Pour louer un bien commercial, un bail commercial écrit est généralement signé entre les deux parties (bailleur et preneur). Est-il cependant possible de louer un local commercial sans contrat de bail ? Faisons le point.   En principe, toute location immobilière nécessite un bail. Cette règle vaut aussi pour l’immobilier commercial. La majorité des commerçants et sociétés commerciales ne sont pas propriétaires des murs où ils exercent leur activité commerciale. Ils louent ainsi un local qui doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce. Cette location, régie par le statut des baux commerciaux, leur donne des droits, mais aussi des obligations.  

Local commercial : quand s’applique le statut des baux commerciaux ?

  Le statut des baux commerciaux se définit par un ensemble de règles s'appliquant automatiquement au contrat de bail commercial. Le locataire bénéficie en effet de différents avantages :

• Le droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans
• Le versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement
• La révision du loyer à chaque période triennale (tous les 3 ans) ou selon une clause d'échelle mobile

Afin que le statut des baux commerciaux soit appliqué, les 4 conditions que voici doivent être réunies :

• Présence d’un contrat de bail
• La location concerne un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel
• Un fonds de commerce est exploité dans le local
• Le locataire du bail doit être immatriculé au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RNE (Registre national des entreprises)

Pour rappel, le contrat de bail commercial oblige le propriétaire de mettre à disposition du locataire un local à usage commercial. Le preneur s’engage de son côté à payer un loyer. Si le contrat de bail commercial est obligatoire pour la location d’un local à un commerçant, artisan ou industriel, dans certaines situations, la question de la rédaction d’un bail commercial peut se poser.  

Bail commercial : doit-il être obligatoirement écrit ?

  Comme le précise le Service public, il n’existe pas « de forme obligatoire pour la conclusion d'un bail commercial. » En règle générale, le bail commercial est toutefois établi par écrit.    

Bail commercial écrit : quelles conditions ?

  Le bail commercial écrit apporte une preuve de l'existence du contrat. Il permet en effet de lister de manière claire et précise les droits et obligations de chacune des parties. Il peut être établi sur :

• Un support papier
• Un support électronique

Dans les deux situations suivantes, le bail commercial doit impérativement être rédigé par un notaire :

• La durée du bail dépasse 12 ans
• Le bail concerne un débit de boissons : bar, restaurant, caviste, supermarché, épicerie.

Le bail commercial écrit est le plus usité afin d’éviter tout conflit entre les parties. Elles ont prévu l’ensemble des éléments liés à l’exécution et la résiliation de leur relation commerciale. Néanmoins, le bail verbal reste possible.  

Le bail commercial oral : quelles conditions ?

  Puisque la loi n’exige aucune condition de forme, le bail commercial non écrit est parfaitement valable. Les juges l’ont reconnu comme tel en 1985 (Cass, Civ 3, 12 février 1985). Il relève également du statut des baux commerciaux et sa durée minimale est de 9 ans. Dans ce cas, les conditions requises sont notifiées uniquement à l’oral entre les parties. Cela signifie qu’aucun contrat n’est rédigé, ni signé. Le bail commercial oral peut être privilégié lorsqu’il y a par exemple :

• Une certaine proximité entre le bailleur et le locataire
• Une volonté de faire évoluer le contrat rapidement

Attention cependant, pour que le contrat oral soit qualifié de bail commercial, le propriétaire bailleur et le locataire doivent être obligatoirement d’accord sur :

• L’élément objet de la location : soit le local commercial
• Le prix du loyer

Cet impératif est spécifié par un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 mars 2008 (Cass, Civ 3, 4 mars 2008). Comme pour le bail commercial classique, le contrat oral doit appliquer les règles afférentes au statut des baux commerciaux :

• Congé du bail commercial possible à chaque fin de période triennale en respectant un préavis de 6 mois
• Droit au renouvellement du bail
• Cession du droit au bail
• Indemnité d’éviction ou d’occupation
• Travaux
• Etc.

 

Bail commercial : quels sont les risques d’un contrat oral ?

  Il est important de rappeler que l’absence de bail commercial écrit comporte des risques, notamment en termes de preuves. Notons par ailleurs que pour le commerçant, le bail commercial constitue un acte de commerce. Sa preuve peut ainsi être rapportée par tout moyen (Cass, Com, 14 février 1956). Le plus difficile reste à prouver son contenu. Certes, durant le contrat de location d’un local commercial, la rédaction d’un contrat n’est pas nécessaire, mais il peut être fort utile dans certains cas, en particulier lors d’un éventuel conflit entre bailleur et preneur. Car, si différentes clauses ou conditions particulières peuvent être négociées entre les parties (montant ou paiement du loyer, clause de résiliation, clause tout commerce …), elles peuvent être déséquilibrées. Elles peuvent en effet être profitables à une partie, mais pas à l’autre. En cas de désaccord, la partie susceptible de profiter d’une clause particulière peut éprouver des difficultés à démontrer son existence, quand un contrat de bail n’est pas rédigé sur papier. Ce dernier laisse en effet moins de place au doute. Les différents accords et autres conditions particulières émises au cours des négociations sont facilement prouvables. Pour gagner en sérénité et se concentrer pleinement à son activité commerciale ou autres, il est ainsi préférable de signer un contrat de bail commercial écrit. Vous souhaitez avoir de plus amples informations sur la rédaction de bail commercial ou êtes à la recherche d’un local ou d’un locataire ? Contactez-nous, afin que nous puissions vous aider et vous accompagner tout au long de votre projet. L’immobilier commercial comporte de nombreuses règles et évolue constamment. Notre longue expertise et notre connaissance du marché nous permettent de vous conseiller au mieux et de trouver le bien qui vous convient.Vous envisagez de louer un local commercial ? Pour conclure un contrat de location en bonne et due forme, vous devrez vous conformer au statut des baux commerciaux. Bien que soumis à différentes règles, il protège à la fois le propriétaire et le locataire. Le point sur ses différents avantages.   Un ensemble de règles, mais aussi des bénéfices. Voici ce que confère un bail commercial. Si vous souhaitez louer un local commercial, afin d’exploiter un fonds de commerce, vous devrez en effet conclure un contrat de location, qui permet l’exercice une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Que vous soyez propriétaire ou locataire, le fait de signer un bail commercial vous engage à respecter un ensemble de règles qui sont nommées dans le statut des baux commerciaux. Il est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code du commerce.  

Statut des baux commerciaux : quelles conditions ?

  Pour que le statut des baux commerciaux s’applique, 4 conditions doivent être réunies :

• Présence d’un contrat de bail
• Le contrat doit concerner un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel :

Comme le souligne le Service public, l'activité commerciale se traduit par l'accomplissement d'actes de commerce : achat de biens en vue de les revendre. Exemples : vente de vêtements, de livres ou de produits alimentaires L'activité artisanale est une activité professionnelle indépendante de production, de transformation de réparation ou de prestations de services. Exemples de métiers artisanaux : coiffeur, boulanger, pâtissier, chocolatier… L'activité industrielle est, quant à elle, une activité de transformation de matières premières. Exemples : les métiers du bois, du papier, de l'électronique. Les professions libérales ne peuvent ainsi pas profiter d’un local soumis au statut des baux commerciaux, car leur activité n’est pas commerciale. Elles doivent donc conclure un bail professionnel.

• Il doit servir à l’exploitation d'un fonds de commerce dans le local
• Le locataire doit être immatriculé au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RNE (Registre national des entreprises)

 

Bail commercial : quelle utilité ?

  Le bail commercial encadre la relation entre bailleur et preneur. Cela constitue sa fonction principale. Ce contrat de location détaille de ce fait l’ensemble des droits et obligations du propriétaire et du locataire. Objectif : faire respecter les conditions par les deux parties, mais aussi les protéger. Et cela autant en matière de stabilité locative que de renouvellement du bail. Quels sont alors ses avantages ?  

Bail commercial : les avantages de ce contrat de location

  Contrat de référence de l’immobilier d’entreprise, le bail commercial est indispensable. Répartition des charges, droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans, indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail… Apprécié pour sa souplesse, il offre des avantages au locataire comme au bailleur.  

Avantages du bail commercial pour le propriétaire bailleur

  Le bailleur bénéficie de plusieurs mesures protectrices que voici.

Une stabilité locative

Le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans. Il offre de ce fait au propriétaire une stabilité locative. D’autant que le locataire ne peut mettre à son contrat qu’à chaque période triennale, soit tous les 3 ans (sauf situations spécifiques).

Un gage de sécurité locative

Le bailleur a la possibilité de récupérer son local commercial dans les situations suivantes :

• Défaut de paiement du locataire
• Absence d'assurance ou de dépôt de garantie
• Changement de l'usage des locaux sans consentement

La possibilité de limiter la destination des locaux loués

Au sein du bail commercial, il est possible de notifier la nature des activités pouvant être exécutées dans le local loué. Le propriétaire peut en limiter la destination. Ces mesures protectrices du bail commercial contribuent à faire de l'immobilier d'entreprise un investissement à faible risque.

Un rendement locatif intéressant

Investir dans un local commercial constitue généralement un bon placement. Si d’un côté, le taux de rentabilité d’un bien résidentiel oscille entre 2 % et 5 %, de l’autre, le rendement d’un local commercial varie, lui, entre 4 et 8 %. La rente est presque deux fois supérieure !

Une grande souplesse

Une grande souplesse est offerte aux propriétaires. Le montant du loyer peut se fixer librement et les frais peuvent également se partager avec le locataire. Des clauses peuvent être ajoutées en ce sens au contrat de bail. Quid des avantages du locataire ?  

Avantages du bail commercial pour le locataire

  Le preneur jouit aussi de diverses protections. En voici une liste non exhaustive.

Une durée de location encadrée et une sécurité locative

Le locataire est protégé par la durée de location, puisque le bail commercial est en règle générale conclu pour 9 ans. Les modalités de résiliation sont aussi strictement définies. Le preneur peut ainsi développer son activité et sa clientèle en toute quiétude, sans crainte de perdre l’usage de son local, dès lors qu’il respecte ses engagements.

Un encadrement du loyer

Si le montant du loyer est fixé librement entre les parties lors de la signature du bail commercial, les modalités de révision du loyer (temporalité, indice, plafond, etc.) sont encadrées. Il n’y a donc pas de risque d’augmentation de loyer injustifiée. Pour rappel, la révision du loyer est indexée sur l’évolution d'un indice de référence pouvant être :

• L'ICC (Indice du Coût de la Construction)
• L'ILC (indice des loyers commerciaux)
• L'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires)

Un droit au renouvellement

Au terme du bail, le locataire a droit au renouvellement. Il peut aussi se poursuivre par tacite reconduction. Le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial ? il doit alors, en principe, payer au locataire une indemnité d'éviction, afin de compenser le préjudice subi.

Possibilité de bénéficier d’une clause tous commerces fort avantageuse

Avec la clause tous commerces, si vous êtes locataire, vous êtes libre de modifier votre activité en cours de bail, jusqu’à 9 ans maximum. Et ce, sans majoration ni déplafonnement du loyer. Seule condition à respecter : ne pas changer d’activité durant la première période triennale. Petit bémol néanmoins, les loyers sont dans ce cas plus élevés, puisque l’activité n’est ici pas spécialisée.

Évolution des conditions possibles en cours de bail

Le bail commercial étant un contrat souple, des évolutions sont possibles au cours de la durée d’engagement, si entente avec le bailleur. Vous souhaitez de plus amples informations ou êtes à la recherche d’un local commercial ou d’un locataire ? Contactez-nous dès à présent. Commerce Immo étudiera votre projet.Si, lors de la conclusion du bail commercial, le loyer est fixé librement entre les parties, en cours de bail, il peut être révisé à différents moments. Voici lesquels. « Quand vais-je pouvoir réviser le loyer de mon local commercial ? » Si vous êtes propriétaire d’un local commercial, vous vous êtes fort probablement déjà posé cette question. Fixé librement entre les parties (bailleur et preneur) lors de la signature du bail commercial, le prix du loyer n’est soumis à aucun plafond ni règle de calcul. En revanche, en cours de bail, le loyer est révisé selon différents mécanismes et occasions.  

Bail commercial : quand augmenter le loyer ?

  La révision du loyer peut être d’origine légale (soit prévue par la loi) ou d’origine conventionnelle (révision prévue par le contrat, selon la volonté des parties).  

Bail commercial : les révisions légales

  Il existe deux types de révision légale :

• La révision triennale
• La révision lors du renouvellement du bail 

 

La révision triennale

  La révision triennale peut intervenir tous les 3 ans – à chaque fin de période triennale - à la demande du propriétaire ou du locataire. Attention, cette révision n'est pas automatique, mais il est possible d’exercer ce droit, même si le bail commercial ne le prévoit pas. La demande peut être effectuée que lorsque la période de 3 ans est expirée (soit dès le lendemain de son expiration). Aucun délai maximum n'est néanmoins notifié. Elle peut donc être établie après l'expiration d'un délai de 4 ans, 5 ans ou plus. Pour être valable, la demande de révision doit être envoyée par :

• Acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
• Ou lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)

Le montant du loyer demandé doit être explicitement notifié. En cas d’acceptation, le locataire peut écrire au propriétaire pour lui donner son accord ou simplement payer le nouveau loyer à échéance.  

La révision lors du renouvellement du bail

  Lorsque le contrat de bail parvient à son terme (au bout de 9 ans minimum), le locataire profite du droit au renouvellement du bail commercial, dès lors qu’il y a exercé son activité depuis plus de 3 ans. Le loyer du bail renouvelé est déterminé de façon libre par les parties. La demande doit être faite six mois avant la date d’échéance du bail, au plus tard. En cas de désaccord, le loyer est alors fixé par le tribunal judiciaire, qui applique la règle du plafonnement du loyer.  

Bail commercial : la révision conventionnelle

  De son côté, la révision conventionnelle peut être appliquée via :

• Une clause d’échelle mobile
• Une clause-recette

 

La clause d’échelle mobile

La clause d’échelle mobile, aussi nommée clause d’indexation, se définit par une révision automatique aux périodes et selon l’indice de référence prévu par les parties et mentionné dans le contrat de bail. Ici, la modification du loyer a lieu au rythme prévu (souvent à l’échéance annuelle) et pas forcément tous les trois ans. L'indice diffère en fonction du type d’activité exercée :

• L'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) est usité pour les activités commerciales ou artisanales.
• L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) est utilisé pour les autres activités
• L'indice du coût de la construction (ICC) peut aussi être adopté pour l'indexation du loyer

 

La clause recette

La révision par l’effet d’une clause-recette signifie que le loyer est indexé sur le chiffre d’affaires du preneur. Les variations interviennent ici aux dates convenues entre les parties. En sus d'une partie variable correspondant à un pourcentage du chiffre d'affaires exécuté par le locataire, le loyer se compose également souvent d’une partie fixe (qui est le loyer minimum garanti). La clause recette est fréquemment pratiquée pour les locaux se situant dans les centres commerciaux.  

Bail commercial : comment augmenter le loyer lors de la révision triennale ?

  La révision triennale s’exécute en prenant en compte l'un des indices suivants :

• Indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales
• Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités

À noter qu’elle est en principe plafonnée. Elle ne peut donc pas dépasser la variation de l’ILC ou de l’ILAT. Concernant les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut être supérieure à 10 % du loyer, payé au cours de l'année précédente. Quant aux PME, la variation annuelle de l’ILC ne peut dépasser 3,5 %, entre le 2e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023.  

Bail commercial : dans quels cas le loyer peut-il être déplafonné ?

Comme le précise le Service public, le propriétaire peut demander une élévation du loyer déplafonné dans les 2 cas suivants :

• Modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, etc.) : dès lors qu’elle induit une variation de plus de 10 % de la valeur locative et qu’elle influe favorablement sur l'activité commerciale du locataire (hausse significative du chiffre d'affaires notamment)
• Changement d'activité (déspécialisation) dans le bail, demandé par le locataire

Le loyer pourra alors coïncider avec la valeur locative des locaux, qui tient compte des :

• Caractéristiques du local : emplacement, surface, standing et agencements des locaux, etc.
• Destination des lieux : nature et nombre des commerces autorisés par le bail
• Obligations des parties : répartition des taxes et charges de la copropriété par exemple
• Facteurs locaux de commercialité : enseignes de notoriété, transports…
• Prix pratiqués dans le voisinage

 

Bail commercial : comment augmenter le loyer lors du renouvellement ?

  S’il est fixé librement par les parties, le loyer du bail renouvelé est néanmoins plafonné. La variation du loyer ne peut ainsi pas dépasser la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), dans les 2 cas suivants :

• Au moment du renouvellement du bail, 6 mois avant l'expiration du bail: congé donné par le bailleur ou demande de renouvellement faite par le locataire 6 mois avant
• Quand le bail se poursuit au-delà de neuf ans tacitement, sans réaction des deux parties et sans dépasser 12 ans.

Quand la variation annuelle dépasse 3,5 %, la formule de calcul suivante doit être appliquée : Loyer en cours x (indice précédent d’un an le dernier indice publié au moment de la révision / indice en vigueur au jour de la dernière révision) x (1+3,5 %) Il est important de préciser également que le loyer du bail renouvelé peut être établi sans respecter la règle de plafonnement du loyer. Il est alors fixé à la valeur locative, tout comme lors d’un déplafonnement lié à la durée du bail (plus de 9 ans) ou à des modifications notables (améliorations importantes apportées aux lieux loués par exemple). Vous souhaitez être accompagné dans vos projets traitant de l’immobilier commercial ? Notre agence Commerce Immo se tient à votre écoute. Contactez-nous pour toutes demandes.Réservée aux baux commerciaux, la loi Pinel du 18 juin 2014 a grandement réformé le cadre juridique. Le point sur ses principaux impacts. Mise au clair. La loi Pinel du 18 juin 2014 est relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. Elle est différente du dispositif Pinel de défiscalisation, dédié uniquement aux investissements locatifs à usage de résidence principale. La loi Pinel instaure en effet un cadre légal à honorer lors de la rédaction des baux commerciaux.  

Bail commercial en loi Pinel : quel est l’objectif de cette réforme ?

  La visée de ce texte de loi consiste à mieux encadrer le régime des baux commerciaux, dont les règles étaient jusqu’alors imprécises, voire inexistantes. L’entrée en vigueur de la loi Pinel a ainsi permis d’instaurer un cadre légal minimum, tout en laissant une certaine liberté rédactionnelle aux parties.  

Bail commercial en loi Pinel : comment le conclure ?

  Pour rappel, un bail commercial est un contrat de location. Il lie juridiquement le propriétaire d’un bien commercial ou artisanal (local, entrepôt, bureau…) et son locataire, représenté la plupart du temps par une personne morale (association, société…). Afin de conclure un bail commercial en loi Pinel, le preneur utilisé le local loué pour développer une activité commerciale, artisanale ou encore industrielle. Il doit ainsi :

• Être inscrit au registre du commerce et des sociétés, s’il est industriel ou commerçant
• Être inscrit au répertoire des métiers, s’il est artisan

Que modifie alors la loi Pinel ? Voici les différentes dispositions à respecter.  

1. Bail commercial en loi Pinel : un état des lieux obligatoire

  Facultatif avant 2014, l’état des lieux des locaux est devenu obligation avec l’instauration de la loi Pinel. Et ce, aussi bien à l’entrée du locataire et à la sortie. Cette mesure vise à :

• Énumérer sur une base fiable les travaux à entreprendre, et évaluer leur répartition
• Construire un référentiel afin d’estimer de manière la plus objective l’état du local à la sortie du preneur, qui se doit de restituer les locaux en bon état.

Les états des lieux pouvant être accomplis à l’amiable, bailleur et locataire peuvent s’entendre sur leur contenu ou en confier la gestion à un huissier de justice. Dans cette situation, les frais engagés devront être répartis entre les parties.

2. Bail commercial en loi Pinel : une limitation de l’augmentation de loyer

La loi Pinel a permis la supervision des loyers en clarifiant les règles encadrant la révision des loyers en cours de bail commercial. À chaque période triennale, propriétaire et locataire ont la possibilité de demander une révision du loyer (art. L. 145-38 du Code de commerce), en fonction de la valeur locative du bien loué.  

Valeur locative d’un local commercial : comment la calculer ?

  Son calcul repose sur 3 éléments :

• Les caractéristiques du bien : surface, emplacement, équipement…
• La destination des lieux
• Le prix des loyers environnants

Pour limiter une hausse brutale des loyers, la loi Pinel oblige leur plafonnement en précisant les deux indices sur lesquels indexer la hausse maximale du loyer :

• L’indice des loyers commerciaux (ILC) : utilisé pour les activités commerciales, artisanales et industrielles
• L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) : utilisé pour les professions libérales, entrepôts logistiques…

 

Déplafonnement des loyers avec la loi Pinel : quelle réglementation ?

  Une disposition de la loi Pinel réglemente néanmoins le déplafonnement des loyers lors de l’échéance du bail commercial. Si, dans le cadre d’un renouvellement tacite, le plafonnement des loyers subsiste, et ces derniers grimpent raisonnablement, ils peuvent être déplafonnés dans un cas précis. Lorsque la croissance de valeur locative du bien loué est grande, le propriétaire peut déplafonner le loyer, mais pas plus de 10 % par année.  

 3. Bail commercial en loi Pinel : évolution de la durée

  La durée des baux commerciaux a évolué depuis la mise en place de la loi Pinel. Elle permet :

• La résiliation anticipée du bail à l’initiative du locataire : conclu pour une durée d’au moins 9 ans, les baux commerciaux ne pouvaient être rompus avant échéance que par le bailleur, avant 2014. Les deux parties peuvent désormais résilier librement un bail à chaque période triennale.
• L’interdiction des baux commerciaux fermes : Il n’est plus possible d’inclure une telle clause, sauf cas précis (locaux de stockage ou à usage exclusif de bureaux…)
• Allonge d’un an la durée des baux commerciaux dérogatoires (3 ans au lieu de 2 précédemment)

 

4. Bail commercial en loi Pinel : fournir un inventaire précis et réparti des charges et des travaux

C’est un impératif de la loi Pinel. Un bail commercial doit depuis 2014 la répartition des charges et des travaux entre bailleur et locataire. L’inventaire doit être précis et détaillé :

• Charges
• Impôts
• Taxes
• Redevances

Ce document est renouvelable chaque année. Le propriétaire bailleur doit en effet prévenir son locataire du montant des charges qui lui sont imputables sur l’année.  

5. Bail commercial en loi Pinel : le locataire dispose d’un droit de préemption

  Quand un bailleur décide de vendre son local commercial en cours de bail, il doit en priorité en informer son locataire, par :

• Lettre recommandée avec accusé de réception
• Ou par voie d’huissier

En effet, depuis l’entrée en vigueur de la Pinel, le locataire dispose d’un droit de préemption, également nommée « droit de préférence » (art. L. 145-46-1 du code de commerce). Il a, s’il le désire, un mois à compter de la date de réception du courrier, pour acquérir le bien. Attention cependant, si au-delà de ce mois, le propriétaire diminue le prix de vente, il doit à nouveau avertir son locataire, qui bénéficie alors d’un délai supplémentaire pour prendre sa décision. Vous souhaitez avoir de plus amples informations sur l’immobilier commercial ou êtes à la recherche d’un bien à louer ? Confiez-nous votre projet. Toute l’équipe de Commerce Immo se tient à votre disposition pour faire le point sur vos besoins, en fonction de votre budget.Tout comme le propriétaire, le locataire d’un bail commercial doit répondre à quatre obligations principales que voici.   Liés par un bail commercial, bailleur et preneur sont soumis à diverses règles. Pour rappel, ce contrat de location permet au locataire d’exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale, via l'exploitation d'un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal. En cas de manquement à l’exécution de ces obligations, les deux parties s’exposent à des risques juridiques pouvant entrainer la résiliation du bail commercial. Nous expliquons d’ailleurs les impératifs que doit appliquer le bailleur dans cet article : Bail commercial : les 4 obligations du propriétaire Revenons en détails sur les engagements que prend le locataire en signant un bail commercial.  

1^re obligation du locataire : payer le loyer et les charges du local commercial

  En signant un bail commercial, le locataire s’engage en premier lieu à payer le loyer et les charges. Ces éléments sont fixés d’un commun accord entre bailleur et preneur, tout comme les modalités de paiement. Ces frais peuvent être réglés de manière mensuelle, trimestrielle, à date précise et peuvent être indexés ou non. L’accord doit être scrupuleusement respecté. En échange, le bailleur se doit de fournir gratuitement au locataire une quittance de loyer, si ce dernier en fait la demande. Pour ce qui est des charges, le locataire doit s’absoudre de sa quote-part. La taxe foncière peut en faire partie, si une clause du bail commercial le prévoit.  

Ce que risque le locataire en cas de loyer impayé

  Le locataire a manqué à cette première obligation ? Le propriétaire peut alors mener deux actions différentes : l’action en paiement et l’action en résiliation du bail. Le règlement de la dette ne peut être demandé que dans un délai légal de cinq ans. Au-delà, les impayés ne pourront plus être réclamés. Ce phénomène est appelé « prescription de loyers ». Le locataire a par ailleurs la possibilité de justifier le non-paiement du loyer lorsque le bailleur n’a pas respecté ses propres obligations. Il s’agit de l’exception d’inexécution. Ce procédé doit être utilisé avec prudence, car des risques juridiques importants peuvent en découler. Notamment si les éléments reprochés au bailleur ne sont pas suffisamment importants pour justifier cette réaction.  

2^e obligation du locataire : utiliser le local commercial conformément à sa destination

  Utiliser les locaux selon leur usage constitue la seconde obligation. Cela signifie que le locataire doit exploiter le local loué conformément à l’objet initialement assigné. En d’autres termes, si le bail commercial précise qu’une seule activité ne peut être exercée dans le local, le locataire doit se plier à cette contrainte. Plusieurs ou l’ensemble des activités sont spécifiées ? Le preneur peut alors utiliser cette liberté. Ici, le bail commercial est caractérisé de bail « tous commerces ». Pour faire usage des lieux différemment en « bon père de famille » (usage raisonnable), le locataire doit en avertir le bailleur et obtenir son aval.  

Ce que risque le locataire en faisant usage des lieux à une autre destination

  Si le locataire s’obstine à faire usage des lieux à une autre destination que celle prévue dans le contrat de location sans accord du propriétaire, il s’expose à d’importantes conséquences. Selon l’article 1728 du Code civil, le bailleur peut en effet résilier le bail commercial qui les unit.  

3^e obligation du locataire : entretenir le local commercial et le restituer en bon état

  La troisième obligation du preneur se résume à l’entretien du local commercial. Rappelons cependant que le bail commercial doit notifier l’ensemble des obligations concernant les travaux et l’entretien des lieux. En règle générale, le bailleur prend à sa charge les gros travaux, comme le stipule l’article 606 du Code civil. Une clause particulière doit toutefois faire état des travaux étant à la charge du locataire. En cas de non-répartition particulière des charges, elles incombent au propriétaire. Le lieu doit néanmoins être maintenu en bon état, ce qui peut nécessiter réparations et petits travaux locatifs. Les dépenses d’entretien encourues sont à la charge du locataire. Elles comprennent :

• L’entretien des peintures
• L’entretien des tapisseries sur les murs
• L’entretien des revêtements de sol : moquettes, parquets, carrelages…
• L’entretien des appareils de chauffage, des compteurs, des fenêtres et volets, des sanitaires…

 

Ce que risque le locataire en cas de dégradation ou modification des lieux

  Le locataire est tenu responsable de toutes les dégradations que son comportement aurait pu engendrer. Si dégradations il y a, il devra remettre les lieux en état ou verser un dédommagement au propriétaire. Le dépôt de garantie pourra également être conservé par le bailleur. Quant à la modification des lieux par le locataire, elle est interdite, sans autorisation expresse du bailleur. En cas de non-respect, la résiliation du bail peut être prononcée, sans que le locataire puisse percevoir une quelconque indemnité d’éviction. La tranquillité des lieux doit aussi être assuré. Encombrement des parties communes, bruits… Tout comportement gênant pour les autres occupants de l’immeuble peut aboutir à une résiliation de bail.  

Le locataire doit aussi rendre les lieux en bon état

  Le locataire se doit de restituer le local commercial à la date prévue, dans le même état qu’à son entrée dans le lieu. Soit dans son état primitif qui est nu, sans outillages et mobiliers. Il ne peut cependant pas être tenu responsable de l’usure normale lié au temps. Afin de juger de cette dernière et des éventuelles dégradations nécessitant des réparations locatives, il est important de veiller à la réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie. Ils sont d’ailleurs obligatoires pour l’ensemble des baux conclus depuis juin 2014. En cas de non-respect de la date de restitution, le bailleur peut entamer une procédure d’expulsion et demander une indemnité d’occupation, jusqu’à libération des lieux.  

4^e obligation du locataire : ne pas cesser son activité

  Le locataire a enfin le devoir de ne pas cesser son activité et de ne pas arrêter d’exploiter le local. Hormis pour les vacances ou cas de force majeure (maladie, décès…). Attention, la fermeture administrative ne fait pas partie de cette catégorie.  

Ce que risque le locataire s’il stoppe l’exploitation du local

  Si, pour une tout autre raison, le preneur cesse l’exploitation du local commercial, le propriétaire a la capacité de résilier le bail commercial pour défaut d’exploitation. Vous vous posez des questions sur les droits et devoirs des propriétaires ou des locataires ? Commerce Immo peut vous permettre d’y voir plus clair, tout en vous aidant dans votre projet de location. Contactez-nous pour de plus amples informations. Vous êtes propriétaire d’un local commercial et envisagez de le louer ? Vous devrez alors respecter différentes obligations vis-à-vis de votre locataire. Les voici en détails. Perception de loyers, demande de caution ou de dépôt de garantie, droits de regard sur les activités exercées… Un propriétaire non occupant d’un local commercial peut faire valoir différents droits, lors de la mise en location de son bien immobilier commercial. Il ne faut cependant pas omettre que les droits vont très souvent de pairs avec les devoirs. En effet, si le bail commercial, conclu avec un commerçant ou un artisan, offre souplesse et sécurité au propriétaire bailleur, il soumet également ce dernier à diverses obligations, régies par l’article 1719 du Code civil. Avant de les énoncer, rappelons que le bail commercial est un contrat de location au sein duquel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local sert ainsi à l'exploitation d'un fonds de commerce ou un fonds artisanal. Conclu généralement pour une longue durée, ce qui explique son appellation commune de bail commercial 3-6-9, ce contrat assujettit bailleur et preneur à différentes règles.  

1^re obligation du propriétaire, délivrer un local commercial en bon état

  Selon le Code civil, la première obligation à laquelle vous devez vous plier en tant que bailleur est la délivrance d’un local commercial « en bon état de réparations de toute espèce ». Et ce, dès la remise des clés. Objectif, permettre au locataire d’exercer l’activité prévue au contrat de bail commercial. Comme le précise une clause du Code civil, cela signifie que l’ensemble des installations - électricité, chauffage, sanitaires, etc.- doivent être en fonctionnement. Toutes les normes doivent ainsi être respectées et les diagnostics obligatoires réalisés. Attention, si des réparations sont nécessaires, elles doivent être effectuées avant la signature du bail.  

2^e obligation du propriétaire, fournir différents documents

  Afin de garantir la mise à disposition d’un local satisfaisant, vous devez fournir plusieurs documents au locataire. Ils doivent d’ailleurs figurer en annexe du contrat de bail. Les voici :  

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

  Ce document atteste la performance énergétique d’un bâtiment grâce à une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Réalisé impérativement par un professionnel, le DPE a une durée de validité de 10 ans.  

Le diagnostic amiante

  Le diagnostic amiante certifie l'absence ou la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans le local commercial.  

Le diagnostic ERNMT

  Le diagnostic ERNMT correspond à l’état des risques naturels, miniers et technologiques. Votre local commercial est situé dans une zone à risque ? Veillez à impérativement réaliser un diagnostic sur les risques et pollutions. Il devra être annexé au bail.  

L’annexe verte

  Votre local commercial a une surface supérieure à 2 000 m² ? Veillez alors à intégrer au bail une annexe environnementale, car elle décrit :

• Les qualités énergétiques des équipements et systèmes des locaux loués
• Leur consommation en eau et en énergie
• La quantité de déchets générée

 

L’état des lieux

  Lors de la remise des clés de votre local commercial au locataire, un état des lieux doit obligatoirement être établi.   Il est cependant utile de préciser que si les gros travaux vous incombent, en tant que bailleur, il est possible d’attribuer diverses réparations au preneur dans une clause spécifique du bail commercial. Notons néanmoins qu’en cas de sinistre, les réparations doivent être prises en charge par le propriétaire. Si assurer votre local n’est pas obligatoire, hormis dans une copropriété, l’assurance local professionnel est préconisée. Votre locataire se doit en revanche d’être assuré. Veillez à lui demander une attestation lors de la signature du bail commercial.  

3^e obligation du propriétaire, garantir la jouissance paisible des lieux

  Garantir la jouissance paisible du local commercial au locataire fait partie des obligations principales du propriétaire. Dès l’entrée du preneur dans les lieux, en tant que bailleur, vous devez vous assurer du bon fonctionnement des grosses infrastructures (chauffage, électricité, arrivée d’eau…), durant toute la durée du bail. Vous ne devez en revanche pas troubler l’occupation du local par le locataire en :

• Venant à tout moment afin de vérifier l’état du local
• Prévoyant des travaux d’importance pouvant gêner l’exercice de l’activité professionnelle du locataire : une autorisation doit être demandée
• Installant une activité concurrentielle au sein du même local

En cas de désaccord, la justice devra trancher. Dans le cas contraire, le locataire est en droit d’exiger, des dommages et intérêts, voire la résiliation du bail commercial devant un Tribunal.  

4^e obligation du propriétaire, ne pas cacher des vices éventuels

Vous vous devez de ne pas louer le local avec des vices cachés. Si l’état des lieux permet de mettre en lumière certaines usures ou dysfonctionnements, les éléments suivants, dont vous n’avez pas forcément connaissance, sont susceptibles de passer à la trappe :

• Une fuite ou infiltration d’eau
• Un défaut de construction
• La présence d’insectes parasites
• Un taux d’humidité exagéré
• La présence d’amiante

Or, si ces vices cachés empêchent le locataire d’exercer convenablement son activité, la résiliation du bail peut être prononcée par un juge. Vous risquez par la même occasion de devoir verser des dommages et intérêts au preneur, car c’est bel et bien l’état des lieux qui fait foi. Lorsque le dommage est minime et que des travaux sont possibles, un dédommagement peut aussi être demandé par le locataire, lorsque cela n’empêche pas l’exercice de son activité. Néanmoins, en cas de méconnaissances des vices, certaines situations peuvent vous dédouaner de toute responsabilité si :

• Le problème était visible à la signature du bail commercial. Il pouvait ainsi être notifié par le locataire lors de la visite du local commercial
• La gêne provient d’un manque d’entretien du local commercial par le locataire
• Il s’agit d’un ennui causé par une catastrophe naturelle ou un incendie

Vous souhaitez en savoir plus sur vos droits et obligations ou cherchez un nouveau locataire pour votre local commercial ? Commerce Immo se tient à votre disposition pour mener à bien votre recherche et s'occuper entièrement de la gestion locative de votre local. Grâce à notre expertise, nous pouvons nous charger de l’intégralité de votre projet : estimation et commercialisation de votre bien, recherche de locataire, rédaction et signature du bail… Contactez-nous dès à présent pour faire le point.  Que faut-il absolument savoir avant de louer un local commercial ? Récapitulatif de l’ensemble des données à connaître. Lorsque l’on désire se lancer dans une activité professionnelle ou la déployer, la question de l’implantation s’impose : « Vais-je exercer à domicile, dois-je prendre un local, le louer ou l’acheter ? » En fonction de votre profil, de vos besoins et désirs, mais aussi de votre activité, la réflexion sera différente. Si vous démarrez, il peut être judicieux de vous tourner vers la location d’un local. Cela vous permettra en effet de tester votre commerce ou votre activité libérale dans un premier temps, en limitant les frais. Vous pourrez toujours déménager dans un bien plus grand ou plus petit par la suite, selon les résultats obtenus. Dans tous les cas, lors d’une location, la conclusion d’un bail commercial ou professionnel est nécessaire.  

Location local commercial : à qui s’adresse-t-il ?

  Pour rappel, la location d'un local commercial engage deux parties : le propriétaire du local et le futur locataire. Généralement, les professionnels choisissent un bail commercial, lorsqu’ils souhaitent louer un local. Ce document légal détaille ce que comprend la location, les biens qui y sont associés et fait état des biens matériels et immatériels. Lors de sa signature, les deux parties s’engagent à respecter un ensemble de règles bien définies. Afin de protéger chaque partie et éviter les conflits d’intérêt, il est possible de faire rédiger le bail commercial par un professionnel (avocat ou comptable habilité).  

Bail commercial : pour qui ?

  Le statut des baux commerciaux est défini aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Il régit les rapports entre bailleurs et locataires d’immeubles ou de locaux au sein desquels un fonds de commerce est exploité. Ce fonds peut appartenir à :

• Un commerçant
• Un industriel immatriculé au registre du commerce
• Un artisan chef d'une entreprise immatriculé au répertoire des métiers qui accomplit ou non des actes de commerce

Les baux commerciaux ont une durée minimale de neuf ans (bail 3-6-9) et peuvent être résiliés à chaque période triennale.  

Bail professionnel : pour qui ?

  Le bail professionnel, régi par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, est quant à lui dédié aux professionnels qui exercent une activité non commerciale, non artisanale et non agricole. Il concerne ainsi les professions libérales comme :

• Les professions réglementées : avocats, experts-comptables, notaires, médecins, architectes, vétérinaires…
• Les professions non réglementées : conseillers financiers, gestionnaires de patrimoines, assureurs…

Ce bail est conclu pour une durée de 6 ans minimum, mais peut être rompu à tout moment par le locataire, dès lors que ce dernier respecte un préavis de six mois.  

Bail commercial : les clauses clés à connaître

  Puisqu’il engage professionnellement deux parties – bailleur et preneur – le bail commercial doit stipuler et respecter plusieurs clauses dites incontournables que voici.  

Bail commercial : objet et affection

  Afin de signer un bail commercial, il est important que le local soit être affecté administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle, qu’elle soit commerciale ou artisanale. Les locaux doivent ainsi être adaptés à l’activité du locataire ou du futur preneur. La règlementation en vigueur applicable à un type d’activité doit de ce fait être respectée. C’est pour cette raison qu’il est recommandé de demander conseil à un professionnel de l’immobilier commercial, afin qu’il puisse évaluer les besoins de chaque partie et sélectionner un local qui sera le plus compatible avec l’activité du locataire.  

Bail commercial : le loyer

  Le montant du loyer, qui peut être révisé à chaque période triennale, en fonction de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des activités tertiaires (ILAT), est fixé librement entre bailleur et preneur. Une clause d’indexation annuelle automatique peut aussi être notifiée.  

Bail commercial : quelle durée ?

  Comme énoncé précédemment, le bail commercial est conclu pour une durée minimum de neuf ans (bail 3-6-9). Cela afin de vous assurer d’avoir le temps nécessaire pour développer votre activité. Il peut être rompu à chaque période triennale, en donnant congé au bailleur six mois en amont. Une indemnité d’éviction peut être due au locataire à la fin du bail, si le bailleur refuse de renouveler le bail commercial par le bailleur. Notons que pour raccourcir la durée, une dérogation existe. Il s’agit du bail dérogatoire, aussi nommé bail précaire ou bail de courte durée. Il est régi par l’article L 145-5 du Code de commerce. Il peut être idéal pour les entrepreneurs et bailleurs ne souhaitant pas s’engager sur une longue durée, puisque ce type de bail ne peut excéder trois ans.  

Bail commercial : un possible droit d’entrée

  En sus du loyer, le propriétaire peut exiger le versement d’un droit d’entrée, nommé aussi « pas-de-porte ». Comme le loyer, cette somme est fixée librement entre les parties. Elle n’est, par ailleurs, pas remboursable par le propriétaire bailleur à la fin du bail commercial. Ce droit d’entrée est souvent considéré comme un supplément du loyer ou comme une indemnité. Dans le premier cas, le locataire peut le déduire de ses bénéfices.  

Bail commercial : les éventuels éléments de mise aux normes

  Comme précisé, le local visé doit répondre à toutes les normes s'appliquant à l'activité commerciale qui y sera pratiquée. Ainsi, si l’activité du futur locataire varie du précédent, une mise aux normes devra être appliquée et renseignée sur le bail commercial.  

Bail commercial : l’indispensable état des lieux

  Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, l'état des lieux dans un bail commercial est obligatoire. Il doit être réalisé :

• À l’entrée
• À la sortie
• En cas de cession du droit au bail commercial par le locataire
• En cas de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds de commerce

Veillez ainsi à ce que ces éléments figurent bien sur votre contrat de location. Si vous êtes à la recherche d’un local commercial, n’hésitez pas à nous faire part de vos besoins. Commerce Immo peut se charger de vous trouver votre emplacement idéal et vous apporter divers conseils.   Déménagement, achat d’un local commercial, arrêt d’activité… Pour différentes raisons, un locataire entrepreneur engagé dans un bail commercial peut souhaiter mettre un terme à son contrat avant la fin de la période triennale qui le lie au bailleur. En a-t-il le droit ? Quelles sont les obligations à respecter ? Vous avez des envies d’ailleurs et voulez donner congé à votre bailleur ? Avant d’énoncer les différentes situations qui vous permettent de mettre un terme à votre bail commercial, rappelons que le contrat établi par écrit vous liant au propriétaire fait l’objet d’une tacite prolongation. Car le bail commercial 3-6-9 ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat.  

Bail commercial : quand est-il possible de le résilier ?

  Pour rappel, un bail commercial peut être contracté par les professionnels exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Les différentes clauses définissent les droits de chaque partie et les conditions encadrant les relations contractuelles sont strictes. D’après l’article L.145-4 du Code de commerce, « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. » En tant que locataire, vous n’avez pas à motiver votre décision de résiliation de votre bail commercial, à l’expiration de cette période triennale. Preneur et bailleur sont par ailleurs libres de convenir d’une période plus courte durant laquelle le locataire peut décider de mettre un terme au contrat. Cette dernière doit être précisée lors de la signature du contrat de bail. Est-il néanmoins possible de rompre le bail commercial à tout moment ?  

Résiliation anticipée d’un bail commercial : quelles conditions ?

  Si, pour telle ou telle raison (déménagement, acquisition d’un bien commercial, interruption d’activité…), vous envisagez de résilier votre bail commercial avant la fin de la période triennale, veillez à bien vous renseigner en amont. Il est certes possible de rompre les relations contractuelles de manière anticipée, mais diverses obligations doivent être respectées. Notons d’ailleurs qu’elles peuvent différer d’un contrat à l’autre.  

La résiliation à tout moment

  Le bail commercial peut être résilié par anticipation (soit hors périodes triennales) à tout moment, dans certains cas. Vous êtes locataire commerçant ou locataire gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d’une SARL (Société à responsabilité limitée) titulaire du bail, ou locataire associé unique d'une EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) ? Vous pouvez alors mettre un terme à votre contrat si :

• Vous avez liquidé vos droits à la retraite
• Vous profitez d'une pension d'invalidité

Vous devez alors donner congé à votre propriétaire au moins six mois à l'avance, par :

• Lettre recommandée avec demande d'avis de réception
• Acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)

Attention, en cas de décès du locataire, la résiliation du bail n’est pas automatique. Celle-ci peut néanmoins être prévue dans une clause. Sinon, le bail commercial est transmis aux ayants droit. Ce n’est qu’après cela qu’ils auront la possibilité de mettre un terme au contrat à tout moment. Qu’en est-il lorsque certaines obligations ne sont pas respectées ?  

La résolution judiciaire

  Le local commercial loué doit être entretenu par le locataire et le bailleur. Chaque partie doit veiller au respect de ses obligations, notées scrupuleusement dans le contrat de bail. Les réparations importantes ainsi que les travaux de gros-œuvres incombent par exemple au propriétaire. Ce dernier refuse de s’en charger ? Vous êtes alors dans le droit de demander la résolution judiciaire du bail (la fin du bail) au tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Si le manquement estimé par le juge présente une certaine gravité, la résolution peut être prononcée.  

La résolution amiable

  Pour mettre fin au bail à tout moment, une résolution amiable du contrat de bail peut aussi être envisagée. Cela consiste à trouver un accord avec le propriétaire, de deux manières, en :

• Négociant une sortie de bail anticipée
• Proposant une recherche de successeur

Votre propriétaire refuse la résiliation anticipée ? Vous pouvez alors lui soumettre un deal : donner congé en vous engageant à trouver un nouveau locataire pour vous remplacer. Un marché gagnant-gagnant puisque le bailleur se voit décharger de lourdes démarches pour la recherche d’un successeur. Il récupère un nouveau locataire rapidement, et écarte la perte de revenus, car vous continuez de verser votre loyer jusqu’à l’arrivée de votre remplaçant.  

Résolution amiable d’un bail commercial : comment trouver un successeur ?

  En tant que locataire sortant, vous devez effectuer votre demande par écrit, en notifiant les conditions de relocation du futur locataire. Cette stipulation assure au bailleur la des mêmes avantages à l’arrivée du nouveau locataire. Assuré de percevoir le loyer qui a été fixé librement entre vous jusqu’à la fin de la période triennale du contrat initial, il n’a en effet aucun intérêt d’accepter des modalités autres que celles précisées dans le contrat que vous avez signé. Vous avez obtenu l’accord du bailleur ? Vous devez à présent désigner un nouveau locataire. L’aide d’un professionnel de l’immobilier commercial peut dans cette situation être précieuse. En signant un mandat (simple ou exclusif) de recherche de locataire pour le bailleur, vous confiez votre tâche et toutes les difficultés qu’elle comporte à un expert. Le mandat doit stipuler les informations suivantes :

• Les conditions financières de la relocation
• La durée de la relocation
• Les honoraires de commercialisation

L’agence spécialisée en immobilier commercial se charge ensuite de proposer votre offre de relocation à son fichier client et la publie sur différents réseaux pour trouver le plus vite possible un nouveau locataire. Planification des visites, négociation avec les entreprises candidates… Elle s’occupe de tous les paramètres chronophages jusqu’à ce qu’un accord soit conclu aux conditions formulées dans le mandat. Une fois le repreneur trouvé, et l’accord du propriétaire obtenu, la reprise du bail existant peut être signée par le biais d’un nouveau contrat. Un nouveau contrat de bail peut aussi être envisagé, notamment s’il s’agit de bureaux. Vous souhaitez trouver un successeur pour donner congé à votre bailleur ? Commerce Immo peut vous y aider. Contactez-nous pour plus d’informations.C’est décidé, vous voulez louer votre local commercial. Que vous ayez déjà trouver ou non votre futur locataire, vous êtes vous renseigné sur la rédaction du bail commercial ? Bien que libre, ce contrat entre bailleur et preneur doit être rédigé avec la plus grande précaution.   Vous envisagez de louer votre local commercial ? Excellente idée, si le projet est bien ficelé. Vous pouvez certes gérer la location de votre bien de manière directe avec vos potentiels locataires, mais sans connaissance du marché et du secteur, la tâche peut s’avérer difficile. N’hésitez pas à vous tourner vers un professionnel pour éviter les risques. Car, comme nous l’avons détaillé dans un précédent article, l’estimation de la valeur locative et les formalités administratives peuvent être complexes, et les enjeux juridiques et fiscaux importants. La rédaction du bail commercial fait partie des éléments sur lesquels une vigilance particulière doit être portée. Voici pourquoi.  

Bail commercial : des enjeux cruciaux

  Le bail commercial n’est autre qu’un contrat de location d'un local entre un bailleur et un preneur (locataire), au sein duquel il va exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Bien que totalement libre, la rédaction d’un bail commercial est fortement conseillée, car les enjeux sont cruciaux. Le local doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce. « En signant un bail commercial, le locataire et le propriétaire bénéficient automatiquement d'un ensemble de règles qu'on appelle le statut des baux commerciaux », détaille en effet le site officiel d’information administrative pour les entreprises.

Le statut protecteur des baux commerciaux

Le bail commercial permet au locataire de profiter des avantages du statut protecteur des baux commerciaux, correspondant à un ensemble de règles :

• Le droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans
• Le versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement
• La révision du loyer tous les 3 ans ou en fonction d'une clause d'échelle mobile

 

Baux commerciaux : les conditions

  Les 4 conditions suivantes doivent être respectées :

• Contrat de bail
• Concernant un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel
• Exploitation d'un fonds de commerce dans le local
• Immatriculation du locataire du bail au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RM (Répertoire des métiers)

Notons que le statut des baux commerciaux s'applique également, sous conditions, aux :

• Établissements d'enseignement
• Services communaux exploités en régie
• Entreprises publiques et Epic (Établissement public industriel et commercial)
• Certaines sociétés coopératives

 

Bail commercial : quelle forme ?

  Écrit ou oral, le bail commercial, le bail commercial n’obéit à aucune forme précise. Le bail verbal relève en effet du statut des baux commerciaux et possède une durée minimale de 9 ans. Cependant, pour éviter tout conflit et se référer à des preuves (obligations de chacune des parties), il est préconisé de le rédiger par écrit, sur papier ou support électronique. Il peut être réalisé par acte sous seing privé ou par acte authentique, soit devant notaire. Par ce dernier, le contrat revêt de la formule exécutoire, en lui donnant une date certaine. L’acte authentique est d’ailleurs obligatoire dans les deux cas suivants :

• La durée du bail dépasse 12 ans
• Le bail concerne un débit de boissons : bar, restaurant, supermarché, épicerie ou caviste

L’acte sous seing privé peut néanmoins être enregistré auprès du fisc, afin de lui octroyer une date certaine.

Bail commercial : quel contenu ?

  Différentes mentions essentielles doivent figurer dans le bail commercial écrit.

Les mentions obligatoires du bail commercial

  Voici les dispositions impératives du statut des baux commerciaux :

• Le droit au renouvellement du bail
• La durée minimale du bail (9 ans) ainsi que la durée du bail renouvelé
• La possibilité de résolution anticipée du bail par le locataire (lors de la liquidation de ses droits à la retraite ou le bénéfice d'une pension d'invalidité)
• Le régime de la déspécialisation qui permet de demander un changement d'activité en cours de bail
• La révision du loyer : triennale ou selon une clause d'indexation
• Le montant des charges, impôts et taxes
• La réglementation sur le dépôt de garantie : versement des intérêts par le propriétaire quand le dépôt de garantie est supérieur à 3 ou 6 mois de loyers
• Les modalités de mise en œuvre d'une clause résolutoire menant à la résiliation automatique du contrat lors d’un manquement à une obligation contractuelle par l'une ou l’autre des parties : le non-règlement du loyer par exemple
• Les modalités pour donner congé et résilier le bail commercial
• Les modalités de renouvellement du bail
• La cession du bail
• Le redressement et liquidation judiciaire : le contrat ne peut pas prévoir que le bail est automatiquement résilié en cas de procédures collectives

 

Les éléments libres du bail commercial

  Les parties restent toutefois libres de trouver un accord sur les parties suivantes :

• La sous-location : elle peut être autorisée par le bailleur
• Le prix du loyer : bailleur et preneur peuvent fixer librement le montant du loyer initial. Une clause de pas-de-porte imposant le versement d’un droit d’entrée par le locataire peut être prévue. Le preneur pourra le déduire de ses bénéfices, lorsqu’il s’agit d’un supplément de loyer (et non une indemnité).

Un dépôt de garantie peut également être demandé. Il sera restitué à la sortie du locataire si aucun dégât n’a eu lieu. Il est égal à 1 trimestre de loyer quand ce dernier est payable d’avance ou 2 trimestres, s’il est payable à terme.

• La destination des lieux loués (soit l’activité exercée) : l'activité indiquée doit être respectée par le locataire. En cas de changement d'activité en cours de bail, le preneur doit se soumettre à la procédure de déspécialisation.

Les documents à annexer au bail commercial

  En tant que propriétaire bailleur, vous devez enfin annexer au bail commercial les documents suivants :

• L’état des lieux L’annexe environnementale pour les surfaces supérieures ou égales à 2000 m2
• L’inventaire des charges, impôts, taxes et redevances La liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus dans les 3 années à venir
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• L’état des risques naturels et technologiques (ERNT) datant de moins de six mois

La rédaction du bail commercial vous semble trop complexe ? Commerce Immo peut vous accompagner tout au long de votre projet de location. Contactez-nous pour plus d’informations.Si vous envisagez de louer un local commercial, vous pouvez, selon les circonstances, être amené à payer un pas-de-porte ou un droit au bail. Que signifient ces notions bien distinctes ? Montant, destinataire, fiscalité… Faisons le point.   C’est décidé, pour lancer votre activité, vous avez besoin d’un local. Pour débuter, vous vous tournez vers la location. Avant de vous engager en signant un bail commercial, prenez le temps de bien vous renseigner sur les conditions. Vous demande-t-on un pas-de-porte à verser ou un droit au bail ? À quoi correspondent ces notions et quels sont leurs montants ? Les sommes sont-elles récupérables ou défiscalisables ? Revenons en détails sur ces éléments de nature juridique différente, en fonction du bail commercial.

Bail commercial 3-6-9 : à quoi sert-il ?

Conclu entre le bailleur, soit le propriétaire des locaux et le locataire (entrepreneur), le bail commercial donne droit à l’exploitation des locaux en vue d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il est régi par les articles L. 145-5 et suivants du Code de commerce. En contrepartie de la mise à disposition des locaux commerciaux par le bailleur, le locataire paie un loyer commercial.  

Bail commercial : quelle durée ?

Si la durée du bail commercial est de neuf ans minimum, ce contrat, aussi nommé bail 3-6-9, peut être résilié avant l’arrivée de son terme, à chaque période triennale. Le bailleur peut également le résilier en cas de manquement de son locataire. Quant au preneur, il peut aussi, lors de son départ à la retraite, le rompre.  

Bail commercial : comment le transférer ?

Avec l’accord du bailleur, le locataire peut aussi décider de transférer son bail commercial, en effectuant une cession de bail commercial. Si le contrat ne peut pas interdire cette cession, il peut contenir des clauses donnant droit au bailleur d'en encadrer les conditions. Imposer la participation du bailleur à l’acte de cession est par exemple possible. Le bail commercial peut être cédé seul ou avec le fonds de commerce. Cette opération permet à l’actuel locataire de vendre son contrat de location à un nouveau preneur, moyennant le paiement d'une indemnité notifiée dans le contrat de cession de bail. C’est ce que l’on nomme le droit au bail. Est-il différent d’un pas-de-porte ?

Droit au bail, pas-de-porte : quand peuvent-ils être exigés ?

Comme indiqué, dès lors que vous décidez de louer un local commercial, vous pouvez être amené, selon les cas, à régler un droit au bail (Dab) - un des éléments du fonds de commerce selon l'article L. 142-2 du Code de commerce - ou un pas-de-porte.  

Droit au bail : à quoi sert-il ?

Ayant une valeur patrimoniale, le droit au bail constitue la somme versée par le nouveau locataire d’un bail commercial au preneur sortant, d’après ce qui est prévu dans le contrat de bail. En échange, il jouit des mêmes avantages que son prédécesseur, dès la cession du contrat :

• Clauses négociées dans le bail
• Loyer faible
• Emplacement
• Droit au renouvellement
• Etc.

Le droit au bail se distingue du fonds de commerce, mais aussi du pas-de-porte.  

Pas-de-porte : quand faut-il le payer ?

Le pas-de-porte, aussi nommé droit d'entrée, est une somme versée par le locataire au propriétaire des murs à la signature d’un bail commercial. Cette clause du contrat, définitivement acquise au propriétaire, permet de jouir d’un local commercial libre et d’un loyer moins élevé. Son montant, fixé librement entre les parties, est en quelque sorte un droit à louer. Selon la forme juridique, dont dépend le régime fiscal, il peut être qualifié de :

• Supplément de loyer : la somme sera alors versée lors de l’entrée dans les lieux ou via une rente mensuelle. Considérée comme un revenu foncier, elle est soumise, au même titre que le loyer, à la TVA. En effet, selon un arrêt du Conseil d’État du 15 février 2019, le droit d'entrée n’est pas seulement une indemnité visant à dédommager le bailleur en cas de dépréciation de son bien. Il s’observe comme une prestation accessoire ayant la même fiscalité que le loyer. Le locataire pourra, lui, déduire fiscalement ce supplément assimilable à des charges, en l’étalant sur la durée du bail.
• Indemnité compensatrice de dévaluation du local 
• Indemnité compensatrice d’avantages accordés

Dans ces deux derniers cas, la somme n’est pas assujettie à la TVA pour le bailleur. Le locataire bénéficie de droits en contrepartie de ce versement (sous-location autorisée, clause de libre cession de bail…).

Droit au bail et pas-de-porte : ce qu’il faut retenir

Plusieurs points distinguent ces deux notions.  

Des bénéficiaires différents

Comme stipulé en amont, le droit au bail et pas-de-porte ne visent pas les mêmes parties. Le droit au bail est versé au locataire sortant par le nouveau preneur. Il reprend ainsi le bail signé entre le précédent occupant et le bailleur, pour la durée restant à courir. Quant au pas-de-porte, il est réglé au propriétaire du local commercial visé.  

Une fiscalité distincte

Au niveau fiscal, le pas-de-porte et le droit au bail sont aussi à différencier. Comme indiqué, le pas-de-porte est soumis à la TVA quand il est considéré comme supplément de loyer et non imposable dans le cadre d’une indemnité compensatrice. Le droit au bail est de son côté déclaré au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) par le locataire sortant. Pour le repreneur, il est soumis aux droits d'enregistrement et assimilable à un actif. Il devra figurer dans le bilan, en tant qu'immobilisation incorporelle non amortissable. Vous éprouvez des difficultés à trouver un local commercial correspondant à vos attentes et à votre budget ? Nous pouvons vous accompagner dans votre recherche. N’hésitez pas à nous contacter pour nous faire part de votre projet. Après avoir défini ensemble vos attentes, nous mettrons à profit notre expérience ainsi que notre large réseau. Nous vous conseillons de consulter dès à présent nos annonces de cession de bail en région parisienne, pour affiner vos recherches. Le local idéal pour vous s’y trouve peut-être déjà.Vous envisagez de louer un local commercial ? Le versement d'un pas-de-porte ou droit d'entrée peut être exigé par le bailleur lors de la signature du bail commercial. Quelles conséquences sur le loyer, mais aussi au niveau juridique et fiscal ? Avez-vous déjà entendu parler du pas-de-porte ou du droit d'entrée dans un bail commercial ? Lors de la location d’un local et de la signature du contrat, le propriétaire peut vous demander le versement d’une somme d’argent nommée droit d’entrée de bail ou pas-de-porte. Quel est son montant et quelles sont les modalités de paiement ?

Droit d’entrée : son montant est fixé librement

Le paiement d’un droit d’entrée donne droit à la mise à disposition d’un local commercial. Le montant, fixé librement par les parties, revient entièrement au bailleur.

Droit d’entrée : 3 à 6 mois de loyers en moyenne

En règle générale, le droit d’entrée se situe en moyenne entre 3 et 6 mois de loyers initial. Il dépend en outre de l’attractivité du local et doit être expressément notifié par une clause du contrat de bail et la mention pas-de-porte doit être clairement mentionnée. Si l’on peut penser, au premier abord, que cette notion pénalise le locataire, elle peut au contraire, l’avantager.

Le droit d’entrée engendre une baisse de la valeur locative

Si la suppression du droit d’entrée au bail a fait l’objet de nombreux débats depuis le rapport Rueff-Armand de 1959, des mesures ont été instaurées afin de favoriser les commerçants. Le pas-de-porte entraîne en effet une réduction de la valeur locative, soit le règlement d’un loyer moindre. Autre avantage, la revente d’un droit au bail avec un droit d'entrée payé et un loyer inférieur est plus facile que pour un local commercial sans acquittement d’un pas-de-porte au départ. Notons que ce dernier est toutefois intégré dans les loyers, puisqu’ils sont dans ce cas plus élevés. Dans quels cas le droit d’entrée peut-il être exigé ?

Droit d’entrée : est-il obligatoire ?

Le droit d’entrée n’est pas forcément imposé, lors de la location d’un bail commercial. Le bailleur peut réclamer son versement seulement lorsque le bail commercial le prévoit.

Droit d’entrée : ce que le bail doit expressément mentionner

Pour que locataire verse un pas-de-porte, le bail commercial doit explicitement indiquer :

• Son montant
• Sa nature (forme juridique) : supplément de loyer, indemnité ou nature mixte
• Ses modalités de versement

Droit d’entrée : les différentes formes juridiques

Le droit d’entrée d’un bail commercial peut être de plusieurs formes juridiques citées ci-dessus (supplément de loyer, indemnité ou nature mixte). Selon la nature choisie, l’impact diffère sur la fiscalité imposée au locataire et au bailleur.

Le droit d’entrée « supplément de loyer »

Ce statut est le plus fréquemment utilisé. Le pas-de-porte est considéré comme un supplément de loyer lorsque son versement représente une condition de la location. Assujetti à la TVA, il est dans ce cas comptabilisé pour le calcul de l’assiette du revenu foncier du propriétaire. Cela permet au propriétaire-bailleur de se protéger des augmentations de loyer qui ne coïncideraient pas avec la hausse de la valeur locative réelle des locaux. Concernant le locataire, le supplément de loyer est assimilé à des charges. Il pourra de ce fait les déduire fiscalement en les étalant sur la durée du bail. Si le droit d’entrée « supplément de loyer » peut influer sur la révision et l’indexation du loyer (déplafonnement de ce dernier par exemple), le solde des annuités postérieures à la résiliation ne pourra pas être réclamé par le bailleur.

Le droit d’entrée « indemnité »

Lorsque le droit d’entrée prend la forme d’une indemnité, il est alors considéré comme une compensation financière pour le bailleur. En contrepartie, des droits (renouvellement du bail commercial, indemnité d’éviction) sont octroyés au locataire. L’indemnité peut aussi permettre de combler la dépréciation de la valeur du local ou correspondre à divers bénéfices commerciaux accordés au locataire comme :

• La renonciation du bailleur à résilier le bail durant un délai déterminé (hormis pour le loyer impayé)
• La sous-location des locaux autorisée sans accord préalable du propriétaire
• Une clause de libre cession de droit au bail

Enfin, lorsque le pas-de-porte est considéré comme une indemnité, le locataire n’a pas la possibilité de le déduire ou de l’amortir fiscalement. Quant au bailleur, la somme ne sera dans ce cas pas imposée, mais soumise à la TVA, à l’instar du loyer.

Le droit d’entrée de nature mixte

Dans ce troisième cas de figure, le pas-de-porte est aussi bien un supplément de loyer qu’une indemnité. Objectif de la manœuvre pour les deux parties (bailleur et locataire), optimiser le régime fiscal et juridique. Que se passe-t-il par ailleurs en cas de résiliation du bail commercial ?

Droit d’entrée : doit-il être reversé au locataire lors d’une résiliation ?

Pour rappel, le bail 3-6-9 peut être rompu à la fin d'une période de 3 ans ou à la fin du bail commercial. Six mois de préavis doivent être respectés et le bailleur doit en être informé par lettre RAR ou par acte extrajudiciaire. Le propriétaire peut, lui, mettre un terme au contrat de bail par anticipation pour motif grave ou légitime (incendie du local, départ à la retraite, invalidité…). Selon la qualification octroyée au pas-de-porte au sein du contrat de bail, le locataire peut récupérer ou non, la somme versée à la signature.

Résiliation et droit d’entrée comme supplément de loyer

Quand le droit d’entrée, intégralement payé par le locataire à la signature du bail, correspond à un supplément de loyer, il sera récupérable à sa résiliation, avant l’échéance du bail. Le temps passé par l’occupant au sein des locaux pour son usage commercial sera comptabilisé. Le bailleur ne pourra pas, en revanche, demander le versement des annuités postérieures à la résiliation du bail commercial.

Résiliation et droit d’entrée comme indemnité

Lorsque le pas-de-porte fait cas d’une indemnité, il n’est pas récupérable par le locataire. Le propriétaire-bailleur garde en effet la somme versée, sauf si une clause contraire existe dans le contrat de bail. Vous souhaitez avoir de plus amples informations ou souhaitez être accompagné dans votre recherche de local commercial ? Commerce Immo peut vous aider dans votre projet. Contactez-nous.Le bail commercial ne doit pas être confondu avec un bail professionnel. Durée, droit au renouvellement, activités… Il comporte diverses différences que voici. « Bail commercial ou bail professionnel, comment choisir ? » Les entrepreneurs souhaitant louer un local peuvent être amenés à se poser cette question. Cette convention est conclue entre un bailleur et un preneur désirant louer les locaux dans le but d’exercer une activité professionnelle. Cependant, le bail professionnel et le bail commercial ne sont pas encadrés par une même législation. Il comporte ainsi des différences à de nombreux niveaux. Et ce que ce soit en termes d’activités éligibles, de durée ou encore de renouvellement.

Bail commercial ou professionnel : l’activité du locataire en question

Comme évoqué, le bail commercial et le bail professionnel ne sont pas utilisés pour le même type d’activités.

Activités liées au bail commercial

Régi par les articles L145-1 et suivants du Code de Commerce, le bail commercial ou bail 3-6-9, est en effet dédié aux activités commerciales, industrielles, agricoles et artisanales. Le preneur peut ainsi exploiter un fonds de commerce ou un fonds artisanal dans les locaux loués. La nature des activités du locataire doit être écrite, formalisée dans la convention et décrite précisément. Les parties peuvent décider d’inclure une clause dite « tous usages » ne prévoyant pas de restrictions, ou au contraire, inscrire une clause qui limite l’usage des locaux à des activités prédéterminées. Une association a, en outre, la possibilité de conclure un bail commercial.

Activités liées au bail professionnel

Quant au bail professionnel, il concerne principalement les activités non commerciales - nommées activités BNC- et autres activités de travaux immobiliers. Il est destiné aux professions libérales réglementées comme les avocats, les médecins ou les notaires ou bien les consultants, les apporteurs d’affaires ou les conseillers en gestion ou en stratégie. Ces entreprises peuvent néanmoins émettre une requête de soumission volontaire du contrat de location au statut des baux commerciaux.

Bail commercial ou professionnel : une durée différente

Les règles encadrant l’exécution du bail professionnel ou commercial diffèrent aussi sur la durée.

Bail commercial : une durée minimum obligatoire

La durée minimum obligatoire est plus élevée dans le cas d’un bail commercial. Il est conclu pour une durée déterminée d’au moins 9 ans. Il peut cependant être contractuellement plus long. Quant à son loyer, il est fixé librement par les parties. Concernant la révision du loyer, les parties peuvent s’entendre sur l’insertion d’une clause d’échelle mobile prévoyant une révision triennale. Cette dernière est calculée sur la base de l’indice ILC ou ILAT en fonction de l’activité du preneur. La résiliation anticipée de ce contrat de bail ne peut s’effectuer qu’à l’expiration de chaque période triennale, avec préavis de 6 mois. Par ailleurs, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du contrat de bail commercial.

Bail professionnel : une résiliation possible à tout moment

Le bail professionnel, établi pour une durée de 6 ans minimum, offre au locataire une possibilité de résiliation à tout moment. Seul un préavis de 6 mois doit être respecté. Avec un bail professionnel, seule une clause spécifique peut prévoir une révision de loyer. Il se fonde sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Quant au droit au renouvellement, le bailleur garde la faculté de mettre un terme au bail à l’expiration de sa durée. Et ce, sans justification et sans contrepartie financière. Il doit toutefois informer le locataire en respectant un préavis de 6 mois.

Bail commercial ou professionnel : une sous-location possible ?

En cas de sous-activité ou simplement pour réduire les charges locatives, est-il autorisé de sous-louer un local ?

Bail commercial : une sous-location sous conditions

Un locataire sous contrat de bail commercial n’a, en principe, pas l’autorisation de sous-louer son local commercial. Seule une clause prévue dans le bail peut le lui permettre. Il peut aussi demander directement au bailleur son accord. La cession ne peut cependant être interdite dans le cadre d’une cession du fonds commercial, industriel ou artisanal. Les modalités de la cession peuvent, ici aussi, être encadrées.

Bail professionnel : la sous-location est autorisée

Avec un bail professionnel, le locataire a le droit de sous-louer une partie de son local, sans autorisation préalable. Seule une clause prévue dans le bail peut lui interdire. En ce qui concerne la cession du bail, elle est aussi autorisée, mais peut également être prohibée partiellement ou totalement dans le contrat. Quid de la répartition des charges ?

Bail commercial ou professionnel : quelles charges ?

Impôts locaux, travaux, charges locatives… Qui du preneur ou du bailleur paie les charges selon le type de bail ?

Bail commercial : une libre répartition des charges

Depuis l’instauration de la loi Pinel du 18 juin 2014, entrée en vigueur le 1er septembre 2014, le statut des baux commerciaux a été modifié en profondeur. Et en particulier sur la répartition des charges. Si, en principe, la répartition des charges y est librement répartie entre les cocontractants, les grosses réparations sont, elles, régis par l’article 606 du Code Civil. Le locataire prend à sa charge les dépenses d’entretien courant ainsi que les réparations des dégradations causées par lui-même ou des tiers. D’autres dépenses, faisant l’objet d’une clause de bail, peuvent lui être imposées.

Bail professionnel : une répartition des charges non légiférée

La répartition des charges du bail professionnel est libre. Ce sont les deux parties qui définissent ensemble celles qui incombent au bailleur ou au locataire. Celles qui pèsent sur le locataire doivent néanmoins être expressément citées dans le contrat de bail professionnel. Vous cherchez un local commercial ou professionnel à louer et souhaitez être accompagné dans la rédaction du bail ? Faites-nous part de votre projet, afin que nous puissions répondre à l’ensemble de vos besoins. Car, la conclusion d’un bail engage les deux parties à respecter scrupuleusement la réglementation en vigueur. Faire appel à une personne spécialisée dans le domaine permet de sécuriser votre contrat. L’équipe de Commerce Immo se tient à votre disposition pour en discuter.Vous louez un local commercial à un entrepreneur et voulez réviser le montant du loyer ? Si, au moment de la conclusion du contrat de bail commercial, son prix est fixé librement par les parties, en s’appuyant sur base de la valeur locative des locaux, en cours de bail, les règles diffèrent. Le point. Montant initial du loyer, révision… Comment fixer le prix juste lors de la conclusion d’un bail commercial ? Pour vous aider dans vos démarches, Commerce Immo revient sur les règles à appliquer. Lors de la signature du contrat, le prix du loyer n’est pas soumis à une règlementation particulière. Il peut être fixé librement par les parties. Cela vaut aussi pour les modalités de paiement : le règlement peut s’effectuer en début ou en fin de mois, être mensuel ou trimestriel. Le bailleur n’est pas forcé d’appliquer le loyer du locataire précédent ou des loyers de référence.  

Bail commercial : comment est fixé le prix du loyer en début de bail ?

Le prix du loyer est habituellement exprimé en euros annuels hors taxes par mètre carré. À titre d’exemple, le loyer d'une boutique de 120 m² dont le prix par m² est de 500 € HT correspond à un loyer mensuel de : (120 x 500) / 12 = 5 000 € HT. Le bail est conçu pour tous types de commerces ? Le loyer peut alors être plus haut que celui d’un bail prévu que pour une activité définie. En sus du loyer, le contrat de bail peut prévoir, sans obligation légale, le versement d'un dépôt de garantie par le locataire. Il assure au propriétaire la bonne exécution du bail ainsi que le paiement de sommes dues au bailleur, en particulier lors de la restitution des locaux. Ici aussi, le montant peut être établi librement fixé par les parties. Toutefois, fixer le prix d’un loyer lors de la conclusion d’un bail commercial ne signifie pas qu’il ne sera pas augmenté. En effet, comme pour les loyers d’habitation, les loyers commerciaux peuvent être révisés, en fonction d’un indice de référence. Il diffère selon la nature du bien.  

Bail commercial : quel indice de référence ?

Il existe 3 indices de référence des loyers. Ils sont évalués et diffusés par l'Insee chaque trimestre.  

Révision des loyers : les différents indices de références

• La révision des loyers d’habitation repose sur : l’indice de référence des loyers (IRL)
• La révision des loyers commerciaux se base sur : l'indice des loyers commerciaux (ILC)
• La révision des loyers professionnels s’établit sur : l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

L'indice des loyers commerciaux (ILC) est régi par l'article 47 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie (LME). Ses modalités d’application sont, quant à elles, précisées par le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008. Pour connaître les valeurs de l'indice des loyers commerciaux, vous pouvez consulter le site de l’Insee. Notons que l'ILC s'adresse aux locataires commerçants et artisans exerçant une activité commerciale ou artisanale. Ces derniers doivent être immatriculés au RCS (Registre du commerce et des sociétés) pour les commerçants, et au registre des métiers pour les artisans (RM).  

ILC : quelle règle de calcul ?

L'indice des loyers commerciaux (ILC) est composé de plusieurs éléments qui doivent être pris en compte dans le calcul :

• Indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, à 75 %
• Indice du coût de la construction, à 25 %

La règle de calcul est la suivante : Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel ILC/ ILC du même trimestre de l'année précédente) Pour la révision du loyer des baux commerciaux, selon l’activité de l’entrepreneur, il est aussi possible de se baser sur l'indice des loyers des activités tertiaires, autres que commerciales et artisanales (ILAT). Quelles sont les activités concernées ?  

ILAT : quelle règle de calcul ?

L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAC) concerne les activités suivantes :

• Libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple)
• Location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales)
• Entrepôts logistiques

L’ILAT se définit en fonction de :

• L'évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur tous les foyers, à hauteur de 50%
• Le prix du coût de la construction (ICC), à hauteur de 25%
• Le produit intérieur brut (PIB) en valeur, à hauteur de 25%

Sa règle de calcul est la suivante : Nouveau loyer = Loyer actuel x (nouvel indice de référence/indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente)  

Bail commercial : quand le loyer peut-il être révisé ?

Durant la validité du bail, le loyer peut être révisé à plusieurs moments. Et ce, que ce soit d’origine légale (révision prévue par la loi) ou conventionnelle (révision prévue par le contrat, selon la volonté des parties). Les révisions légales peuvent intervenir de façon triennale, soit à l’initiative des parties tous les trois ans, ou bien au moment du renouvellement du bail. Il est important de préciser que la demande de révision triennale peut avoir lieu seulement après l’expiration d’un délai de 3 ans à compter :

• De l’entrée du locataire dans les locaux
• Du point de départ du renouvellement du bail commercial
• Ou de la précédente révision

Il n’y a par ailleurs pas de délai maximum pour la solliciter. Elle peut, de fait, intercéder après l’expiration d’un délai de 4 ans, 5 ans voir plus. Quant à la révision conventionnelle, elle peut intervenir :

• Par l’effet d’une clause d’échelle mobile : la révision est automatique aux périodes et selon l’indice prévue par les parties
• Par l’effet d’une clause-recette : le loyer est ici indexé sur le chiffre d’affaires du preneur et les variations interviennent aux dates convenues entre les parties

Ainsi, le loyer peut être ajusté automatiquement, à la hausse ou à la baisse, lors de chaque période annuelle ou triennale. Son ajustement se fait en fonction des variations de l'indice choisi, à la date anniversaire de la prise d'effet du bail sur la base de l'indice du même trimestre. Cependant, une clause d'indexation (ou clause d'échelle mobile) doit être prévue dans le bail. Vous souhaitez avoir de plus amples informations sur la conclusion d’un bail commercial ou la révision du loyer ? Commerce Immo se tient à votre disposition pour vous aiguiller dans vos démarches.  Entretien, réparations courantes, mise aux normes… Que vous soyez propriétaire ou locataire, la prise en charge des travaux peut être source de conflits lors de la location d’un bail commercial. Pour les éviter, la répartition des dépenses et des responsabilités entre propriétaire et locataire est primordiale. Voici comment procéder.   En tant que propriétaire, vous envisagez de louer votre local commercial ? Avant de faire signer un bail à votre futur locataire, il est important de définir certaines règles. Notamment celles concernant les travaux. La mise en garde vaut aussi pour les entrepreneurs à la recherche d’un local à louer. Car, par défaut, le bail commercial ne comprend aucune clause de répartition des travaux. Si l’on se réfère au Code civil, une liste de dépenses de réparations locatives est à la charge du locataire. Les autres reviennent au bailleur. Un aménagement conventionnel peut cependant prévoir que certains travaux soient exécutés par le locataire. Pour éviter les sources de tensions, et puisqu'un bail commercial dure a minima neuf ans, mieux vaut donc anticiper avant la signature du bail commercial, en prévoyant la répartition des travaux entre le bailleur et le locataire. L’inscription des types de travaux dans le contrat n’empêche par ailleurs pas la négociation, lorsque les réparations ou aménagements doivent être effectués, selon leur importance et la situation. Avant de détailler la répartition légale de la prise en charge des travaux en fonction de leur nature, notons que le propriétaire se doit d’inscrire dans le contrat de bail, un inventaire précis répertoriant : les charges, les coûts et impôts imputés à chacun. Et tout cela, par catégorie, afin de limiter les déconvenues et autre flou juridique pouvant conduire à des procédures légales ainsi qu’à une rupture de la communication avec son locataire.  

Bail commercial : les différentes catégories de travaux

Votre bail a été conclu ou renouvelé depuis le 05 novembre 2014 ? Si rien n’est précisé dans votre contrat de bail, comme indiqué, la prise en charge des travaux doit être partagée entre les deux parties, selon leur nature. Les différents types de travaux auxquels vous pouvez faire face sont scindés en plusieurs catégories que voici :

Bail commercial : les travaux de grosses réparations 

Selon l’article 606 du Code civil, les travaux de grosses réparations concernent :

• Les réparations des gros murs et des voûtes
• Le rétablissement des poutres et des couvertures entières
• Le rétablissement des digues et des murs de soutènement
• Les réparations globales de clôture

Bail commercial : les travaux de gros entretien

Les travaux de gros entretien impliquent le maintien du local à l’usage conforme auquel il est destiné.  

Bail commercial : les travaux d’entretien et de réparation courante

Les travaux d’entretien et de réparations courantes – aussi nommé menu entretien – se définissent par la réparation des dégradations faites au cours de l’occupation du local par le locataire.  

Bail commercial : les travaux imposés par l’administration

Enfin, les travaux imposés par l’administration portent sur la mise aux normes du local commercial suivant les réglementations en vigueur. Quels sont alors les travaux à la charge du propriétaire ?  

Bail commercial : tous les travaux imposés au bailleur

Différents travaux sont à la charge du propriétaire. Dans le cas où aucune clause n’a été prévue ni inscrite au sein du contrat de location de local commercial, voici, en détails, les dépenses qui reviennent au bailleur :  

Les gros travaux

Comme précisé en amont, il s’agit des travaux ou réparations affectant la structure du bâtiment ainsi que son usage : le plafond, les voûtes, la charpente, la toiture ou encore les murs en font partie. Le bailleur devra donc régler ces dépenses.  

Les réparations de « force majeure »

Sont considérées comme réparations dites « de force majeure », les réparations dues par exemple à un incident climatique. Les vices de construction sont aussi à la charge du bailleur.  

Les travaux de mise aux normes

Vétusté avérée des locaux, nouvelle législation en matière d’hygiène ou de sécurité… Les travaux de mise aux normes ou réparation impliquent ces divers éléments. Le bailleur est en effet tenu de délivrer un local commercial en conformité avec la destination pour laquelle il a été loué au locataire. Qui des travaux qui incombent au locataire ?  

Bail commercial : les travaux qui reviennent au locataire

Le locataire doit se charger des réparations dites courantes, provenant de l’utilisation et de l’usage quotidien des locaux. Cela implique ainsi les éléments suivants :  

Rafraîchissement, remplacement et réparation

• Le rafraîchissement des peintures
• Les remplacements d’équipements
• Les réparations éventuelles des portes, volets, fenêtres
• Les remplacements des revêtements de sols

La petite plomberie

Des petits travaux de plomberie : fuite dans le lavabo ou remplacement d’un joint.  

Les travaux d’électricité

Le remplacement de compteur, fusibles, ampoules…  

Les frais d’entretien

Les frais d’entretien des ascenseurs ou autres équipements à usage public de ce type.  

Les travaux d’embellissement

Les travaux d’embellissement font aussi partie des charges du locataire. Ils peuvent d’ailleurs être effectués sans demande ni accord préalable du propriétaire, dès lors qu’ils n’impliquent pas une modification trop importante du local. Il faut également prévoir que la remise en l’état avant travaux soit possible. Bien que vous ne soyez pas obligé, en tant que locataire, de demander l’avis du bailleur pour la réalisation de tels travaux, il est préférable de l’avertir, afin de conserver de bons rapports avec ce dernier. En résumé, le locataire doit entretenir les lieux, en supportant les travaux liés à l’occupation des locaux. À la fin du bail, il est ainsi tenu de restituer le local en réparant les éventuelles dégradations commises par lui-même ou par des tiers. Il ne doit en revanche pas payer les dépenses occasionnées par la vétusté. Notons par ailleurs que dans les baux commerciaux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014, il est possible d’insérer une clause notifiant que le locataire doit supporter toutes les réparations. Pour qu’elle soit applicable, chaque élément imputant une grosse réparation doit être explicité. Vous souhaitez être accompagné dans la rédaction d’une clause spécifique concernant les travaux ? Commerce Immo peut vous aider à bien structurer votre bail commercial. Contactez-nous pour plus d’informations. Nous serons ravis de vous aiguiller.Votre bail commercial arrive à échéance et vous n’envisagez pas de le reconduire ? Voici les différentes règles que vous devez respecter en fin de jouissance des lieux loués. Utilisation des locaux, loyer, renouvellement du bail… L’utilisation d’un fonds de commerce est régie par un bail commercial. La résiliation de ce dernier doit respecter différentes règles. Et ce, que l’on soit propriétaire ou locataire. Pour rappel, un bail commercial 3 - 6 - 9 est la forme de bail la plus classique pour un local commercial. Il est conclu pour une durée de neuf ans minimum. La résiliation peut intervenir à la fin de chaque période triennale (trois ans), ce qui explique l'appellation 3 - 6 -9. Les parties peuvent néanmoins s’entendre sur une durée différente. Un préavis de six mois doit cependant être respecté avant la date souhaitée. La demande doit être envoyée par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Quel est par ailleurs le meilleur moment pour le résilier : avant ou après les termes ? Revenons en détail sur les modalités.  

Fin de bail commercial : est-il possible de le résilier avant le terme ?

Fermeture de boutique, local devenu trop petit, déménagement, départ à la retraite… Vous souhaitez mettre un terme à votre bail commercial, mais ne savez pas comment l’annoncer à votre bailleur ? Soyez rassuré, vous n’avez pas besoin de vous justifier. Contrairement au propriétaire, le locataire n'a en effet pas à donner de motif de résiliation. Comme indiqué, la libération des lieux loués peut s’effectuer à la fin de chaque période de trois ans, en respectant un délai de six mois. Mais,  quand le délai pour donner son congé est dépassé, prenez garde : il reste valide, mais ne prendra effet qu’à la fin de la période suivante. À moins que vous parveniez à trouver un accord. Car une résiliation à l'amiable reste possible à tout moment. Il suffit de conserver une trace écrite de cet accord, à faire valoir en cas de litige. Il en va de même lorsque le propriétaire manque à ses obligations. Le locataire, dans ce cas précis, peut mettre fin au bail lorsqu’il le désire. Vous prévoyez de liquider vos droits à la retraite prochainement ou êtes reconnu invalide ? Ces situations vous donnent également le droit de mettre fin à votre bail commercial, lorsque vous le souhaitez. Il convient cependant de prévenir votre propriétaire six mois à l’avance. Attention toutefois, si le congé est donné de manière irrégulière, il est alors considéré comme nul et le bail continue.  

Fin de bail commercial : comment le résilier après neuf ans ?

Un bail commercial arrivant à son terme de neuf ans est le moment le plus propice pour le résilier. Locataire comme propriétaire peuvent y mettre fin en honorant un préavis de six mois avant l'échéance. Le propriétaire vous propose de renouveler le bail, mais cette proposition ne vous convient pas ? Vous pouvez tout à fait choisir de la refuser. Vous n’aurez par ailleurs droit à aucune indemnité.

Fin de bail commercial : les cas particuliers

Il existe deux cas particuliers de résiliation de bail commercial.

Résiliation de bail en cas de procédure judiciaire

Sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire… Votre commerce fait l’objet d’une procédure collective ? Cette situation n’impacte pas la poursuite du bail. La résiliation peut en revanche être décidée par l'administrateur judiciaire, s’il juge cela nécessaire à la suite d'une étude financière.  

Résiliation de bail en cas de décès du locataire

Lors du décès du locataire, le bail n’est pas automatiquement résilié. Il est en effet transmis aux héritiers. S'ils souhaitent y mettre un terme, ils doivent le faire dans les mêmes conditions que le locataire originel. Ils ont également la possibilité de céder le fonds de commerce, qui comprend le bail. Afin de répondre aux exigences de la loi, les locaux doivent être ensuite libérés sous certaines conditions.  

Fin de bail commercial : ce que doit respecter le locataire en libérant les lieux

Selon les articles 1730 et 1731 du Code civil, dès lors que le bail commercial arrive à échéance, le locataire s’engage à libérer les lieux loués et à les restituer en bon état de réparation. Il doit ainsi :

• Évacuer personnellement les lieux et ses occupants, puis les débarrasser entièrement, y compris le garage, la cave ou encore le grenier.
• Remettre les clés au domicile ou au siège du propriétaire ou de son représentant, en main propre (sauf accord particulier) : cela afin d’entraîner la libération des lieux loués.

Si ces obligations ne sont pas respectées, le locataire devient alors débiteur d’une indemnité d’occupation.

• Restituer les lieux en bon état de réparation - en cas d’état des lieux réalisé en amont de la location - ou dans leur état initial (hormis les éléments ayant péris ou ayant été dégradés par vétusté ou force majeure). Ce dernier est obligatoire depuis le 20 juin 2014.

À défaut, les lieux étaient considérés en bon état de réparation locative lors de l’installation du locataire. Il doit donc les rendre comme tel, en effectuant, si besoin, des travaux de réparations indiqués à l’article 1754 du Code civil. Et ce, en l’absence de clauses dérogatoires au droit commun. En revanche, un bailleur ayant manqué à ces obligations ne peut alléguer la présomption du bon état de réparation locative de l’article 1731 du Code civil. Le locataire se doit néanmoins de procéder aux réparations contractuelles qui l’incombent. Car, en cas de refus, il peut être sanctionné. La condamnation se traduit par le versement d’indemnités et le règlement des réparations au bailleur. Il serait dommage de perdre une part de votre trésorerie inutilement. Votre bail commercial comprend des clauses particulières et vous avez des doutes sur vos droits et dates de résiliation possibles ? Vous cherchez un nouveau local pour votre boutique ? Les experts de Commerce Immo se tiennent à votre disposition pour vous aiguiller dans votre projet et vous aider à le réaliser. N’hésitez jamais à nous contacter.    Vous êtes propriétaire d’un local commercial et souhaitez trouver un locataire ? Conditions à respecter, points clés du contrat de bail… Commerce Immo vous détaille la marche à suivre.  Nombreux sont les investisseurs à miser sur l’immobilier commercial pour obtenir des revenus locatifs. Leur objectif principal ? Rentabiliser l’achat, sans avoir à se soucier d’une lourde gestion administrative. Ils privilégient donc souvent l’acquisition d’une boutique déjà occupée, synonyme de sécurité financière, qui leur ôtera la lourde tâche de chercher un nouveau locataire. D’autant qu’un bail en cours simplifie également l’étude financière de l’entrepreneur en activité et soulage, par la même occasion, le futur propriétaire de certaines charges : les frais de gardiennage, les impôts locaux ou autre taxe foncière. Cela a toutefois un coût. Ce type de local peut en effet se vendre plus cher qu’une boutique libre d’occupation, puisque l’estimation de l’amortissement annuel – observé grâce aux loyers ainsi qu’à la solvabilité du locataire - permet de majorer le prix de vente jusqu’à plus de 15%. Par souci d’économies ou tout autre raison, vous avez opté pour l’acquisition d’un local commercial libre d’occupation ? Pour mener à bien votre projet, il convient de vous poser différentes questions, que voici.

Location local commercial : quels professionnels viser ?

Un bail commercial ne peut être conclu qu’avec certains professionnels. Il est en effet différent d’un bail professionnel qui, lui, est dédié aux professions libérales réglementées, comme les avocats, les notaires, les experts-comptables, les médecins, les vétérinaires, les architectes, etc., ou non réglementées, comme les assureurs, les gestionnaires de patrimoines ou encore les conseillers financiers. Ils n’exercent donc aucune activité commerciale, artisanale ou agricole. Le bail commercial s’adresse, quant à lui, aux commerçants ou industriels immatriculés au registre du commerce, ou encore aux artisans chefs d’entreprise, immatriculés au répertoire des métiers et accomplissant ou non des actes de commerce. Comme le stipule les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, le statut des baux commerciaux définit les rapports entre bailleurs et locataires d’immeubles ou de locaux au sein desquels un fonds de commerce est exploité par l’un des professionnels cités ci-dessus.

Location d’une boutique : comment trouver le bon locataire ?

En tant que propriétaire, vous devez vous assurer que les locaux sont bien adaptés à l’activité de votre futur locataire. Ce dernier est restaurateur ? Avant de lui louer vos murs, vous devez être certain que la règlementation en vigueur visant cette activité peut bien être respectée dans votre boutique. Il peut être difficile de mener à bien cette procédure lorsqu’on ne maîtrise pas le sujet. C’est pourquoi nous vous recommandons fortement de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier commercial. Il sélectionnera pour vous les potentiels locataires ayant une activité compatible avec les caractéristiques de vos locaux. Les experts de Commerce Immo se tiennent à votre disposition pour répondre à l’ensemble de vos questions. Quels sont par ailleurs les points clés à respecter lors de l’établissement d’un bail commercial ?

Location commerciale : que doit comporter un bail ?

Pour être dans les règles, un contrat de bail doit contenir les différents éléments qui suivent :

L’objet du bail commercial

La signature d’un bail commercial ne peut se faire que si la boutique est affectée administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle (commerciale ou artisanale).

La durée du bail commercial

Afin de permettre au professionnel de développer son activité dans le temps, un bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Si vous, bailleur ou votre locataire, entrepreneur, ne souhaitez pas vous engager sur cette longue durée contractuelle, vous pouvez alors opter pour un bail dérogatoire, pour en raccourcir le délai. Celui-ci, aussi nommé "bail précaire" ou "bail de courte durée", est régi par l’article L 145-5 du Code de commerce et ne peut excéder 3 ans. Plusieurs baux dérogatoires peuvent être signés, si et seulement si la durée totale des baux signés ne surpasse pas 3 ans. À noter qu’il est possible de résilier un bail commercial, dans les principaux cas suivants :

• Le locataire peut choisir d’y mettre un terme à chaque période triennale (3-6-9)
• Locataire et bailleur conviennent d'un accord de résiliation à l'amiable
• Le non-respect par le locataire d’une clause résolutoire inscrite dans le bail commercial engendre sa résiliation automatique
• Le non-respect des obligations par l’une des deux parties peut aboutir à une demande de résiliation en justice

Enfin, si vous, propriétaire bailleur, vous refusez le renouvellement du bail commercial, vous devrez alors verser à votre locataire une indemnité d’éviction (insérer le lien de l’article indemnité d’éviction lorsqu’il sera publié), appelée également « propriété commerciale ».

Le montant du loyer du bail commercial

Fixé librement entre les parties, le loyer du bail commercial des locaux libres d’occupation doit faire l’objet d’une étude financière en amont. Elle se fonde par comparaison et par capitalisation de la valeur locative, en fonction de multiples critères aléatoires. Pour fixer votre prix, observez les loyers pratiqués sur le marché pour un bien équivalent (emplacement, surface, etc.) et adaptez-le en fonction de l’état de votre boutique et de son potentiel (possibilité d’agrandissement). Vous pouvez réviser son montant tous les trois ans (3-6-9), selon l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des activités tertiaires (ILAT). Le bail peut aussi inclure une clause d’indexation annuelle automatique.

Des droits d'entrée ?

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez, en sus du loyer, réclamer à votre futur locataire le versement d’un droit d’entrée, que l’on nomme « pas-de-porte ». La somme est fixée librement par les parties et ne peut être remboursée à la fin du bail commercial. Le plus fréquemment, elle est considérée comme un supplément de loyer et peut donc être déduite des bénéfices du locataire.

Sous-location bail commercial

Interdite de manière générale, la sous-location du bail commercial - acte par lequel le locataire principal donne accès à une tierce personne à tout ou une partie du bien loué, via une contrepartie financière - peut être admise par une clause. Deux conditions doivent toutefois être scrupuleusement respectées :

• Le bailleur doit donner son accord à sous-louer
• Le bailleur invite à la signature du contrat de sous-location

État des lieux bail commercial

Facultatif jusqu’en 2014, la loi Pinel du 18 juin 2014 a rendu l’état des lieux obligatoire dans un bail commercial. Il doit de ce fait être effectué à l'entrée, à la sortie, ou lors d’une cession du droit au bail commercial par le locataire ou encore lors d’une cession ou mutation du fonds de commerce à titre gratuit. Pour limiter les erreurs et les risques, vous souhaitez faire appel à un professionnel ? Commerce Immo peut vous accompagner dans votre projet. Contactez-nous pour faire le point sur votre situation. Nous vous évitons également à découvrir tous les avantages de la gestion locative, dans notre articlé dédié.  

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Tout propriétaire refusant de renouveler un bail commercial ou souhaitant le résilier peut être contraint à verser au locataire une compensation financière. Cette indemnité d’éviction doit couvrir le préjudice subi. Explications. Un bail commercial ne se rompt pas sans conséquence. Cet accord, entre un propriétaire d’une boutique et son locataire, attribue un droit puissant au commerçant. Raison pour laquelle ce type de bail est aussi nommé « propriété commerciale ». Elle autorise ainsi le renouvellement du bail commercial, via un avenant permettant de sécuriser et de valoriser son fonds de commerce, sans limitation de temps. De fait, comme l’indique le site du service-public, « lorsque le bailleur résilie ou refuse le renouvellement d'un bail commercial ou lorsqu'il reprend les locaux loués, il est tenu de payer au locataire une indemnité d'éviction ». Cette somme d’argent, versée par le propriétaire au locataire soumis au statut des baux commerciaux, compense alors le non-renouvellement du bail.  

Indemnité d’éviction : quelles conditions de versement ?

Selon l’article L145-15 du Code de commerce « sont réputés non écrits, quels qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement ». Il n’est donc pas possible d’échapper à l’indemnité d’éviction – sauf exceptions que nous évoquerons ci-après- dans le cadre d’un bail commercial appelé « 3/6/9 ». Cette compensation financière doit correspondre au « préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail ».  

Comment évaluer l’indemnité d’éviction ?

Si elle peut être fixée à l’amiable entre le bailleur et le locataire, au vu de sa complexité, elle est très souvent évaluée par un expert, ou en cas de désaccord, dans le cadre d'une procédure judiciaire. Le juge du fond déterminera alors le montant de l’indemnité d’éviction, en prenant le soin d’indiquer les éléments du fonds qu’il entend réparer, et de chiffrer les préjudices, sans toutefois les forfaitiser. L'indemnité d'éviction est composée d'une indemnité dite de remplacement ou de transfert : « la perte ou le transfert du fonds de commerce est appréciée selon que le locataire perd ou non sa clientèle », détaille le service public. Le non-renouvellement du bail engendre la perte définitive du fonds de commerce ? La compensation financière doit alors correspondre à la valeur marchande du fonds. Dans le cas où un bail non renouvelé n’entraîne qu’un simple transfert, l'indemnité coïncide uniquement avec la valeur du droit au bail. L’évaluation s’effectue toutefois par le biais d’une myriade de critères, dont certains sont inscrits dans l’article L 145-14 alinéa 2 du Code de commerce, que voici :

• la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession
• les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur
• les frais de déménagement et de réinstallation

Dans très nombreux cas, la compensation est assortie d'indemnités accessoires, tels que :

• éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés, si l'éviction entraîne leur licenciement
• indemnité pour perte de logement, quand le bail comporte des locaux d'habitation
• frais liés au paiement d'indemnités de résiliation de contrats
• préjudice lié à la perte d'activités accessoires (par exemple, vente de tabac dans un débit de boissons)
• indemnité de trouble commercial destinée à compenser la gêne due à l'éviction
• frais de double loyer (pendant la période de réinstallation, le preneur peut devoir payer à la fois le loyer de l'ancien local et le nouveau)

Le préjudice doit être estimé au jour le plus proche de l'éviction, soit : au jour du départ effectif du locataire ou à la date de la décision de juge, dans le cas où locataire occupe encore les lieux.  

Quel délai de règlement ?

Le propriétaire dispose d’un délai de repentir de quinze jours, durant lequel il peut revenir sur sa décision et proposer le renouvellement de bail au locataire. Une fois cette période passée,  le règlement doit être fait dans les 3 mois, à compter d’un commandement de paiement remis par huissier. Le locataire dispose ensuite de 3 mois à partir de l’acquittement de la compensation pour libérer les lieux. En effet, sauf clause contraire dans le contrat, tant que l'indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut être contraint de partir. Si le renouvellement lui a été refusé, il n'est pas tenu non plus de rester dans les murs en attendant le règlement de l'indemnité. À  noter également que cette dernière est imposable. L’imposition concerne d’ailleurs aussi bien le bailleur que le locataire évincé. Ce principe connait néanmoins des exceptions.  

Indemnité d’éviction : dans quels cas n’est-elle pas obligatoire ?

Dans différentes situations, le bailleur peut être dispensé de régler une indemnité d’éviction.

Le locataire a refusé le renouvellement ou a acheté les locaux

L’exploitant a donné congé volontairement ? Il ne peut alors profiter de l’indemnité compensatoire. Celle-ci est uniquement due au locataire évincé, soit à celui auquel il a été refusé le renouvellement. Même constat s’il décide de quitter les locaux de son propre chef, si un local de remplacement lui est proposé ou encore s’il acquiert lesdits locaux.

Le locataire n’est pas ou plus immatriculé

Pour jouir du statut des baux commerciaux, il convient de remplir les conditions requises citées dans l’article L145-1 du Code de commerce. Si le locataire commerçant ou la société n’est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou, pour un artisan, au répertoire des métiers pour les locaux concernés à la date du congé, il ne peut donc prétendre à l’indemnité d’éviction.

L’absence d’exploitation depuis plus de 3 ans

Selon l’article L145-8 du Code de commerce, le droit au renouvellement du bail peut être invoqué seulement par le propriétaire du fonds. Ce dernier doit avoir été exploité durant les 3 ans qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation.

La destruction des locaux

Si, comme le stipule le service public, « l'immeuble est en état d'insalubrité reconnu par l'autorité administrative et doit être totalement ou partiellement démoli », la compensation financière n’est pas due. De même si les locaux ne peuvent être occupés sans danger en raison de son état. D’autre part, l’article 1722 du Code civil précise que « pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ». Attention toutefois, « en cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a un droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit », précise l’administration. Besoin de plus de précisions ? Conseils, évaluations… Commerce Immo reste à votre écoute.

Bail commercial : quand paie-t-on une indemnité d’éviction ?

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