l'immeuble
• L'existence d'une contestation sur le montant du loyer ou des charges

 

Bail commercial et exception d’inexécution : comment ça marche ?

  Pour faire valoir l’exception d’inexécution, le locataire doit informer le bailleur qu'il ne règlera pas les loyers, tant que ce dernier ne se conforme pas à son obligation de délivrance d'un local conforme à sa destination. Cette notification doit être établie dans le respect des stipulations du bail commercial. Comme évoqué, si les conditions d’inexécution ne sont pas remplies, une clause résolutoire, intégrée dans la plupart des baux commerciaux, peut être mise en jeu. Le bail ne comporte pas de clause résolutoire ? Le juge est alors libre de fixer la sanction qu’il estime être la plus appropriée. Il peut demander :

• La résiliation pure et simple du bail commercial
• Une autre sanction : paiement de l'arriéré de loyer sous astreinte par exemple.

Vous souhaitez en savoir davantage sur vos droits et obligations en tant que propriétaire ou locataire ou êtes à la recherche d’un nouveau local ? Contactez-nous. L’équipe de Commerce Immo peut vous accompagner dans votre projet.Pour louer un bien commercial, un bail commercial écrit est généralement signé entre les deux parties (bailleur et preneur). Est-il cependant possible de louer un local commercial sans contrat de bail ? Faisons le point.   En principe, toute location immobilière nécessite un bail. Cette règle vaut aussi pour l’immobilier commercial. La majorité des commerçants et sociétés commerciales ne sont pas propriétaires des murs où ils exercent leur activité commerciale. Ils louent ainsi un local qui doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce. Cette location, régie par le statut des baux commerciaux, leur donne des droits, mais aussi des obligations.  

Local commercial : quand s’applique le statut des baux commerciaux ?

  Le statut des baux commerciaux se définit par un ensemble de règles s'appliquant automatiquement au contrat de bail commercial. Le locataire bénéficie en effet de différents avantages :

• Le droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans
• Le versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement
• La révision du loyer à chaque période triennale (tous les 3 ans) ou selon une clause d'échelle mobile

Afin que le statut des baux commerciaux soit appliqué, les 4 conditions que voici doivent être réunies :

• Présence d’un contrat de bail
• La location concerne un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel
• Un fonds de commerce est exploité dans le local
• Le locataire du bail doit être immatriculé au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RNE (Registre national des entreprises)

Pour rappel, le contrat de bail commercial oblige le propriétaire de mettre à disposition du locataire un local à usage commercial. Le preneur s’engage de son côté à payer un loyer. Si le contrat de bail commercial est obligatoire pour la location d’un local à un commerçant, artisan ou industriel, dans certaines situations, la question de la rédaction d’un bail commercial peut se poser.  

Bail commercial : doit-il être obligatoirement écrit ?

  Comme le précise le Service public, il n’existe pas « de forme obligatoire pour la conclusion d'un bail commercial. » En règle générale, le bail commercial est toutefois établi par écrit.    

Bail commercial écrit : quelles conditions ?

  Le bail commercial écrit apporte une preuve de l'existence du contrat. Il permet en effet de lister de manière claire et précise les droits et obligations de chacune des parties. Il peut être établi sur :

• Un support papier
• Un support électronique

Dans les deux situations suivantes, le bail commercial doit impérativement être rédigé par un notaire :

• La durée du bail dépasse 12 ans
• Le bail concerne un débit de boissons : bar, restaurant, caviste, supermarché, épicerie.

Le bail commercial écrit est le plus usité afin d’éviter tout conflit entre les parties. Elles ont prévu l’ensemble des éléments liés à l’exécution et la résiliation de leur relation commerciale. Néanmoins, le bail verbal reste possible.  

Le bail commercial oral : quelles conditions ?

  Puisque la loi n’exige aucune condition de forme, le bail commercial non écrit est parfaitement valable. Les juges l’ont reconnu comme tel en 1985 (Cass, Civ 3, 12 février 1985). Il relève également du statut des baux commerciaux et sa durée minimale est de 9 ans. Dans ce cas, les conditions requises sont notifiées uniquement à l’oral entre les parties. Cela signifie qu’aucun contrat n’est rédigé, ni signé. Le bail commercial oral peut être privilégié lorsqu’il y a par exemple :

• Une certaine proximité entre le bailleur et le locataire
• Une volonté de faire évoluer le contrat rapidement

Attention cependant, pour que le contrat oral soit qualifié de bail commercial, le propriétaire bailleur et le locataire doivent être obligatoirement d’accord sur :

• L’élément objet de la location : soit le local commercial
• Le prix du loyer

Cet impératif est spécifié par un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 mars 2008 (Cass, Civ 3, 4 mars 2008). Comme pour le bail commercial classique, le contrat oral doit appliquer les règles afférentes au statut des baux commerciaux :

• Congé du bail commercial possible à chaque fin de période triennale en respectant un préavis de 6 mois
• Droit au renouvellement du bail
• Cession du droit au bail
• Indemnité d’éviction ou d’occupation
• Travaux
• Etc.

 

Bail commercial : quels sont les risques d’un contrat oral ?

  Il est important de rappeler que l’absence de bail commercial écrit comporte des risques, notamment en termes de preuves. Notons par ailleurs que pour le commerçant, le bail commercial constitue un acte de commerce. Sa preuve peut ainsi être rapportée par tout moyen (Cass, Com, 14 février 1956). Le plus difficile reste à prouver son contenu. Certes, durant le contrat de location d’un local commercial, la rédaction d’un contrat n’est pas nécessaire, mais il peut être fort utile dans certains cas, en particulier lors d’un éventuel conflit entre bailleur et preneur. Car, si différentes clauses ou conditions particulières peuvent être négociées entre les parties (montant ou paiement du loyer, clause de résiliation, clause tout commerce …), elles peuvent être déséquilibrées. Elles peuvent en effet être profitables à une partie, mais pas à l’autre. En cas de désaccord, la partie susceptible de profiter d’une clause particulière peut éprouver des difficultés à démontrer son existence, quand un contrat de bail n’est pas rédigé sur papier. Ce dernier laisse en effet moins de place au doute. Les différents accords et autres conditions particulières émises au cours des négociations sont facilement prouvables. Pour gagner en sérénité et se concentrer pleinement à son activité commerciale ou autres, il est ainsi préférable de signer un contrat de bail commercial écrit. Vous souhaitez avoir de plus amples informations sur la rédaction de bail commercial ou êtes à la recherche d’un local ou d’un locataire ? Contactez-nous, afin que nous puissions vous aider et vous accompagner tout au long de votre projet. L’immobilier commercial comporte de nombreuses règles et évolue constamment. Notre longue expertise et notre connaissance du marché nous permettent de vous conseiller au mieux et de trouver le bien qui vous convient.Vous envisagez de louer un local commercial ? Pour conclure un contrat de location en bonne et due forme, vous devrez vous conformer au statut des baux commerciaux. Bien que soumis à différentes règles, il protège à la fois le propriétaire et le locataire. Le point sur ses différents avantages.   Un ensemble de règles, mais aussi des bénéfices. Voici ce que confère un bail commercial. Si vous souhaitez louer un local commercial, afin d’exploiter un fonds de commerce, vous devrez en effet conclure un contrat de location, qui permet l’exercice une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Que vous soyez propriétaire ou locataire, le fait de signer un bail commercial vous engage à respecter un ensemble de règles qui sont nommées dans le statut des baux commerciaux. Il est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code du commerce.  

Statut des baux commerciaux : quelles conditions ?

  Pour que le statut des baux commerciaux s’applique, 4 conditions doivent être réunies :

• Présence d’un contrat de bail
• Le contrat doit concerner un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel :

Comme le souligne le Service public, l'activité commerciale se traduit par l'accomplissement d'actes de commerce : achat de biens en vue de les revendre. Exemples : vente de vêtements, de livres ou de produits alimentaires L'activité artisanale est une activité professionnelle indépendante de production, de transformation de réparation ou de prestations de services. Exemples de métiers artisanaux : coiffeur, boulanger, pâtissier, chocolatier… L'activité industrielle est, quant à elle, une activité de transformation de matières premières. Exemples : les métiers du bois, du papier, de l'électronique. Les professions libérales ne peuvent ainsi pas profiter d’un local soumis au statut des baux commerciaux, car leur activité n’est pas commerciale. Elles doivent donc conclure un bail professionnel.

• Il doit servir à l’exploitation d'un fonds de commerce dans le local
• Le locataire doit être immatriculé au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RNE (Registre national des entreprises)

 

Bail commercial : quelle utilité ?

  Le bail commercial encadre la relation entre bailleur et preneur. Cela constitue sa fonction principale. Ce contrat de location détaille de ce fait l’ensemble des droits et obligations du propriétaire et du locataire. Objectif : faire respecter les conditions par les deux parties, mais aussi les protéger. Et cela autant en matière de stabilité locative que de renouvellement du bail. Quels sont alors ses avantages ?  

Bail commercial : les avantages de ce contrat de location

  Contrat de référence de l’immobilier d’entreprise, le bail commercial est indispensable. Répartition des charges, droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans, indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail… Apprécié pour sa souplesse, il offre des avantages au locataire comme au bailleur.  

Avantages du bail commercial pour le propriétaire bailleur

  Le bailleur bénéficie de plusieurs mesures protectrices que voici.

Une stabilité locative

Le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans. Il offre de ce fait au propriétaire une stabilité locative. D’autant que le locataire ne peut mettre à son contrat qu’à chaque période triennale, soit tous les 3 ans (sauf situations spécifiques).

Un gage de sécurité locative

Le bailleur a la possibilité de récupérer son local commercial dans les situations suivantes :

• Défaut de paiement du locataire
• Absence d'assurance ou de dépôt de garantie
• Changement de l'usage des locaux sans consentement

La possibilité de limiter la destination des locaux loués

Au sein du bail commercial, il est possible de notifier la nature des activités pouvant être exécutées dans le local loué. Le propriétaire peut en limiter la destination. Ces mesures protectrices du bail commercial contribuent à faire de l'immobilier d'entreprise un investissement à faible risque.

Un rendement locatif intéressant

Investir dans un local commercial constitue généralement un bon placement. Si d’un côté, le taux de rentabilité d’un bien résidentiel oscille entre 2 % et 5 %, de l’autre, le rendement d’un local commercial varie, lui, entre 4 et 8 %. La rente est presque deux fois supérieure !

Une grande souplesse

Une grande souplesse est offerte aux propriétaires. Le montant du loyer peut se fixer librement et les frais peuvent également se partager avec le locataire. Des clauses peuvent être ajoutées en ce sens au contrat de bail. Quid des avantages du locataire ?  

Avantages du bail commercial pour le locataire

  Le preneur jouit aussi de diverses protections. En voici une liste non exhaustive.

Une durée de location encadrée et une sécurité locative

Le locataire est protégé par la durée de location, puisque le bail commercial est en règle générale conclu pour 9 ans. Les modalités de résiliation sont aussi strictement définies. Le preneur peut ainsi développer son activité et sa clientèle en toute quiétude, sans crainte de perdre l’usage de son local, dès lors qu’il respecte ses engagements.

Un encadrement du loyer

Si le montant du loyer est fixé librement entre les parties lors de la signature du bail commercial, les modalités de révision du loyer (temporalité, indice, plafond, etc.) sont encadrées. Il n’y a donc pas de risque d’augmentation de loyer injustifiée. Pour rappel, la révision du loyer est indexée sur l’évolution d'un indice de référence pouvant être :

• L'ICC (Indice du Coût de la Construction)
• L'ILC (indice des loyers commerciaux)
• L'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires)

Un droit au renouvellement

Au terme du bail, le locataire a droit au renouvellement. Il peut aussi se poursuivre par tacite reconduction. Le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial ? il doit alors, en principe, payer au locataire une indemnité d'éviction, afin de compenser le préjudice subi.

Possibilité de bénéficier d’une clause tous commerces fort avantageuse

Avec la clause tous commerces, si vous êtes locataire, vous êtes libre de modifier votre activité en cours de bail, jusqu’à 9 ans maximum. Et ce, sans majoration ni déplafonnement du loyer. Seule condition à respecter : ne pas changer d’activité durant la première période triennale. Petit bémol néanmoins, les loyers sont dans ce cas plus élevés, puisque l’activité n’est ici pas spécialisée.

Évolution des conditions possibles en cours de bail

Le bail commercial étant un contrat souple, des évolutions sont possibles au cours de la durée d’engagement, si entente avec le bailleur. Vous souhaitez de plus amples informations ou êtes à la recherche d’un local commercial ou d’un locataire ? Contactez-nous dès à présent. Commerce Immo étudiera votre projet.Si, lors de la conclusion du bail commercial, le loyer est fixé librement entre les parties, en cours de bail, il peut être révisé à différents moments. Voici lesquels. « Quand vais-je pouvoir réviser le loyer de mon local commercial ? » Si vous êtes propriétaire d’un local commercial, vous vous êtes fort probablement déjà posé cette question. Fixé librement entre les parties (bailleur et preneur) lors de la signature du bail commercial, le prix du loyer n’est soumis à aucun plafond ni règle de calcul. En revanche, en cours de bail, le loyer est révisé selon différents mécanismes et occasions.  

Bail commercial : quand augmenter le loyer ?

  La révision du loyer peut être d’origine légale (soit prévue par la loi) ou d’origine conventionnelle (révision prévue par le contrat, selon la volonté des parties).  

Bail commercial : les révisions légales

  Il existe deux types de révision légale :

• La révision triennale
• La révision lors du renouvellement du bail 

 

La révision triennale

  La révision triennale peut intervenir tous les 3 ans – à chaque fin de période triennale - à la demande du propriétaire ou du locataire. Attention, cette révision n'est pas automatique, mais il est possible d’exercer ce droit, même si le bail commercial ne le prévoit pas. La demande peut être effectuée que lorsque la période de 3 ans est expirée (soit dès le lendemain de son expiration). Aucun délai maximum n'est néanmoins notifié. Elle peut donc être établie après l'expiration d'un délai de 4 ans, 5 ans ou plus. Pour être valable, la demande de révision doit être envoyée par :

• Acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
• Ou lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)

Le montant du loyer demandé doit être explicitement notifié. En cas d’acceptation, le locataire peut écrire au propriétaire pour lui donner son accord ou simplement payer le nouveau loyer à échéance.  

La révision lors du renouvellement du bail

  Lorsque le contrat de bail parvient à son terme (au bout de 9 ans minimum), le locataire profite du droit au renouvellement du bail commercial, dès lors qu’il y a exercé son activité depuis plus de 3 ans. Le loyer du bail renouvelé est déterminé de façon libre par les parties. La demande doit être faite six mois avant la date d’échéance du bail, au plus tard. En cas de désaccord, le loyer est alors fixé par le tribunal judiciaire, qui applique la règle du plafonnement du loyer.  

Bail commercial : la révision conventionnelle

  De son côté, la révision conventionnelle peut être appliquée via :

• Une clause d’échelle mobile
• Une clause-recette

 

La clause d’échelle mobile

La clause d’échelle mobile, aussi nommée clause d’indexation, se définit par une révision automatique aux périodes et selon l’indice de référence prévu par les parties et mentionné dans le contrat de bail. Ici, la modification du loyer a lieu au rythme prévu (souvent à l’échéance annuelle) et pas forcément tous les trois ans. L'indice diffère en fonction du type d’activité exercée :

• L'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) est usité pour les activités commerciales ou artisanales.
• L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) est utilisé pour les autres activités
• L'indice du coût de la construction (ICC) peut aussi être adopté pour l'indexation du loyer

 

La clause recette

La révision par l’effet d’une clause-recette signifie que le loyer est indexé sur le chiffre d’affaires du preneur. Les variations interviennent ici aux dates convenues entre les parties. En sus d'une partie variable correspondant à un pourcentage du chiffre d'affaires exécuté par le locataire, le loyer se compose également souvent d’une partie fixe (qui est le loyer minimum garanti). La clause recette est fréquemment pratiquée pour les locaux se situant dans les centres commerciaux.  

Bail commercial : comment augmenter le loyer lors de la révision triennale ?

  La révision triennale s’exécute en prenant en compte l'un des indices suivants :

• Indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales
• Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités

À noter qu’elle est en principe plafonnée. Elle ne peut donc pas dépasser la variation de l’ILC ou de l’ILAT. Concernant les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut être supérieure à 10 % du loyer, payé au cours de l'année précédente. Quant aux PME, la variation annuelle de l’ILC ne peut dépasser 3,5 %, entre le 2e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023.  

Bail commercial : dans quels cas le loyer peut-il être déplafonné ?

Comme le précise le Service public, le propriétaire peut demander une élévation du loyer déplafonné dans les 2 cas suivants :

• Modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, etc.) : dès lors qu’elle induit une variation de plus de 10 % de la valeur locative et qu’elle influe favorablement sur l'activité commerciale du locataire (hausse significative du chiffre d'affaires notamment)
• Changement d'activité (déspécialisation) dans le bail, demandé par le locataire

Le loyer pourra alors coïncider avec la valeur locative des locaux, qui tient compte des :

• Caractéristiques du local : emplacement, surface, standing et agencements des locaux, etc.
• Destination des lieux : nature et nombre des commerces autorisés par le bail
• Obligations des parties : répartition des taxes et charges de la copropriété par exemple
• Facteurs locaux de commercialité : enseignes de notoriété, transports…
• Prix pratiqués dans le voisinage

 

Bail commercial : comment augmenter le loyer lors du renouvellement ?

  S’il est fixé librement par les parties, le loyer du bail renouvelé est néanmoins plafonné. La variation du loyer ne peut ainsi pas dépasser la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), dans les 2 cas suivants :

• Au moment du renouvellement du bail, 6 mois avant l'expiration du bail: congé donné par le bailleur ou demande de renouvellement faite par le locataire 6 mois avant
• Quand le bail se poursuit au-delà de neuf ans tacitement, sans réaction des deux parties et sans dépasser 12 ans.

Quand la variation annuelle dépasse 3,5 %, la formule de calcul suivante doit être appliquée : Loyer en cours x (indice précédent d’un an le dernier indice publié au moment de la révision / indice en vigueur au jour de la dernière révision) x (1+3,5 %) Il est important de préciser également que le loyer du bail renouvelé peut être établi sans respecter la règle de plafonnement du loyer. Il est alors fixé à la valeur locative, tout comme lors d’un déplafonnement lié à la durée du bail (plus de 9 ans) ou à des modifications notables (améliorations importantes apportées aux lieux loués par exemple). Vous souhaitez être accompagné dans vos projets traitant de l’immobilier commercial ? Notre agence Commerce Immo se tient à votre écoute. Contactez-nous pour toutes demandes.Réservée aux baux commerciaux, la loi Pinel du 18 juin 2014 a grandement réformé le cadre juridique. Le point sur ses principaux impacts. Mise au clair. La loi Pinel du 18 juin 2014 est relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. Elle est différente du dispositif Pinel de défiscalisation, dédié uniquement aux investissements locatifs à usage de résidence principale. La loi Pinel instaure en effet un cadre légal à honorer lors de la rédaction des baux commerciaux.  

Bail commercial en loi Pinel : quel est l’objectif de cette réforme ?

  La visée de ce texte de loi consiste à mieux encadrer le régime des baux commerciaux, dont les règles étaient jusqu’alors imprécises, voire inexistantes. L’entrée en vigueur de la loi Pinel a ainsi permis d’instaurer un cadre légal minimum, tout en laissant une certaine liberté rédactionnelle aux parties.  

Bail commercial en loi Pinel : comment le conclure ?

  Pour rappel, un bail commercial est un contrat de location. Il lie juridiquement le propriétaire d’un bien commercial ou artisanal (local, entrepôt, bureau…) et son locataire, représenté la plupart du temps par une personne morale (association, société…). Afin de conclure un bail commercial en loi Pinel, le preneur utilisé le local loué pour développer une activité commerciale, artisanale ou encore industrielle. Il doit ainsi :

• Être inscrit au registre du commerce et des sociétés, s’il est industriel ou commerçant
• Être inscrit au répertoire des métiers, s’il est artisan

Que modifie alors la loi Pinel ? Voici les différentes dispositions à respecter.  

1. Bail commercial en loi Pinel : un état des lieux obligatoire

  Facultatif avant 2014, l’état des lieux des locaux est devenu obligation avec l’instauration de la loi Pinel. Et ce, aussi bien à l’entrée du locataire et à la sortie. Cette mesure vise à :

• Énumérer sur une base fiable les travaux à entreprendre, et évaluer leur répartition
• Construire un référentiel afin d’estimer de manière la plus objective l’état du local à la sortie du preneur, qui se doit de restituer les locaux en bon état.

Les états des lieux pouvant être accomplis à l’amiable, bailleur et locataire peuvent s’entendre sur leur contenu ou en confier la gestion à un huissier de justice. Dans cette situation, les frais engagés devront être répartis entre les parties.

2. Bail commercial en loi Pinel : une limitation de l’augmentation de loyer

La loi Pinel a permis la supervision des loyers en clarifiant les règles encadrant la révision des loyers en cours de bail commercial. À chaque période triennale, propriétaire et locataire ont la possibilité de demander une révision du loyer (art. L. 145-38 du Code de commerce), en fonction de la valeur locative du bien loué.  

Valeur locative d’un local commercial : comment la calculer ?

  Son calcul repose sur 3 éléments :

• Les caractéristiques du bien : surface, emplacement, équipement…
• La destination des lieux
• Le prix des loyers environnants

Pour limiter une hausse brutale des loyers, la loi Pinel oblige leur plafonnement en précisant les deux indices sur lesquels indexer la hausse maximale du loyer :

• L’indice des loyers commerciaux (ILC) : utilisé pour les activités commerciales, artisanales et industrielles
• L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) : utilisé pour les professions libérales, entrepôts logistiques…

 

Déplafonnement des loyers avec la loi Pinel : quelle réglementation ?

  Une disposition de la loi Pinel réglemente néanmoins le déplafonnement des loyers lors de l’échéance du bail commercial. Si, dans le cadre d’un renouvellement tacite, le plafonnement des loyers subsiste, et ces derniers grimpent raisonnablement, ils peuvent être déplafonnés dans un cas précis. Lorsque la croissance de valeur locative du bien loué est grande, le propriétaire peut déplafonner le loyer, mais pas plus de 10 % par année.  

 3. Bail commercial en loi Pinel : évolution de la durée

  La durée des baux commerciaux a évolué depuis la mise en place de la loi Pinel. Elle permet :

• La résiliation anticipée du bail à l’initiative du locataire : conclu pour une durée d’au moins 9 ans, les baux commerciaux ne pouvaient être rompus avant échéance que par le bailleur, avant 2014. Les deux parties peuvent désormais résilier librement un bail à chaque période triennale.
• L’interdiction des baux commerciaux fermes : Il n’est plus possible d’inclure une telle clause, sauf cas précis (locaux de stockage ou à usage exclusif de bureaux…)
• Allonge d’un an la durée des baux commerciaux dérogatoires (3 ans au lieu de 2 précédemment)

 

4. Bail commercial en loi Pinel : fournir un inventaire précis et réparti des charges et des travaux

C’est un impératif de la loi Pinel. Un bail commercial doit depuis 2014 la répartition des charges et des travaux entre bailleur et locataire. L’inventaire doit être précis et détaillé :

• Charges
• Impôts
• Taxes
• Redevances

Ce document est renouvelable chaque année. Le propriétaire bailleur doit en effet prévenir son locataire du montant des charges qui lui sont imputables sur l’année.  

5. Bail commercial en loi Pinel : le locataire dispose d’un droit de préemption

  Quand un bailleur décide de vendre son local commercial en cours de bail, il doit en priorité en informer son locataire, par :

• Lettre recommandée avec accusé de réception
• Ou par voie d’huissier

En effet, depuis l’entrée en vigueur de la Pinel, le locataire dispose d’un droit de préemption, également nommée « droit de préférence » (art. L. 145-46-1 du code de commerce). Il a, s’il le désire, un mois à compter de la date de réception du courrier, pour acquérir le bien. Attention cependant, si au-delà de ce mois, le propriétaire diminue le prix de vente, il doit à nouveau avertir son locataire, qui bénéficie alors d’un délai supplémentaire pour prendre sa décision. Vous souhaitez avoir de plus amples informations sur l’immobilier commercial ou êtes à la recherche d’un bien à louer ? Confiez-nous votre projet. Toute l’équipe de Commerce Immo se tient à votre disposition pour faire le point sur vos besoins, en fonction de votre budget.Tout comme le propriétaire, le locataire d’un bail commercial doit répondre à quatre obligations principales que voici.   Liés par un bail commercial, bailleur et preneur sont soumis à diverses règles. Pour rappel, ce contrat de location permet au locataire d’exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale, via l'exploitation d'un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal. En cas de manquement à l’exécution de ces obligations, les deux parties s’exposent à des risques juridiques pouvant entrainer la résiliation du bail commercial. Nous expliquons d’ailleurs les impératifs que doit appliquer le bailleur dans cet article : Bail commercial : les 4 obligations du propriétaire Revenons en détails sur les engagements que prend le locataire en signant un bail commercial.  

1^re obligation du locataire : payer le loyer et les charges du local commercial

  En signant un bail commercial, le locataire s’engage en premier lieu à payer le loyer et les charges. Ces éléments sont fixés d’un commun accord entre bailleur et preneur, tout comme les modalités de paiement. Ces frais peuvent être réglés de manière mensuelle, trimestrielle, à date précise et peuvent être indexés ou non. L’accord doit être scrupuleusement respecté. En échange, le bailleur se doit de fournir gratuitement au locataire une quittance de loyer, si ce dernier en fait la demande. Pour ce qui est des charges, le locataire doit s’absoudre de sa quote-part. La taxe foncière peut en faire partie, si une clause du bail commercial le prévoit.  

Ce que risque le locataire en cas de loyer impayé

  Le locataire a manqué à cette première obligation ? Le propriétaire peut alors mener deux actions différentes : l’action en paiement et l’action en résiliation du bail. Le règlement de la dette ne peut être demandé que dans un délai légal de cinq ans. Au-delà, les impayés ne pourront plus être réclamés. Ce phénomène est appelé « prescription de loyers ». Le locataire a par ailleurs la possibilité de justifier le non-paiement du loyer lorsque le bailleur n’a pas respecté ses propres obligations. Il s’agit de l’exception d’inexécution. Ce procédé doit être utilisé avec prudence, car des risques juridiques importants peuvent en découler. Notamment si les éléments reprochés au bailleur ne sont pas suffisamment importants pour justifier cette réaction.  

2^e obligation du locataire : utiliser le local commercial conformément à sa destination

  Utiliser les locaux selon leur usage constitue la seconde obligation. Cela signifie que le locataire doit exploiter le local loué conformément à l’objet initialement assigné. En d’autres termes, si le bail commercial précise qu’une seule activité ne peut être exercée dans le local, le locataire doit se plier à cette contrainte. Plusieurs ou l’ensemble des activités sont spécifiées ? Le preneur peut alors utiliser cette liberté. Ici, le bail commercial est caractérisé de bail « tous commerces ». Pour faire usage des lieux différemment en « bon père de famille » (usage raisonnable), le locataire doit en avertir le bailleur et obtenir son aval.  

Ce que risque le locataire en faisant usage des lieux à une autre destination

  Si le locataire s’obstine à faire usage des lieux à une autre destination que celle prévue dans le contrat de location sans accord du propriétaire, il s’expose à d’importantes conséquences. Selon l’article 1728 du Code civil, le bailleur peut en effet résilier le bail commercial qui les unit.  

3^e obligation du locataire : entretenir le local commercial et le restituer en bon état

  La troisième obligation du preneur se résume à l’entretien du local commercial. Rappelons cependant que le bail commercial doit notifier l’ensemble des obligations concernant les travaux et l’entretien des lieux. En règle générale, le bailleur prend à sa charge les gros travaux, comme le stipule l’article 606 du Code civil. Une clause particulière doit toutefois faire état des travaux étant à la charge du locataire. En cas de non-répartition particulière des charges, elles incombent au propriétaire. Le lieu doit néanmoins être maintenu en bon état, ce qui peut nécessiter réparations et petits travaux locatifs. Les dépenses d’entretien encourues sont à la charge du locataire. Elles comprennent :

• L’entretien des peintures
• L’entretien des tapisseries sur les murs
• L’entretien des revêtements de sol : moquettes, parquets, carrelages…
• L’entretien des appareils de chauffage, des compteurs, des fenêtres et volets, des sanitaires…

 

Ce que risque le locataire en cas de dégradation ou modification des lieux

  Le locataire est tenu responsable de toutes les dégradations que son comportement aurait pu engendrer. Si dégradations il y a, il devra remettre les lieux en état ou verser un dédommagement au propriétaire. Le dépôt de garantie pourra également être conservé par le bailleur. Quant à la modification des lieux par le locataire, elle est interdite, sans autorisation expresse du bailleur. En cas de non-respect, la résiliation du bail peut être prononcée, sans que le locataire puisse percevoir une quelconque indemnité d’éviction. La tranquillité des lieux doit aussi être assuré. Encombrement des parties communes, bruits… Tout comportement gênant pour les autres occupants de l’immeuble peut aboutir à une résiliation de bail.  

Le locataire doit aussi rendre les lieux en bon état

  Le locataire se doit de restituer le local commercial à la date prévue, dans le même état qu’à son entrée dans le lieu. Soit dans son état primitif qui est nu, sans outillages et mobiliers. Il ne peut cependant pas être tenu responsable de l’usure normale lié au temps. Afin de juger de cette dernière et des éventuelles dégradations nécessitant des réparations locatives, il est important de veiller à la réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie. Ils sont d’ailleurs obligatoires pour l’ensemble des baux conclus depuis juin 2014. En cas de non-respect de la date de restitution, le bailleur peut entamer une procédure d’expulsion et demander une indemnité d’occupation, jusqu’à libération des lieux.  

4^e obligation du locataire : ne pas cesser son activité

  Le locataire a enfin le devoir de ne pas cesser son activité et de ne pas arrêter d’exploiter le local. Hormis pour les vacances ou cas de force majeure (maladie, décès…). Attention, la fermeture administrative ne fait pas partie de cette catégorie.  

Ce que risque le locataire s’il stoppe l’exploitation du local

  Si, pour une tout autre raison, le preneur cesse l’exploitation du local commercial, le propriétaire a la capacité de résilier le bail commercial pour défaut d’exploitation. Vous vous posez des questions sur les droits et devoirs des propriétaires ou des locataires ? Commerce Immo peut vous permettre d’y voir plus clair, tout en vous aidant dans votre projet de location. Contactez-nous pour de plus amples informations. Vous êtes propriétaire d’un local commercial et envisagez de le louer ? Vous devrez alors respecter différentes obligations vis-à-vis de votre locataire. Les voici en détails. Perception de loyers, demande de caution ou de dépôt de garantie, droits de regard sur les activités exercées… Un propriétaire non occupant d’un local commercial peut faire valoir différents droits, lors de la mise en location de son bien immobilier commercial. Il ne faut cependant pas omettre que les droits vont très souvent de pairs avec les devoirs. En effet, si le bail commercial, conclu avec un commerçant ou un artisan, offre souplesse et sécurité au propriétaire bailleur, il soumet également ce dernier à diverses obligations, régies par l’article 1719 du Code civil. Avant de les énoncer, rappelons que le bail commercial est un contrat de location au sein duquel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local sert ainsi à l'exploitation d'un fonds de commerce ou un fonds artisanal. Conclu généralement pour une longue durée, ce qui explique son appellation commune de bail commercial 3-6-9, ce contrat assujettit bailleur et preneur à différentes règles.  

1^re obligation du propriétaire, délivrer un local commercial en bon état

  Selon le Code civil, la première obligation à laquelle vous devez vous plier en tant que bailleur est la délivrance d’un local commercial « en bon état de réparations de toute espèce ». Et ce, dès la remise des clés. Objectif, permettre au locataire d’exercer l’activité prévue au contrat de bail commercial. Comme le précise une clause du Code civil, cela signifie que l’ensemble des installations - électricité, chauffage, sanitaires, etc.- doivent être en fonctionnement. Toutes les normes doivent ainsi être respectées et les diagnostics obligatoires réalisés. Attention, si des réparations sont nécessaires, elles doivent être effectuées avant la signature du bail.  

2^e obligation du propriétaire, fournir différents documents

  Afin de garantir la mise à disposition d’un local satisfaisant, vous devez fournir plusieurs documents au locataire. Ils doivent d’ailleurs figurer en annexe du contrat de bail. Les voici :  

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

  Ce document atteste la performance énergétique d’un bâtiment grâce à une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Réalisé impérativement par un professionnel, le DPE a une durée de validité de 10 ans.  

Le diagnostic amiante

  Le diagnostic amiante certifie l'absence ou la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans le local commercial.  

Le diagnostic ERNMT

  Le diagnostic ERNMT correspond à l’état des risques naturels, miniers et technologiques. Votre local commercial est situé dans une zone à risque ? Veillez à impérativement réaliser un diagnostic sur les risques et pollutions. Il devra être annexé au bail.  

L’annexe verte

  Votre local commercial a une surface supérieure à 2 000 m² ? Veillez alors à intégrer au bail une annexe environnementale, car elle décrit :

• Les qualités énergétiques des équipements et systèmes des locaux loués
• Leur consommation en eau et en énergie
• La quantité de déchets générée

 

L’état des lieux

  Lors de la remise des clés de votre local commercial au locataire, un état des lieux doit obligatoirement être établi.   Il est cependant utile de préciser que si les gros travaux vous incombent, en tant que bailleur, il est possible d’attribuer diverses réparations au preneur dans une clause spécifique du bail commercial. Notons néanmoins qu’en cas de sinistre, les réparations doivent être prises en charge par le propriétaire. Si assurer votre local n’est pas obligatoire, hormis dans une copropriété, l’assurance local professionnel est préconisée. Votre locataire se doit en revanche d’être assuré. Veillez à lui demander une attestation lors de la signature du bail commercial.  

3^e obligation du propriétaire, garantir la jouissance paisible des lieux

  Garantir la jouissance paisible du local commercial au locataire fait partie des obligations principales du propriétaire. Dès l’entrée du preneur dans les lieux, en tant que bailleur, vous devez vous assurer du bon fonctionnement des grosses infrastructures (chauffage, électricité, arrivée d’eau…), durant toute la durée du bail. Vous ne devez en revanche pas troubler l’occupation du local par le locataire en :

• Venant à tout moment afin de vérifier l’état du local
• Prévoyant des travaux d’importance pouvant gêner l’exercice de l’activité professionnelle du locataire : une autorisation doit être demandée
• Installant une activité concurrentielle au sein du même local

En cas de désaccord, la justice devra trancher. Dans le cas contraire, le locataire est en droit d’exiger, des dommages et intérêts, voire la résiliation du bail commercial devant un Tribunal.  

4^e obligation du propriétaire, ne pas cacher des vices éventuels

Vous vous devez de ne pas louer le local avec des vices cachés. Si l’état des lieux permet de mettre en lumière certaines usures ou dysfonctionnements, les éléments suivants, dont vous n’avez pas forcément connaissance, sont susceptibles de passer à la trappe :

• Une fuite ou infiltration d’eau
• Un défaut de construction
• La présence d’insectes parasites
• Un taux d’humidité exagéré
• La présence d’amiante

Or, si ces vices cachés empêchent le locataire d’exercer convenablement son activité, la résiliation du bail peut être prononcée par un juge. Vous risquez par la même occasion de devoir verser des dommages et intérêts au preneur, car c’est bel et bien l’état des lieux qui fait foi. Lorsque le dommage est minime et que des travaux sont possibles, un dédommagement peut aussi être demandé par le locataire, lorsque cela n’empêche pas l’exercice de son activité. Néanmoins, en cas de méconnaissances des vices, certaines situations peuvent vous dédouaner de toute responsabilité si :

• Le problème était visible à la signature du bail commercial. Il pouvait ainsi être notifié par le locataire lors de la visite du local commercial
• La gêne provient d’un manque d’entretien du local commercial par le locataire
• Il s’agit d’un ennui causé par une catastrophe naturelle ou un incendie

Vous souhaitez en savoir plus sur vos droits et obligations ou cherchez un nouveau locataire pour votre local commercial ? Commerce Immo se tient à votre disposition pour mener à bien votre recherche et s'occuper entièrement de la gestion locative de votre local. Grâce à notre expertise, nous pouvons nous charger de l’intégralité de votre projet : estimation et commercialisation de votre bien, recherche de locataire, rédaction et signature du bail… Contactez-nous dès à présent pour faire le point.  Que faut-il absolument savoir avant de louer un local commercial ? Récapitulatif de l’ensemble des données à connaître. Lorsque l’on désire se lancer dans une activité professionnelle ou la déployer, la question de l’implantation s’impose : « Vais-je exercer à domicile, dois-je prendre un local, le louer ou l’acheter ? » En fonction de votre profil, de vos besoins et désirs, mais aussi de votre activité, la réflexion sera différente. Si vous démarrez, il peut être judicieux de vous tourner vers la location d’un local. Cela vous permettra en effet de tester votre commerce ou votre activité libérale dans un premier temps, en limitant les frais. Vous pourrez toujours déménager dans un bien plus grand ou plus petit par la suite, selon les résultats obtenus. Dans tous les cas, lors d’une location, la conclusion d’un bail commercial ou professionnel est nécessaire.  

Location local commercial : à qui s’adresse-t-il ?

  Pour rappel, la location d'un local commercial engage deux parties : le propriétaire du local et le futur locataire. Généralement, les professionnels choisissent un bail commercial, lorsqu’ils souhaitent louer un local. Ce document légal détaille ce que comprend la location, les biens qui y sont associés et fait état des biens matériels et immatériels. Lors de sa signature, les deux parties s’engagent à respecter un ensemble de règles bien définies. Afin de protéger chaque partie et éviter les conflits d’intérêt, il est possible de faire rédiger le bail commercial par un professionnel (avocat ou comptable habilité).  

Bail commercial : pour qui ?

  Le statut des baux commerciaux est défini aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Il régit les rapports entre bailleurs et locataires d’immeubles ou de locaux au sein desquels un fonds de commerce est exploité. Ce fonds peut appartenir à :

• Un commerçant
• Un industriel immatriculé au registre du commerce
• Un artisan chef d'une entreprise immatriculé au répertoire des métiers qui accomplit ou non des actes de commerce

Les baux commerciaux ont une durée minimale de neuf ans (bail 3-6-9) et peuvent être résiliés à chaque période triennale.  

Bail professionnel : pour qui ?

  Le bail professionnel, régi par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, est quant à lui dédié aux professionnels qui exercent une activité non commerciale, non artisanale et non agricole. Il concerne ainsi les professions libérales comme :

• Les professions réglementées : avocats, experts-comptables, notaires, médecins, architectes, vétérinaires…
• Les professions non réglementées : conseillers financiers, gestionnaires de patrimoines, assureurs…

Ce bail est conclu pour une durée de 6 ans minimum, mais peut être rompu à tout moment par le locataire, dès lors que ce dernier respecte un préavis de six mois.  

Bail commercial : les clauses clés à connaître

  Puisqu’il engage professionnellement deux parties – bailleur et preneur – le bail commercial doit stipuler et respecter plusieurs clauses dites incontournables que voici.  

Bail commercial : objet et affection

  Afin de signer un bail commercial, il est important que le local soit être affecté administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle, qu’elle soit commerciale ou artisanale. Les locaux doivent ainsi être adaptés à l’activité du locataire ou du futur preneur. La règlementation en vigueur applicable à un type d’activité doit de ce fait être respectée. C’est pour cette raison qu’il est recommandé de demander conseil à un professionnel de l’immobilier commercial, afin qu’il puisse évaluer les besoins de chaque partie et sélectionner un local qui sera le plus compatible avec l’activité du locataire.  

Bail commercial : le loyer

  Le montant du loyer, qui peut être révisé à chaque période triennale, en fonction de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des activités tertiaires (ILAT), est fixé librement entre bailleur et preneur. Une clause d’indexation annuelle automatique peut aussi être notifiée.  

Bail commercial : quelle durée ?

  Comme énoncé précédemment, le bail commercial est conclu pour une durée minimum de neuf ans (bail 3-6-9). Cela afin de vous assurer d’avoir le temps nécessaire pour développer votre activité. Il peut être rompu à chaque période triennale, en donnant congé au bailleur six mois en amont. Une indemnité d’éviction peut être due au locataire à la fin du bail, si le bailleur refuse de renouveler le bail commercial par le bailleur. Notons que pour raccourcir la durée, une dérogation existe. Il s’agit du bail dérogatoire, aussi nommé bail précaire ou bail de courte durée. Il est régi par l’article L 145-5 du Code de commerce. Il peut être idéal pour les entrepreneurs et bailleurs ne souhaitant pas s’engager sur une longue durée, puisque ce type de bail ne peut excéder trois ans.  

Bail commercial : un possible droit d’entrée

  En sus du loyer, le propriétaire peut exiger le versement d’un droit d’entrée, nommé aussi « pas-de-porte ». Comme le loyer, cette somme est fixée librement entre les parties. Elle n’est, par ailleurs, pas remboursable par le propriétaire bailleur à la fin du bail commercial. Ce droit d’entrée est souvent considéré comme un supplément du loyer ou comme une indemnité. Dans le premier cas, le locataire peut le déduire de ses bénéfices.  

Bail commercial : les éventuels éléments de mise aux normes

  Comme précisé, le local visé doit répondre à toutes les normes s'appliquant à l'activité commerciale qui y sera pratiquée. Ainsi, si l’activité du futur locataire varie du précédent, une mise aux normes devra être appliquée et renseignée sur le bail commercial.  

Bail commercial : l’indispensable état des lieux

  Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, l'état des lieux dans un bail commercial est obligatoire. Il doit être réalisé :

• À l’entrée
• À la sortie
• En cas de cession du droit au bail commercial par le locataire
• En cas de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds de commerce

Veillez ainsi à ce que ces éléments figurent bien sur votre contrat de location. Si vous êtes à la recherche d’un local commercial, n’hésitez pas à nous faire part de vos besoins. Commerce Immo peut se charger de vous trouver votre emplacement idéal et vous apporter divers conseils.   Déménagement, achat d’un local commercial, arrêt d’activité… Pour différentes raisons, un locataire entrepreneur engagé dans un bail commercial peut souhaiter mettre un terme à son contrat avant la fin de la période triennale qui le lie au bailleur. En a-t-il le droit ? Quelles sont les obligations à respecter ? Vous avez des envies d’ailleurs et voulez donner congé à votre bailleur ? Avant d’énoncer les différentes situations qui vous permettent de mettre un terme à votre bail commercial, rappelons que le contrat établi par écrit vous liant au propriétaire fait l’objet d’une tacite prolongation. Car le bail commercial 3-6-9 ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat.  

Bail commercial : quand est-il possible de le résilier ?

  Pour rappel, un bail commercial peut être contracté par les professionnels exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Les différentes clauses définissent les droits de chaque partie et les conditions encadrant les relations contractuelles sont strictes. D’après l’article L.145-4 du Code de commerce, « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. » En tant que locataire, vous n’avez pas à motiver votre décision de résiliation de votre bail commercial, à l’expiration de cette période triennale. Preneur et bailleur sont par ailleurs libres de convenir d’une période plus courte durant laquelle le locataire peut décider de mettre un terme au contrat. Cette dernière doit être précisée lors de la signature du contrat de bail. Est-il néanmoins possible de rompre le bail commercial à tout moment ?  

Résiliation anticipée d’un bail commercial : quelles conditions ?

  Si, pour telle ou telle raison (déménagement, acquisition d’un bien commercial, interruption d’activité…), vous envisagez de résilier votre bail commercial avant la fin de la période triennale, veillez à bien vous renseigner en amont. Il est certes possible de rompre les relations contractuelles de manière anticipée, mais diverses obligations doivent être respectées. Notons d’ailleurs qu’elles peuvent différer d’un contrat à l’autre.  

La résiliation à tout moment

  Le bail commercial peut être résilié par anticipation (soit hors périodes triennales) à tout moment, dans certains cas. Vous êtes locataire commerçant ou locataire gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d’une SARL (Société à responsabilité limitée) titulaire du bail, ou locataire associé unique d'une EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) ? Vous pouvez alors mettre un terme à votre contrat si :

• Vous avez liquidé vos droits à la retraite
• Vous profitez d'une pension d'invalidité

Vous devez alors donner congé à votre propriétaire au moins six mois à l'avance, par :

• Lettre recommandée avec demande d'avis de réception
• Acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)

Attention, en cas de décès du locataire, la résiliation du bail n’est pas automatique. Celle-ci peut néanmoins être prévue dans une clause. Sinon, le bail commercial est transmis aux ayants droit. Ce n’est qu’après cela qu’ils auront la possibilité de mettre un terme au contrat à tout moment. Qu’en est-il lorsque certaines obligations ne sont pas respectées ?  

La résolution judiciaire

  Le local commercial loué doit être entretenu par le locataire et le bailleur. Chaque partie doit veiller au respect de ses obligations, notées scrupuleusement dans le contrat de bail. Les réparations importantes ainsi que les travaux de gros-œuvres incombent par exemple au propriétaire. Ce dernier refuse de s’en charger ? Vous êtes alors dans le droit de demander la résolution judiciaire du bail (la fin du bail) au tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Si le manquement estimé par le juge présente une certaine gravité, la résolution peut être prononcée.  

La résolution amiable

  Pour mettre fin au bail à tout moment, une résolution amiable du contrat de bail peut aussi être envisagée. Cela consiste à trouver un accord avec le propriétaire, de deux manières, en :

• Négociant une sortie de bail anticipée
• Proposant une recherche de successeur

Votre propriétaire refuse la résiliation anticipée ? Vous pouvez alors lui soumettre un deal : donner congé en vous engageant à trouver un nouveau locataire pour vous remplacer. Un marché gagnant-gagnant puisque le bailleur se voit décharger de lourdes démarches pour la recherche d’un successeur. Il récupère un nouveau locataire rapidement, et écarte la perte de revenus, car vous continuez de verser votre loyer jusqu’à l’arrivée de votre remplaçant.  

Résolution amiable d’un bail commercial : comment trouver un successeur ?

  En tant que locataire sortant, vous devez effectuer votre demande par écrit, en notifiant les conditions de relocation du futur locataire. Cette stipulation assure au bailleur la des mêmes avantages à l’arrivée du nouveau locataire. Assuré de percevoir le loyer qui a été fixé librement entre vous jusqu’à la fin de la période triennale du contrat initial, il n’a en effet aucun intérêt d’accepter des modalités autres que celles précisées dans le contrat que vous avez signé. Vous avez obtenu l’accord du bailleur ? Vous devez à présent désigner un nouveau locataire. L’aide d’un professionnel de l’immobilier commercial peut dans cette situation être précieuse. En signant un mandat (simple ou exclusif) de recherche de locataire pour le bailleur, vous confiez votre tâche et toutes les difficultés qu’elle comporte à un expert. Le mandat doit stipuler les informations suivantes :

• Les conditions financières de la relocation
• La durée de la relocation
• Les honoraires de commercialisation

L’agence spécialisée en immobilier commercial se charge ensuite de proposer votre offre de relocation à son fichier client et la publie sur différents réseaux pour trouver le plus vite possible un nouveau locataire. Planification des visites, négociation avec les entreprises candidates… Elle s’occupe de tous les paramètres chronophages jusqu’à ce qu’un accord soit conclu aux conditions formulées dans le mandat. Une fois le repreneur trouvé, et l’accord du propriétaire obtenu, la reprise du bail existant peut être signée par le biais d’un nouveau contrat. Un nouveau contrat de bail peut aussi être envisagé, notamment s’il s’agit de bureaux. Vous souhaitez trouver un successeur pour donner congé à votre bailleur ? Commerce Immo peut vous y aider. Contactez-nous pour plus d’informations.C’est décidé, vous voulez louer votre local commercial. Que vous ayez déjà trouver ou non votre futur locataire, vous êtes vous renseigné sur la rédaction du bail commercial ? Bien que libre, ce contrat entre bailleur et preneur doit être rédigé avec la plus grande précaution.   Vous envisagez de louer votre local commercial ? Excellente idée, si le projet est bien ficelé. Vous pouvez certes gérer la location de votre bien de manière directe avec vos potentiels locataires, mais sans connaissance du marché et du secteur, la tâche peut s’avérer difficile. N’hésitez pas à vous tourner vers un professionnel pour éviter les risques. Car, comme nous l’avons détaillé dans un précédent article, l’estimation de la valeur locative et les formalités administratives peuvent être complexes, et les enjeux juridiques et fiscaux importants. La rédaction du bail commercial fait partie des éléments sur lesquels une vigilance particulière doit être portée. Voici pourquoi.  

Bail commercial : des enjeux cruciaux

  Le bail commercial n’est autre qu’un contrat de location d'un local entre un bailleur et un preneur (locataire), au sein duquel il va exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Bien que totalement libre, la rédaction d’un bail commercial est fortement conseillée, car les enjeux sont cruciaux. Le local doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce. « En signant un bail commercial, le locataire et le propriétaire bénéficient automatiquement d'un ensemble de règles qu'on appelle le statut des baux commerciaux », détaille en effet le site officiel d’information administrative pour les entreprises.

Le statut protecteur des baux commerciaux

Le bail commercial permet au locataire de profiter des avantages du statut protecteur des baux commerciaux, correspondant à un ensemble de règles :

• Le droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans
• Le versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement
• La révision du loyer tous les 3 ans ou en fonction d'une clause d'échelle mobile

 

Baux commerciaux : les conditions

  Les 4 conditions suivantes doivent être respectées :

• Contrat de bail
• Concernant un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel
• Exploitation d'un fonds de commerce dans le local
• Immatriculation du locataire du bail au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RM (Répertoire des métiers)

Notons que le statut des baux commerciaux s'applique également, sous conditions, aux :

• Établissements d'enseignement
• Services communaux exploités en régie
• Entreprises publiques et Epic (Établissement public industriel et commercial)
• Certaines sociétés coopératives

 

Bail commercial : quelle forme ?

  Écrit ou oral, le bail commercial, le bail commercial n’obéit à aucune forme précise. Le bail verbal relève en effet du statut des baux commerciaux et possède une durée minimale de 9 ans. Cependant, pour éviter tout conflit et se référer à des preuves (obligations de chacune des parties), il est préconisé de le rédiger par écrit, sur papier ou support électronique. Il peut être réalisé par acte sous seing privé ou par acte authentique, soit devant notaire. Par ce dernier, le contrat revêt de la formule exécutoire, en lui donnant une date certaine. L’acte authentique est d’ailleurs obligatoire dans les deux cas suivants :

• La durée du bail dépasse 12 ans
• Le bail concerne un débit de boissons : bar, restaurant, supermarché, épicerie ou caviste

L’acte sous seing privé peut néanmoins être enregistré auprès du fisc, afin de lui octroyer une date certaine.

Bail commercial : quel contenu ?

  Différentes mentions essentielles doivent figurer dans le bail commercial écrit.

Les mentions obligatoires du bail commercial

  Voici les dispositions impératives du statut des baux commerciaux :

• Le droit au renouvellement du bail
• La durée minimale du bail (9 ans) ainsi que la durée du bail renouvelé
• La possibilité de résolution anticipée du bail par le locataire (lors de la liquidation de ses droits à la retraite ou le bénéfice d'une pension d'invalidité)
• Le régime de la déspécialisation qui permet de demander un changement d'activité en cours de bail
• La révision du loyer : triennale ou selon une clause d'indexation
• Le montant des charges, impôts et taxes
• La réglementation sur le dépôt de garantie : versement des intérêts par le propriétaire quand le dépôt de garantie est supérieur à 3 ou 6 mois de loyers
• Les modalités de mise en œuvre d'une clause résolutoire menant à la résiliation automatique du contrat lors d’un manquement à une obligation contractuelle par l'une ou l’autre des parties : le non-règlement du loyer par exemple
• Les modalités pour donner congé et résilier le bail commercial
• Les modalités de renouvellement du bail
• La cession du bail
• Le redressement et liquidation judiciaire : le contrat ne peut pas prévoir que le bail est automatiquement résilié en cas de procédures collectives

 

Les éléments libres du bail commercial

  Les parties restent toutefois libres de trouver un accord sur les parties suivantes :

• La sous-location : elle peut être autorisée par le bailleur
• Le prix du loyer : bailleur et preneur peuvent fixer librement le montant du loyer initial. Une clause de pas-de-porte imposant le versement d’un droit d’entrée par le locataire peut être prévue. Le preneur pourra le déduire de ses bénéfices, lorsqu’il s’agit d’un supplément de loyer (et non une indemnité).

Un dépôt de garantie peut également être demandé. Il sera restitué à la sortie du locataire si aucun dégât n’a eu lieu. Il est égal à 1 trimestre de loyer quand ce dernier est payable d’avance ou 2 trimestres, s’il est payable à terme.

• La destination des lieux loués (soit l’activité exercée) : l'activité indiquée doit être respectée par le locataire. En cas de changement d'activité en cours de bail, le preneur doit se soumettre à la procédure de déspécialisation.

Les documents à annexer au bail commercial

  En tant que propriétaire bailleur, vous devez enfin annexer au bail commercial les documents suivants :

• L’état des lieux L’annexe environnementale pour les surfaces supérieures ou égales à 2000 m2
• L’inventaire des charges, impôts, taxes et redevances La liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus dans les 3 années à venir
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• L’état des risques naturels et technologiques (ERNT) datant de moins de six mois

La rédaction du bail commercial vous semble trop complexe ? Commerce Immo peut vous accompagner tout au long de votre projet de location. Contactez-nous pour plus d’informations.Si vous envisagez de louer un local commercial, vous pouvez, selon les circonstances, être amené à payer un pas-de-porte ou un droit au bail. Que signifient ces notions bien distinctes ? Montant, destinataire, fiscalité… Faisons le point.   C’est décidé, pour lancer votre activité, vous avez besoin d’un local. Pour débuter, vous vous tournez vers la location. Avant de vous engager en signant un bail commercial, prenez le temps de bien vous renseigner sur les conditions. Vous demande-t-on un pas-de-porte à verser ou un droit au bail ? À quoi correspondent ces notions et quels sont leurs montants ? Les sommes sont-elles récupérables ou défiscalisables ? Revenons en détails sur ces éléments de nature juridique différente, en fonction du bail commercial.

Bail commercial 3-6-9 : à quoi sert-il ?

Conclu entre le bailleur, soit le propriétaire des locaux et le locataire (entrepreneur), le bail commercial donne droit à l’exploitation des locaux en vue d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il est régi par les articles L. 145-5 et suivants du Code de commerce. En contrepartie de la mise à disposition des locaux commerciaux par le bailleur, le locataire paie un loyer commercial.  

Bail commercial : quelle durée ?

Si la durée du bail commercial est de neuf ans minimum, ce contrat, aussi nommé bail 3-6-9, peut être résilié avant l’arrivée de son terme, à chaque période triennale. Le bailleur peut également le résilier en cas de manquement de son locataire. Quant au preneur, il peut aussi, lors de son départ à la retraite, le rompre.  

Bail commercial : comment le transférer ?

Avec l’accord du bailleur, le locataire peut aussi décider de transférer son bail commercial, en effectuant une cession de bail commercial. Si le contrat ne peut pas interdire cette cession, il peut contenir des clauses donnant droit au bailleur d'en encadrer les conditions. Imposer la participation du bailleur à l’acte de cession est par exemple possible. Le bail commercial peut être cédé seul ou avec le fonds de commerce. Cette opération permet à l’actuel locataire de vendre son contrat de location à un nouveau preneur, moyennant le paiement d'une indemnité notifiée dans le contrat de cession de bail. C’est ce que l’on nomme le droit au bail. Est-il différent d’un pas-de-porte ?

Droit au bail, pas-de-porte : quand peuvent-ils être exigés ?

Comme indiqué, dès lors que vous décidez de louer un local commercial, vous pouvez être amené, selon les cas, à régler un droit au bail (Dab) - un des éléments du fonds de commerce selon l'article L. 142-2 du Code de commerce - ou un pas-de-porte.  

Droit au bail : à quoi sert-il ?

Ayant une valeur patrimoniale, le droit au bail constitue la somme versée par le nouveau locataire d’un bail commercial au preneur sortant, d’après ce qui est prévu dans le contrat de bail. En échange, il jouit des mêmes avantages que son prédécesseur, dès la cession du contrat :

• Clauses négociées dans le bail
• Loyer faible
• Emplacement
• Droit au renouvellement
• Etc.

Le droit au bail se distingue du fonds de commerce, mais aussi du pas-de-porte.  

Pas-de-porte : quand faut-il le payer ?

Le pas-de-porte, aussi nommé droit d'entrée, est une somme versée par le locataire au propriétaire des murs à la signature d’un bail commercial. Cette clause du contrat, définitivement acquise au propriétaire, permet de jouir d’un local commercial libre et d’un loyer moins élevé. Son montant, fixé librement entre les parties, est en quelque sorte un droit à louer. Selon la forme juridique, dont dépend le régime fiscal, il peut être qualifié de :

• Supplément de loyer : la somme sera alors versée lors de l’entrée dans les lieux ou via une rente mensuelle. Considérée comme un revenu foncier, elle est soumise, au même titre que le loyer, à la TVA. En effet, selon un arrêt du Conseil d’État du 15 février 2019, le droit d'entrée n’est pas seulement une indemnité visant à dédommager le bailleur en cas de dépréciation de son bien. Il s’observe comme une prestation accessoire ayant la même fiscalité que le loyer. Le locataire pourra, lui, déduire fiscalement ce supplément assimilable à des charges, en l’étalant sur la durée du bail.
• Indemnité compensatrice de dévaluation du local 
• Indemnité compensatrice d’avantages accordés

Dans ces deux derniers cas, la somme n’est pas assujettie à la TVA pour le bailleur. Le locataire bénéficie de droits en contrepartie de ce versement (sous-location autorisée, clause de libre cession de bail…).

Droit au bail et pas-de-porte : ce qu’il faut retenir

Plusieurs points distinguent ces deux notions.  

Des bénéficiaires différents

Comme stipulé en amont, le droit au bail et pas-de-porte ne visent pas les mêmes parties. Le droit au bail est versé au locataire sortant par le nouveau preneur. Il reprend ainsi le bail signé entre le précédent occupant et le bailleur, pour la durée restant à courir. Quant au pas-de-porte, il est réglé au propriétaire du local commercial visé.  

Une fiscalité distincte

Au niveau fiscal, le pas-de-porte et le droit au bail sont aussi à différencier. Comme indiqué, le pas-de-porte est soumis à la TVA quand il est considéré comme supplément de loyer et non imposable dans le cadre d’une indemnité compensatrice. Le droit au bail est de son côté déclaré au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) par le locataire sortant. Pour le repreneur, il est soumis aux droits d'enregistrement et assimilable à un actif. Il devra figurer dans le bilan, en tant qu'immobilisation incorporelle non amortissable. Vous éprouvez des difficultés à trouver un local commercial correspondant à vos attentes et à votre budget ? Nous pouvons vous accompagner dans votre recherche. N’hésitez pas à nous contacter pour nous faire part de votre projet. Après avoir défini ensemble vos attentes, nous mettrons à profit notre expérience ainsi que notre large réseau. Nous vous conseillons de consulter dès à présent nos annonces de cession de bail en région parisienne, pour affiner vos recherches. Le local idéal pour vous s’y trouve peut-être déjà.