Si le bail commercial 3-6-9 est la formule de bail la plus répandue, il est aussi possible de signer un bail dérogatoire, dit de courte durée ou bail précaire. Pour qui est-il avantageux et quelles sont les règles qui le régissent ? Faisons le point.   Le saviez-vous ? Différentes options s’offrent aux entrepreneurs, en termes de baux commerciaux. Si vous êtes à la recherche d’un local commercial, une fois l’emplacement trouvé, il vous faudra choisir le bail qui vous correspond le mieux. Les deux baux les plus courants ne sont autres que le bail commercial 3-6-9, qui est le classique, et le bail de courte durée, aussi nommé bail précaire ou dérogatoire. Faisons ici le point sur ce dernier.

Bail commercial de courte durée : quelles conditions ?

Le bail de courte durée concerne des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Comme le stipule le Service public, pour conclure ce bail précaire - en dérogation des dispositions légales qui régissent les baux commerciaux - il faut respecter différentes conditions que voici.

• « Le contrat de bail doit être un contrat écrit
• Les parties doivent exprimer clairement leur volonté d'écarter le statut des baux commerciaux (applicable au bail commercial classique)
• La durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas dépasser 3 ans»

Notons ainsi que les règles du statut des baux commerciaux (droit au renouvellement du bail, versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement…) ne s'appliquent pas dans ce cadre. En revanche, si les trois éléments précités ne sont pas réunis, cette règlementation reste en vigueur.

Bail commercial de courte durée : pour qui est-il intéressant ?

À l’instar du bail 3-6-9, le bail commercial de courte durée est à destination des professionnels, artisans, commerçants et industriels. Il peut être particulièrement avantageux pour les entrepreneurs démarrant leur activité. Cela leur évite en effet d’effectuer des investissements importants au tout début de leur activité. Leur activité se développe au bout d’un an ? S’ils préfèrent jouer encore la carte de la prudence, ils en ont tout à fait la possibilité. Il leur suffit de demander leur renouvellement du bail pour un an, puisqu’un bailleur peut signer un ou plusieurs baux de courte durée. Et ce, sur le même local et avec le même locataire. La durée totale ne doit cependant pas excéder trois ans. D’autre part, le bailleur ainsi que locataire jouissent d'une grande liberté. Type de commerce ou d’activités, montant du loyer et des charges… Toutes les clauses correspondant à leurs besoins peuvent être insérées dans le bail dérogatoire. Cette grande souplesse permet ainsi aux entrepreneurs ou commerçants de tester leur activité, sans se soucier des contraintes liées aux règles des baux commerciaux.

Bail commercial de courte durée : qui détermine le loyer ?

Attention néanmoins, car le loyer est fixé librement par les parties, mais n'est pas plafonné. Une clause d'indexation reste par ailleurs possible : « le loyer peut alors varier automatiquement, à la hausse ou à la baisse, selon l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) », note le Service public.  

Bail commercial dérogatoire : quid de l’état des lieux ?

Un état des lieux doit être établi dès la prise de possession des lieux par le locataire. Il doit d’ailleurs être joint au contrat de bail de courte durée. Il peut être fait soit :

• À l'amiable
• Par un tiers mandaté par les parties (un agent immobilier par exemple)

Les parties sont en désaccord ? Un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) doit alors être mandaté pour réaliser l’état des lieux. Locataire et bailleur devront alors se partager les frais.

Bail commercial dérogatoire : comment y mettre fin ?

Le bail dérogatoire, conclu pour une durée déterminée, cesse en règle générale automatiquement à la date prévue dans le contrat entre les deux parties. Preneur et bailleur ne peuvent cependant pas donner de congé anticipé, avant la fin de la période de location stipulé au contrat. Le bail dérogatoire est ainsi une exception prenant fin au bout de sa durée maximale. À la fin de celle-ci, le locataire se doit de libérer les lieux et de rendre les clefs le dernier jour du contrat. Le locataire ne peut alors jouir au droit au renouvellement du bail ou encore du versement d'une indemnité d’éviction, en cas de non-renouvellement. En revanche, lorsque le preneur demeure encore dans les lieux un mois après la fin du bail, et sans opposition du propriétaire, il peut profiter d'un nouveau bail. Ce contrat sera obligatoirement soumis au statut des baux commerciaux. Ce sera donc un bail commercial classique, conclu pour une durée de neuf ans, mais résiliable à l’expiration de chaque période triennale (sous préavis de six mois, notifié par acte d’huissier). Dans le cas où le propriétaire souhaite que le locataire quitte les lieux, il doit, sous un mois après la date de fin notée dans le bail, lui soumettre l'un des documents suivants :

• Un congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
• Une lettre recommandée avec AR

Notons qu’un état des lieux de sortie doit être effectué à la restitution des locaux à l'amiable ou par un tiers mandaté par les parties (exemple, un agent immobilier). Ici aussi, s’il y a désaccord, le bailleur ou locataire peut mandater un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). Les frais seront aussi partagés entre les parties. Si vous êtes une entreprise en création, ce type de bail peut être une solution souple vous permettant de minimiser les investissements. Pensez néanmoins à vous faire accompagner par un professionnel pour la validation des termes du contrat. Vous êtes à la recherche d’un local ou souhaitez avoir de plus amples informations sur les différents beaux qui s’offrent à vous ? L’équipe de Commerce Immo peut vous accompagner dans l’élaboration de votre projet. Recherche du meilleur emplacement, estimation, optimisation du local, choix du bail… Grâce à notre expertise, nous vous apporterons conseils et assistance.