Comment mettre en location votre boutique à Paris ?
Vous êtes propriétaire d’une boutique à Paris ou investisseur ? Découvrez les étapes clés pour réussir la mise en location de votre espace commercial. « Comment attirer les bons locataires et optimiser ma rentabilité ? » Voici l’une des questions principales que se posent les propriétaires d’une boutique à Paris et les investisseurs. Y parvenir demande une […]
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Bail commercial en loi Pinel : quel est l’objectif de cette réforme ?
La visée de ce texte de loi consiste à mieux encadrer le régime des baux commerciaux, dont les règles étaient jusqu’alors imprécises, voire inexistantes. L’entrée en vigueur de la loi Pinel a ainsi permis d’instaurer un cadre légal minimum, tout en laissant une certaine liberté rédactionnelle aux parties.Bail commercial en loi Pinel : comment le conclure ?
Pour rappel, un bail commercial est un contrat de location. Il lie juridiquement le propriétaire d’un bien commercial ou artisanal (local, entrepôt, bureau…) et son locataire, représenté la plupart du temps par une personne morale (association, société…). Afin de conclure un bail commercial en loi Pinel, le preneur utilisé le local loué pour développer une activité commerciale, artisanale ou encore industrielle. Il doit ainsi :- Être inscrit au registre du commerce et des sociétés, s’il est industriel ou commerçant
- Être inscrit au répertoire des métiers, s’il est artisan
1. Bail commercial en loi Pinel : un état des lieux obligatoire
Facultatif avant 2014, l’état des lieux des locaux est devenu obligation avec l’instauration de la loi Pinel. Et ce, aussi bien à l’entrée du locataire et à la sortie. Cette mesure vise à :- Énumérer sur une base fiable les travaux à entreprendre, et évaluer leur répartition
- Construire un référentiel afin d’estimer de manière la plus objective l’état du local à la sortie du preneur, qui se doit de restituer les locaux en bon état.
2. Bail commercial en loi Pinel : une limitation de l’augmentation de loyer
La loi Pinel a permis la supervision des loyers en clarifiant les règles encadrant la révision des loyers en cours de bail commercial. À chaque période triennale, propriétaire et locataire ont la possibilité de demander une révision du loyer (art. L. 145-38 du Code de commerce), en fonction de la valeur locative du bien loué.Valeur locative d’un local commercial : comment la calculer ?
Son calcul repose sur 3 éléments :- Les caractéristiques du bien : surface, emplacement, équipement…
- La destination des lieux
- Le prix des loyers environnants
- L’indice des loyers commerciaux (ILC) : utilisé pour les activités commerciales, artisanales et industrielles
- L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) : utilisé pour les professions libérales, entrepôts logistiques…
Déplafonnement des loyers avec la loi Pinel : quelle réglementation ?
Une disposition de la loi Pinel réglemente néanmoins le déplafonnement des loyers lors de l’échéance du bail commercial. Si, dans le cadre d’un renouvellement tacite, le plafonnement des loyers subsiste, et ces derniers grimpent raisonnablement, ils peuvent être déplafonnés dans un cas précis. Lorsque la croissance de valeur locative du bien loué est grande, le propriétaire peut déplafonner le loyer, mais pas plus de 10 % par année.3. Bail commercial en loi Pinel : évolution de la durée
La durée des baux commerciaux a évolué depuis la mise en place de la loi Pinel. Elle permet :- La résiliation anticipée du bail à l’initiative du locataire : conclu pour une durée d’au moins 9 ans, les baux commerciaux ne pouvaient être rompus avant échéance que par le bailleur, avant 2014. Les deux parties peuvent désormais résilier librement un bail à chaque période triennale.
- L’interdiction des baux commerciaux fermes : Il n’est plus possible d’inclure une telle clause, sauf cas précis (locaux de stockage ou à usage exclusif de bureaux…)
- Allonge d’un an la durée des baux commerciaux dérogatoires (3 ans au lieu de 2 précédemment)
4. Bail commercial en loi Pinel : fournir un inventaire précis et réparti des charges et des travaux
C’est un impératif de la loi Pinel. Un bail commercial doit depuis 2014 la répartition des charges et des travaux entre bailleur et locataire. L’inventaire doit être précis et détaillé :- Charges
- Impôts
- Taxes
- Redevances
5. Bail commercial en loi Pinel : le locataire dispose d’un droit de préemption
Quand un bailleur décide de vendre son local commercial en cours de bail, il doit en priorité en informer son locataire, par :- Lettre recommandée avec accusé de réception
- Ou par voie d’huissier
Nos clients témoignent
Un grand merci à l'agence Commerce Immo, qui a su négocier au mieux la reprise du droit au bail de notre agence Empruntis Paris 13.
Je recommande vivement ce partenaire spécialisé dans l'immobilier commercial et d'entreprise.
Edouard GROSSIER, directeur Empruntis l'Agence Paris 13
Pour une enseigne nationale il est important d'avoir à ses côtés des professionnels qui nous accompagne dans notre développement c'est pour cela que travailler avec Commerce Immo fut logique pour nous.
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Les experts de Commerce Immo ont géré de manière vraiment PRO cette transaction qui a pu se conclure très rapidement, grâce un dossier de présentation complet et clair, visite et signature chez le notaire dans la même journée, chapeau !
Jean-Michel Presotto, Président du groupe
Je recommande l'agence Commerce Immo pour leur implication et persévérance dans nos recherches de locaux tout au long de l'année.
Viriginie Eustache, responsable du développement de l'enseigne
Nous travaillons en étroite collaboration avec l'agence Commerce Immo pour leurs connaissances précises du marché, et des exigences liées à notre secteur d’activité.
Rachid Ez-zaïdi, Co-fondateur
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ALFORTVILLE (94140)
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