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M°Billancourt
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Quartier : M°Billancourt

BOULOGNE BILLANCOURT (92100)


Surface totale : 94 m²
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+
RER Le Parc de Saint-Maur
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Quartier : RER Le Parc de Saint-Maur

ST MAUR DES FOSSES (94100)


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M°Voltaire
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Quartier : M°Voltaire

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Vous êtes propriétaire d’un local commercial et souhaitez trouver un locataire ? Conditions à respecter, points clés du contrat de bail… Commerce Immo vous détaille la marche à suivre.  Nombreux sont les investisseurs à miser sur l’immobilier commercial pour obtenir des revenus locatifs. Leur objectif principal ? Rentabiliser l’achat, sans avoir à se soucier d’une lourde gestion administrative. Ils privilégient donc souvent l’acquisition d’une boutique déjà occupée, synonyme de sécurité financière, qui leur ôtera la lourde tâche de chercher un nouveau locataire. D’autant qu’un bail en cours simplifie également l’étude financière de l’entrepreneur en activité et soulage, par la même occasion, le futur propriétaire de certaines charges : les frais de gardiennage, les impôts locaux ou autre taxe foncière. Cela a toutefois un coût. Ce type de local peut en effet se vendre plus cher qu’une boutique libre d’occupation, puisque l’estimation de l’amortissement annuel – observé grâce aux loyers ainsi qu’à la solvabilité du locataire - permet de majorer le prix de vente jusqu’à plus de 15%. Par souci d’économies ou tout autre raison, vous avez opté pour l’acquisition d’un local commercial libre d’occupation ? Pour mener à bien votre projet, il convient de vous poser différentes questions, que voici.

Location local commercial : quels professionnels viser ?

Un bail commercial ne peut être conclu qu’avec certains professionnels. Il est en effet différent d’un bail professionnel qui, lui, est dédié aux professions libérales réglementées, comme les avocats, les notaires, les experts-comptables, les médecins, les vétérinaires, les architectes, etc., ou non réglementées, comme les assureurs, les gestionnaires de patrimoines ou encore les conseillers financiers. Ils n’exercent donc aucune activité commerciale, artisanale ou agricole. Le bail commercial s’adresse, quant à lui, aux commerçants ou industriels immatriculés au registre du commerce, ou encore aux artisans chefs d’entreprise, immatriculés au répertoire des métiers et accomplissant ou non des actes de commerce. Comme le stipule les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, le statut des baux commerciaux définit les rapports entre bailleurs et locataires d’immeubles ou de locaux au sein desquels un fonds de commerce est exploité par l’un des professionnels cités ci-dessus.

Location d’une boutique : comment trouver le bon locataire ?

En tant que propriétaire, vous devez vous assurer que les locaux sont bien adaptés à l’activité de votre futur locataire. Ce dernier est restaurateur ? Avant de lui louer vos murs, vous devez être certain que la règlementation en vigueur visant cette activité peut bien être respectée dans votre boutique. Il peut être difficile de mener à bien cette procédure lorsqu’on ne maîtrise pas le sujet. C’est pourquoi nous vous recommandons fortement de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier commercial. Il sélectionnera pour vous les potentiels locataires ayant une activité compatible avec les caractéristiques de vos locaux. Les experts de Commerce Immo se tiennent à votre disposition pour répondre à l’ensemble de vos questions. Quels sont par ailleurs les points clés à respecter lors de l’établissement d’un bail commercial ?

Location commerciale : que doit comporter un bail ?

Pour être dans les règles, un contrat de bail doit contenir les différents éléments qui suivent :

L’objet du bail commercial

La signature d’un bail commercial ne peut se faire que si la boutique est affectée administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle (commerciale ou artisanale).

La durée du bail commercial

Afin de permettre au professionnel de développer son activité dans le temps, un bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Si vous, bailleur ou votre locataire, entrepreneur, ne souhaitez pas vous engager sur cette longue durée contractuelle, vous pouvez alors opter pour un bail dérogatoire, pour en raccourcir le délai. Celui-ci, aussi nommé "bail précaire" ou "bail de courte durée", est régi par l’article L 145-5 du Code de commerce et ne peut excéder 3 ans. Plusieurs baux dérogatoires peuvent être signés, si et seulement si la durée totale des baux signés ne surpasse pas 3 ans. À noter qu’il est possible de résilier un bail commercial, dans les principaux cas suivants :
  • Le locataire peut choisir d’y mettre un terme à chaque période triennale (3-6-9)
  • Locataire et bailleur conviennent d'un accord de résiliation à l'amiable
  • Le non-respect par le locataire d’une clause résolutoire inscrite dans le bail commercial engendre sa résiliation automatique
  • Le non-respect des obligations par l’une des deux parties peut aboutir à une demande de résiliation en justice
Enfin, si vous, propriétaire bailleur, vous refusez le renouvellement du bail commercial, vous devrez alors verser à votre locataire une indemnité d’éviction (insérer le lien de l’article indemnité d’éviction lorsqu’il sera publié), appelée également « propriété commerciale ».

Le montant du loyer du bail commercial

Fixé librement entre les parties, le loyer du bail commercial des locaux libres d’occupation doit faire l’objet d’une étude financière en amont. Elle se fonde par comparaison et par capitalisation de la valeur locative, en fonction de multiples critères aléatoires. Pour fixer votre prix, observez les loyers pratiqués sur le marché pour un bien équivalent (emplacement, surface, etc.) et adaptez-le en fonction de l’état de votre boutique et de son potentiel (possibilité d’agrandissement). Vous pouvez réviser son montant tous les trois ans (3-6-9), selon l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des activités tertiaires (ILAT). Le bail peut aussi inclure une clause d’indexation annuelle automatique.

Des droits d'entrée ?

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez, en sus du loyer, réclamer à votre futur locataire le versement d’un droit d’entrée, que l’on nomme « pas-de-porte ». La somme est fixée librement par les parties et ne peut être remboursée à la fin du bail commercial. Le plus fréquemment, elle est considérée comme un supplément de loyer et peut donc être déduite des bénéfices du locataire.

Sous-location bail commercial

Interdite de manière générale, la sous-location du bail commercial - acte par lequel le locataire principal donne accès à une tierce personne à tout ou une partie du bien loué, via une contrepartie financière - peut être admise par une clause. Deux conditions doivent toutefois être scrupuleusement respectées :
  • Le bailleur doit donner son accord à sous-louer
  • Le bailleur invite à la signature du contrat de sous-location

État des lieux bail commercial

Facultatif jusqu’en 2014, la loi Pinel du 18 juin 2014 a rendu l’état des lieux obligatoire dans un bail commercial. Il doit de ce fait être effectué à l'entrée, à la sortie, ou lors d’une cession du droit au bail commercial par le locataire ou encore lors d’une cession ou mutation du fonds de commerce à titre gratuit. Pour limiter les erreurs et les risques, vous souhaitez faire appel à un professionnel ? Commerce Immo peut vous accompagner dans votre projet. Contactez-nous pour faire le point sur votre situation.

local commercial, location de boutique

Tout propriétaire refusant de renouveler un bail commercial ou souhaitant le résilier peut être contraint à verser au locataire une compensation financière. Cette indemnité d’éviction doit couvrir le préjudice subi. Explications. Un bail commercial ne se rompt pas sans conséquence. Cet accord, entre un propriétaire d’une boutique et son locataire, attribue un droit puissant au commerçant. Raison pour laquelle ce type de bail est aussi nommé « propriété commerciale ». Elle autorise ainsi le renouvellement du bail commercial, via un avenant permettant de sécuriser et de valoriser son fonds de commerce, sans limitation de temps. De fait, comme l’indique le site du service-public, « lorsque le bailleur résilie ou refuse le renouvellement d'un bail commercial ou lorsqu'il reprend les locaux loués, il est tenu de payer au locataire une indemnité d'éviction ». Cette somme d’argent, versée par le propriétaire au locataire soumis au statut des baux commerciaux, compense alors le non-renouvellement du bail.  

Indemnité d’éviction : quelles conditions de versement ?

Selon l’article L145-15 du Code de commerce « sont réputés non écrits, quels qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement ». Il n’est donc pas possible d’échapper à l’indemnité d’éviction – sauf exceptions que nous évoquerons ci-après- dans le cadre d’un bail commercial appelé « 3/6/9 ». Cette compensation financière doit correspondre au « préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail ».  

Comment évaluer l’indemnité d’éviction ?

Si elle peut être fixée à l’amiable entre le bailleur et le locataire, au vu de sa complexité, elle est très souvent évaluée par un expert, ou en cas de désaccord, dans le cadre d'une procédure judiciaire. Le juge du fond déterminera alors le montant de l’indemnité d’éviction, en prenant le soin d’indiquer les éléments du fonds qu’il entend réparer, et de chiffrer les préjudices, sans toutefois les forfaitiser. L'indemnité d'éviction est composée d'une indemnité dite de remplacement ou de transfert : « la perte ou le transfert du fonds de commerce est appréciée selon que le locataire perd ou non sa clientèle », détaille le service public. Le non-renouvellement du bail engendre la perte définitive du fonds de commerce ? La compensation financière doit alors correspondre à la valeur marchande du fonds. Dans le cas où un bail non renouvelé n’entraîne qu’un simple transfert, l'indemnité coïncide uniquement avec la valeur du droit au bail. L’évaluation s’effectue toutefois par le biais d’une myriade de critères, dont certains sont inscrits dans l’article L 145-14 alinéa 2 du Code de commerce, que voici :
  • la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession
  • les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur
  • les frais de déménagement et de réinstallation
Dans très nombreux cas, la compensation est assortie d'indemnités accessoires, tels que :
  • éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés, si l'éviction entraîne leur licenciement
  • indemnité pour perte de logement, quand le bail comporte des locaux d'habitation
  • frais liés au paiement d'indemnités de résiliation de contrats
  • préjudice lié à la perte d'activités accessoires (par exemple, vente de tabac dans un débit de boissons)
  • indemnité de trouble commercial destinée à compenser la gêne due à l'éviction
  • frais de double loyer (pendant la période de réinstallation, le preneur peut devoir payer à la fois le loyer de l'ancien local et le nouveau)
Le préjudice doit être estimé au jour le plus proche de l'éviction, soit : au jour du départ effectif du locataire ou à la date de la décision de juge, dans le cas où locataire occupe encore les lieux.  

Quel délai de règlement ?

Le propriétaire dispose d’un délai de repentir de quinze jours, durant lequel il peut revenir sur sa décision et proposer le renouvellement de bail au locataire. Une fois cette période passée,  le règlement doit être fait dans les 3 mois, à compter d’un commandement de paiement remis par huissier. Le locataire dispose ensuite de 3 mois à partir de l’acquittement de la compensation pour libérer les lieux. En effet, sauf clause contraire dans le contrat, tant que l'indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut être contraint de partir. Si le renouvellement lui a été refusé, il n'est pas tenu non plus de rester dans les murs en attendant le règlement de l'indemnité. À  noter également que cette dernière est imposable. L’imposition concerne d’ailleurs aussi bien le bailleur que le locataire évincé. Ce principe connait néanmoins des exceptions.  

Indemnité d’éviction : dans quels cas n’est-elle pas obligatoire ?

Dans différentes situations, le bailleur peut être dispensé de régler une indemnité d’éviction.

Le locataire a refusé le renouvellement ou a acheté les locaux

L’exploitant a donné congé volontairement ? Il ne peut alors profiter de l’indemnité compensatoire. Celle-ci est uniquement due au locataire évincé, soit à celui auquel il a été refusé le renouvellement. Même constat s’il décide de quitter les locaux de son propre chef, si un local de remplacement lui est proposé ou encore s’il acquiert lesdits locaux.

Le locataire n’est pas ou plus immatriculé

Pour jouir du statut des baux commerciaux, il convient de remplir les conditions requises citées dans l’article L145-1 du Code de commerce. Si le locataire commerçant ou la société n’est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou, pour un artisan, au répertoire des métiers pour les locaux concernés à la date du congé, il ne peut donc prétendre à l’indemnité d’éviction.

L’absence d’exploitation depuis plus de 3 ans

Selon l’article L145-8 du Code de commerce, le droit au renouvellement du bail peut être invoqué seulement par le propriétaire du fonds. Ce dernier doit avoir été exploité durant les 3 ans qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation.

La destruction des locaux

Si, comme le stipule le service public, « l'immeuble est en état d'insalubrité reconnu par l'autorité administrative et doit être totalement ou partiellement démoli », la compensation financière n’est pas due. De même si les locaux ne peuvent être occupés sans danger en raison de son état. D’autre part, l’article 1722 du Code civil précise que « pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ». Attention toutefois, « en cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a un droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit », précise l’administration. Besoin de plus de précisions ? Conseils, évaluations… Commerce Immo reste à votre écoute.

Bail commercial : quand paie-t-on une indemnité d’éviction ?

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Nos clients témoignent

Un grand merci à l'agence Commerce Immo, qui a su négocier au mieux la reprise du droit au bail de notre agence Empruntis Paris 13. Je recommande vivement ce partenaire spécialisé dans l'immobilier commercial et d'entreprise.

Edouard GROSSIER, directeur Empruntis l'Agence Paris 13

Pour une enseigne nationale il est important d'avoir à ses côtés des professionnels qui nous accompagne dans notre développement c'est pour cela que travailler avec Commerce Immo fut logique pour nous.

Alexandre Crevon, responsable du développement franchise Pizza Time

Les experts de Commerce Immo ont géré de manière vraiment PRO cette transaction qui a pu se conclure très rapidement, grâce un dossier de présentation complet et clair, visite et signature chez le notaire dans la même journée, chapeau !

Jean-Michel Presotto, Président du groupe

Je recommande l'agence Commerce Immo pour leur implication et persévérance dans nos recherches de locaux tout au long de l'année.

Viriginie Eustache, responsable du développement de l'enseigne

Nous travaillons en étroite collaboration avec l'agence Commerce Immo pour leurs connaissances précises du marché, et des exigences liées à notre secteur d’activité.

Rachid Ez-zaïdi, Co-fondateur

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