Foire Aux Questions (FAQ)

Agence conseil multi-services dédiée à l’immobilier commercial, Commerce Immo vous accompagne dans l’ensemble de vos transactions commerciales : achat, vente, location de murs de boutiques...

Grâce à une connaissance parfaite du terrain et à notre expertise acquise durant nos plus de 15 ans d’expérience, nous vous apportons conseils stratégiques et vous proposons un suivi personnalisé tout au long de votre contrat. Nous avons au cœur de défendre vos intérêts en vous orientant au mieux dans tous vos projets immobiliers. Car, ne l’oublions pas, le marché de l’immobilier commercial est en perpétuelle évolution, et chaque détail à son importance.

En savoir plus sur notre agence

Nous proposons toute une palette de services destinés à l'immobilier commercial :

• Accompagnement pour l’achat, la vente, la location de murs de boutiques
• Expertise des biens commerciaux (local, bureau, fonds de commerce, entrepôt, droit au bail…)
• Assistance dans toute stratégie d’investissement
• Suivi durant les contrats
• Conseils stratégiques en amont et en aval de vos opérations d’achat ou de vente d’immobilier commercial
• Etc.

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On appelle immobilier commercial l'ensemble des biens détenus par des acteurs professionnels qui n'en sont pas les occupants et qui en retirent un revenu.

Ce secteur, aussi nommé immobilier tertiaire, concerne de multiples bien que voici :

• Des locaux commerciaux pour la vente de marchandises
  
• Des bureaux
• Des entrepôts logistiques pour stocker des marchandises
• Des locaux professionnels
• Des hôtels
• Des restaurants
• Des locaux d’habitation (s’ils sont loués et détenus par des sociétés anonymes : logements de fonction par exemple).
• De l’immobilier de production utilisé généralement pour la fabrication
• Propriétés de loisirs : salles de sport, parcs d’attractions, lieux d’événements…

En savoir plus sur l’immobilier commercial

L’immobilier commercial attire de nombreux investisseurs professionnels, pour deux raisons principales : la rentabilité et la sécurité des investissements.

Deux fois plus rentable que l’immobilier d’habitation, les rendements observés évoluent entre 4 et 8 % nets par an. En faisant le bon choix d’emplacement et de locataires (évaluation de son CA, constance dans le paiement des loyers, activité adaptée aux locaux…), il est possible, en étant accompagné d’un expert, d’obtenir une rentabilité élevée.

L’investissement dans un bien commercial est d’autant plus une bonne idée car :

• Le bail est plus ouvert aux négociations privées entre les parties
• L’obtention de crédit bancaire est facilitée

Cela permet aussi de diversifier votre patrimoine
Découvrez toutes les raisons d’investir dans l’immobilier commercial

Si l’immobilier commercial est plus rentable et sécuritaire que l’immobilier résidentiel, ce marché est régi par des règles bien spécifiques. Investir sans connaissance particulière ni étude du marché peut ainsi être risqué. Formalités administratives complexes, enjeux juridiques et fiscaux importants… Un bon investissement demande du temps et de la réflexion : objectifs, besoins, critères idéaux ou incompressibles… Tout doit être notifié dans votre projet. Pour éviter les pièges, il est conseillé de recourir à un professionnel du secteur.

Voici les questions à se poser pour bien investir

Un fonds de commerce est considéré comme un ensemble de bien mobilier et de droits appartenant à un commerçant ou à un industriel et lui permettant l'exercice de sa profession. En règle générale, le propriétaire du local commercial (murs de la boutique ou de l’entrepôt) est différent de celui du fonds, qui comprend, en vue d’attirer une clientèle :

• Des éléments corporels : le mobilier et le matériel, l’outillage, l’agencement, les installations et aménagements, etc.
• Des éléments incorporels comme : la clientèle, le droit au bail, le nom commercial, l’enseigne, ou encore les brevets et licences.

En savoir plus sur l’achat d’un fonds de commerce

Étape cruciale, l’évaluation d’un fonds de commerce permet de déterminer les éléments constituant la valeur de l’entreprise. L’accompagnement d’un expert-comptable est préconisé. Il existe différentes méthodes d’estimation :

• Évaluation en pourcentage du CA annuel
• Évaluation par référence au résultat net de l’entreprise

Sont néanmoins toujours être pris en compte en vue de réaliser un business plan et d’entamer des négociations :

• Le chiffre d’affaires et les bénéfices
• Le droit au bail tout comme le loyer
• La concurrence environnante
• L’emplacement, ainsi son accessibilité et sa fréquentation

En savoir plus sur l’estimation d’un fonds de commerce

Attention, les notions de droit au bail et de fonds de commerce peuvent porter à confusion au cours des transactions commerciales.

D’après l’article L.142-2 du Code de commerce, un fonds de commerce se caractérise par un ensemble formé de plusieurs éléments – incorporels et corporels – permettant le fonctionnement d’une activité professionnelle. Elle peut être industrielle, artisanale ou commerciale et est réalisée par un commerçant ayant pour objectif de satisfaire sa clientèle au quotidien.

Le droit au bail est, quant à lui, un acte administratif permettant au créateur d’entreprise ou au repreneur de jouir des locaux de l’entreprise. Il représente le montant que l’acquéreur doit verser à l’ancien locataire.

Fonds de commerce ou droit au bail : que devez-vous alors vendre ?

Le pas-de-porte, également appelé droit d'entrée, est une somme versée par le locataire au propriétaire des murs lors de la signature d’un bail commercial. Cette clause du contrat, définitivement acquise au propriétaire, permet de jouir d’un local commercial libre et d’un loyer moins élevé.

Fixé librement par le bailleur, le pas-de-porte correspond à une somme comprise entre 3 et 6 mois de loyer, en fonction de l'attractivité du local.

En savoir plus sur la distinction entre pas-de-porte et le droit au bail

Généralement plus rentable que l’immobilier résidentiel, l’immobilier commercial est aussi moins risqué pour les investisseurs.

Louer ou investir des murs de boutique pour votre propre usage constitue plusieurs avantages :

• Des charges allégées pour les propriétaires exploitants ou investisseurs
• Des loyers fixés librement
• Un haut rendement annuel : 8 à 10 %

En savoir plus sur l’achat de murs commerciaux

La question demande réflexion. Selon votre profil, vos besoins et désirs, elle sera différente. La location de local commercial est plus répandue, mais l’achat de murs de boutique peut aussi être avantageux. Si vous démarrez votre activité, la location paraît dans un premier temps, plus adaptée, pour tester votre commerce ou votre activité libérale, tout en limitant les frais. Vous pourrez toujours déménager dans un bien plus grand ou plus petit par la suite, selon les résultats obtenus. Vous êtes déjà bien installé ? Vous pouvez alors réfléchir à long terme, en envisageant l’achat d’un local commercial. Alors, achat ou location de bien commercial ?

Voici quelques pistes pour vous aider à faire votre choix.

Si le loyer d’un local commercial est fixé librement entre propriétaire et locataire, son montant doit être cohérent avec la valeur locative du bien. Elle repose sur différents critères que voici :

• L’emplacement (N°1, 1 bis, 2)
• Les caractéristiques du local (surface, agencement, état général, équipements potentiels…)
• Les caractéristiques du bail commercial (possibilités et contraintes)
• La répartition des taxes et charges
• La présence ou non d’un droit d’entrée

Pour en savoir plus sur les règles de calcul d’un loyer commercial, consultez notre article dédié.

Le bail commercial ne s’adresse qu’à certains professionnels :

• Commerçants ou industriels immatriculés au registre du commerce
• Artisans chefs d’entreprise, immatriculés au répertoire des métiers et accomplissant ou non des actes de commerce.

C’est pourquoi, avant de trouver un bon preneur pour votre bail commercial, vous devez vous assurer que les locaux sont bien adaptés à l’activité de votre futur locataire. Nous vous conseillons de faire appel à un professionnel de l’immobilier commercial qui sélectionnera pour vous les potentiels locataires dont les activités sont compatibles avec les caractéristiques de vos locaux.

Plus d’informations sur la location commerciale.

Fixé librement lors de la conclusion d’un bail commercial, un loyer commercial peut être révisé à chaque fin de période triennale (soit tous les 3 ans). Et ce, à la demande du propriétaire ou de manière automatique, via la clause d'échelle mobile. Quant à la clause recette, elle permet aussi d’élever le loyer sur la base d'un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire.

La révision du loyer commercial tient compte de :

• L’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales
• L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Plus d’informations sur la révision des loyers commerciaux.

Le prix d’un local commercial ne s’évalue pas de la même manière qu’un bien immobilier résidentiel. Étude du marché, type d’investisseur visé, calcul du prix de vente… Pour évaluer tout le potentiel de votre local commercial, il est primordial de le faire convenablement estimer, avant tout projet de vente. Il existe 3 méthodes pour déterminer la valeur des murs de boutique :

• Méthode n°1 : le relevé des éléments techniques
• Méthode n°2 : la comparaison
• Méthode n°3 : calcul de la rentabilité locative nette

Découvrez-les plus en détails dans notre article dédié à l’évaluation d’un bien immobilier commercial.

L’achat d’un local commercial ne doit pas se faire à la légère. Des points essentiels doivent être observés pour un investissement réussi.

Recherchez le bon emplacement en vous concentrant sur :

• La situation géographique
• La valeur de l’indice de construction

Raisonnez en rentabilité, en fonction du loyer perçu

Renseignez-vous sur la destination et l’affection du local. Sera-t-il vendu libre ou occupé ? Un bien occupé vous assurera sécurité financière et vous délestera d’une lourde tâche, qui est de trouver un futur locataire.

En savoir plus sur l’achat de murs commerciaux et des éléments à appréhender.

Si la confusion est courante, les locaux commerciaux et professionnels ne s’adressent pas au même type de clientèle.

Un local commercial est destiné à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il est défini par un bail commercial. Le locataire (ou propriétaire entrepreneur) doit alors être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou bien au Répertoire des Métiers pour les activités artisanales.

De son côté, un local professionnel est voué à une fonction libérale réglementée (médecins, avocats, experts-comptables, etc.) ou non réglementées (apporteurs d’affaires, consultants, etc.) ou encore pour des locaux de bureaux. Il a donc un usage professionnel non-commercial.

Le bail commercial est un contrat de location d’un local commercial, liant bailleur et preneur. Il permet au locataire, l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il est aussi nommé aussi bail 3-6-9. Cela signifie qu’il est conclu pour une durée maximale de 9 ans, mais qu’il peut être résilié par le preneur tous les 3 ans (soit à chaque période triennale) à sa date d’anniversaire.

En savoir plus sur la rédaction du bail commercial 3-6-9.

Les motivations d’un renouvellement de bail commercial sont multiples. Le bailleur a pour ambition principale de le prolonger pour augmenter le loyer. Quant au locataire, il souhaite aussi la fixation d’un nouveau loyer, en fonction de la valeur locative. Le renouvellement de son bail peut aussi lui être bénéfique pour engager des travaux ou s’il envisage de vendre son fonds de commerce. Car les potentiels cessionnaires ne voudront pas d’un fonds de commerce, dont le bail touche à son terme.

En savoir plus sur le renouvellement d’un bail commercial.

La cession du droit au bail (ou cession du bail commercial) est un contrat via lequel le locataire transfère au cessionnaire le bénéfice du bail, ainsi que les droits et obligations incombant au preneur du local. Le bail commercial initial reste le même, seul le locataire change.

La cession de bail commercial peut intervenir :

• Lors de la cession d’un fonds de commerce, dont le droit au bail est l’un des éléments
Lors de la cession du droit au bail seul, soit sans vendre son fonds de commerce

En savoir plus sur toutes les conditions et formalités à accomplir lors de la cession d’un bail commercial.

Avant le terme, le locataire d’un local peut résilier son bail commercial à la fin de chaque période triennale. Soit après 3, 6 ou 9 ans. Dans certains cas, que nous détaillons dans les conditions d’une résiliation anticipée, il a aussi la possibilité de résilier à tout moment.   Quant au propriétaire bailleur peut mettre un terme au contrat lors de :  

• Une faute du locataire
• Ou à la fin de chaque période triennale dans des situations très particulières comme la reconstruction de l’immeuble ou la reprise d'un local d'habitation.

Il est aussi possible de résilier le bail commercial à l’amiable, entre bailleur et preneur.

3 éléments essentiels sont à prendre à compte avant de décider où implanter un entrepôt. Puisque ce local sert à recevoir des marchandises, les stocker et les redistribuer, il est important de se pencher sur :  

• La localisation : c’est le critère central pour évaluer les coûts de transport logistique et les conditions d’accès
• Le type et la superficie de l’entrepôt : Certains aménagements peuvent être nécessaires en fonction de votre activité
• L’état et l’agencement de l’entrepôt : espace d’entreposage, équipement, sécurité, travaux à prévoir…

Pour en savoir plus, sur l’achat d’entrepôt, consultez notre article dédié avant de vous lancer.

Pour trouver des bureaux qui vous conviennent, plusieurs critères que voici sont à prendre en compte :  

• La localisation : comment toujours dans l’immobilier commercial, c’est le critère n°1 avec l’accessibilité (transports et axes routiers proches)
• Le prix : il doit entrer dans votre budget
• La surface et l’aménagement des bureaux : avoir entre 10 et 15 m2 par salarié est idéal.
• Style de bureaux et activités : neuf ou ancien ? Associez votre culture d’entreprise à vos locaux.

Découvrez pourquoi les locaux commerciaux, tels que les bureaux, sont de bons investissements.  

Pas-de-porte et droit au bail ne doivent pas être confondues. Elles sont en effet de nature juridique différente.  

• Un pas-de-porte - aussi nommé droit d'entrée – est versé au propriétaire des murs au moment de la conclusion d’un bail commercial pour un local vacant. Comme l’indique la clause du bail, la somme est définitivement acquise au propriétaire.
• Un droit au bail est versé au locataire sortant lors de la reprise d'un bail existant. C'est une clause du contrat de cession de bail.

Pour en savoir davantage, consultez notre article dédié à cette distinction.

Lors de la location d’un local et de la signature du contrat, le propriétaire bailleur peut exiger le versement d’une somme d’argent, que l’on nomme droit d’entrée de bail ou pas-de-porte. Cela donne droit à la mise à disposition d’un local commercial. Son montant, qui est fixé librement entre les parties, revient entièrement au bailleur. Il se situe en moyenne entre 3 et 6 mois de loyers. Tout savoir sur le droit d’entrée.

Trouver un local occupé est le rêve de nombreux investisseurs, grâce à divers avantages :  

• Absence de travaux d’aménagement car déjà effectués
• Gain de temps et d’argent : nul besoin de rechercher un locataire
• Un investissement sécurisé grâce au bail commercial déjà en place
• Obtention d’un prêt plus facilement car l’investissement est sécurisé

Il est donc plus opportun de vendre un local commercial occupé pour le propriétaire, qui en plus d’avoir davantage de potentiels acheteurs, pourra vendre ses murs commerciaux plus chers. Pour en savoir plus, lisez notre article dédié à la vente de murs libres ou occupés.  

En règle générale, les locaux commerciaux offrent une rentabilité plus avantageuse que l’immobilier résidentiel (entre 4 et 8 % contre 2 à 5 %). Les murs de boutique sont cependant considérés comme une valeur plus sûre, en raison de :

• Son emplacement : le commerçant s’y crée une clientèle fidèle et en changer pourrait affecter son chiffre d’affaires.
• Une valeur moins volatile
• Un faible risque de vacance : les baux commerciaux offrent une sécurité car signés pour 9 ans.
• Une renégociation des baux facilitée

Découvrez toutefois les points de vigilance dans notre article dédié.

Il existe 3 types d’entrepôt :

• L’entrepôt logistique, dédié aux flux de marchandises
• L’entrepôt frigorifique, dédié aux denrées périssables
• L’entrepôt de messagerie, dédié à l’entreposage des marchandises

Le choix de votre entrepôt doit donc s’effectuer selon la nature de votre activité. En plus de la zone géographique, différents coûts et éléments doivent être étudiés avant de louer un entrepôt comme : le loyer, les transports et l’accessibilité. En savoir plus sur la location d’entrepôt et ses formalités.  

L’entrepôt se trouve au cœur des nouveaux enjeux logistiques. Il doit être choisi en fonction de vos besoins et selon différents critères importants que voici :  

• L’emplacement
• Le type et la superficie de l’entrepôt
• L’état et l’agencement de l’entrepôt
• L’estimation de la valeur vénale de l’entrepôt : avant d’émettre toute offre d’achat, cette étape est primordiale. Elle correspond au prix auquel l’entrepôt peut être vendu, dans des conditions de libre marché

En savoir plus sur l’achat d’entrepôt.

Locataire ou propriétaire : qui paie donc les travaux dans un local commercial ? Si l’on se réfère au Code civil, une liste de dépenses de réparations locatives est à la charge du locataire. Les autres reviennent au bailleur. Un aménagement conventionnel peut néanmoins prévoir que certains travaux soient exécutés par le locataire. La répartition des travaux peut ainsi être indiquée dans une clause du bail commercial. Généralement, les gros travaux, réparations de force majeure et mise aux normes reviennent au propriétaire. Le locataire doit quant à lui se charger des réparations dites courantes. Pour plus de détails, lisez notre article dédié aux travaux d’un local commercial.

Contrairement à d’autres baux, le bail commercial ne prend pas automatiquement fin à l’échéance du contrat. Le locataire dispose d’un droit au renouvellement de bail conclu avec le propriétaire, mais certaines conditions doivent être remplies.   Le propriétaire bailleur peut quant à lui notifier un congé avec ou sans offre de renouvellement.   Si aucune des deux parties ne se manifeste, le bail se prolonge tacitement, pour une durée indéterminée.   En savoir plus le renouvellement de bail commercial.

Le statut des baux commerciaux est défini aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Il régit les rapports entre bailleurs et locataires d’immeubles ou de locaux où un fonds de commerce est exploité.   Ce fonds peut appartenir à :  

• Un commerçant
• Un industriel immatriculé au registre du commerce
• Un artisan chef d'une entreprise immatriculé au répertoire des métiers accomplissant ou non des actes de commerce

Les baux commerciaux ont une durée minimale de neuf ans (bail 3-6-9) et peuvent être résiliés à chaque période triennale. En savoir plus sur les conditions clés d’une location de local commercial.

L’achat d’un fonds de commerce demande l’accomplissement de diverses formalités par le cédant et l’acquéreur.   Le cédant doit par exemple :  

• Informer la mairie de son projet de cession de fonds de commerce lorsqu’il est soumis au droit de préemption
• Informer les salariés

  L’acquéreur doit :  

• Enregistrer l’acte de vente au service des impôts des entreprises
• Publier une annonce légale dans un journal habilité dans un délai de 15 jours suivant la conclusion de la vente
• Immatriculer son entreprise sur le site du guichet unique des formalités des entreprises

Plusieurs conditions sont nécessaires pour acheter un fonds de commerce. Il faut :  

• Être commerçant
• Être capable juridiquement
• Être consentant

Le propriétaire peut ensuite décider d’exploiter lui-même le fonds de commerce ou bien de le louer via différents contrats (location gérance ou gérance mandat). En savoir plus sur le fonds de commerce et les obligations du vendeur.

Si l’on évite les pièges du secteur, investir dans un fonds de commerce peut être rentable pour plusieurs raisons :  

• La rentabilité : elle est en moyenne deux fois supérieure à un investissement locatif
• La sécurité et sérénité d'esprit : bail longue durée et taux d’impayés moindre que dans la location résidentielle.
• Bail commercial plus flexible que dans l’immobilier résidentiel
• Déplafonnement de loyer possible pour les baux excédant 9 ans

En savoir plus sur la vente de murs ou de fonds de commerce.

Le prix de vente au m2 d’un local commercial est un des critères de calcul du prix auquel sera vendu un bien, selon sa superficie. La formule de calcul est la suivante : Prix de vente au m2 = Prix de vente / Surface en m2 Des tableaux comparatifs donnent le prix du mètre carré en fonction des départements et des régions. Ils évoluent selon les périodes. Voici également comment faire estimer un local commercial pour mieux le vendre.

La répartition des charges entre propriétaire et locataire est réglementée. Un inventaire précis doit être établi lors de la signature du contrat de bail commercial. Certains impôts, comme la taxe foncière et taxes additionnelles à la taxe foncière, peuvent être dus par le locataire quand une clause du bail commercial le prévoit. Rien n’est indiqué ? Cette charge revient alors au bailleur. Découvrez les dépenses à ne pas oublier lors de la location d’un local commercial.  

La valeur locative d’un local commercial est calculée via 3 critères :  

• La surface pondérée du local
• La catégorie du local (et son tarif dédié)
• Le coefficient de localisation du local

La formule de calcul est suivante : Valeur locative du local commercial = Surface pondérée du local x Tarif de la catégorie x Coefficient de localisation. Qu’en est-il de l’encadrement des loyers ? Découvrez si c’est une bonne ou mauvaise idée.

À la conclusion du bail commercial, le prix du loyer est fixé librement par les parties. Ce dernier peut être révisé en cours de bail (révision triennale), via différents mécanismes. En période de crise économique, les commerçants demandent parfois à leur bailleur une baisse de loyer, devenu trop lourd à supporter. La requête se fait par courrier RAR. Elle peut porter sur la partie variable, correspondant à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le locataire. La partie fixe, nommée loyer minimum garanti, ne pourra être modifiée.

Pour rappel, le bail commercial est un contrat de location d'un local au sein duquel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Répartition des charges, droit au renouvellement du bail, indemnité d’éviction, sécurité… Le bail commercial, qui définit les droits et obligations de chaque partie (bailleur et preneur), offre divers avantages et protection au propriétaire et locataire. Découvrez aussi les obligations du locataire et celles du propriétaire.

Exercer à domicile, ou louer un local ? Selon votre activité et votre profil, trouver un local professionnel ou commercial est souvent indispensable dès la création de votre entreprise, voire en amont. Cela vous permet en effet d’exercer votre activité tout en y installant votre siège social. Surface, emplacement, loyer… Pensez à réaliser un bilan de vos désirs et besoins, en fonction de votre budget, cela vous permettra d’éviter certains pièges.  

Avant de louer un local, prenez connaissance de ces quelques conditions clés :  

• Le local doit être affecté administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle, qu’elle soit commerciale ou artisanale.
• Les locaux doivent être adaptés à l’activité du locataire.
• Un bail commercial doit être signé afin de protéger chaque partie et éviter les conflits d’intérêt
• Le bail commercial doit être conclu pour une durée minimum de neuf ans
• Un état des lieux est indispensable

La location d'un local professionnel peut faire l'objet de 3 types de baux :

• Le bail mixte : régi par la loi du 6 juillet 1989, ce contrat de location à un double usage. Il sert à la fois d’habitation, mais aussi pour l’exercice d’une activité professionnelle.
• Le bail commercial : il est utilisé pour les activités commerciales, industrielles, artisanales ou libérales
• Le bail professionnel : il concerne les activités libérales réglementées (experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats...) ou non réglementées (comme les conseils en gestion, consultants...).

Le choix du bail dépend ainsi de l’activité de votre futur locataire, des caractéristiques et aménagements de votre local.

La rentabilité est la première raison qui pourrait vous pousser à investir dans un local commercial. En effet, elle varie généralement entre 4 et 8 %, soit deux fois plus qu’un logement locatif. Le rendement dépend néanmoins de l’emplacement, de la surface, des équipements mais aussi du prix (rentabilité que l'affaire va dégager, et donc le loyer).   Vous voulez savoir quel impact peut avoir l’emplacement d’un local sur votre rentabilité ? Lisez notre articlé dédié.

Vous envisagez de louer votre local commercial ? Attention, trois diagnostics sont obligatoires et doivent être annexés au bail commercial. Voici desquels il s’agit :  

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il informe le locataire sur la consommation d’énergie du local sur une année
• Le diagnostic amiante (pour les bâtiments ayant obtenu un permis de construire avant le 1er juillet 1997) : il doit être effectué par un expert certifié et formé au risque amiante. Il n’est valide que 3 ans.
• Le diagnostic de l’état des risques et pollutions : il est obligatoire lorsque le local est situé au sein d’une zone concernée par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou s’il est dans une zone de sismicité définie par décret.

 

Les loyers perçus pour la location d’un local commercial, tout comme les versements assimilés à des suppléments de loyers, sont imposables. D’après l’article 29 du Code général des impôts, le loyer perçu par le propriétaire des murs est imposable dans la catégorie des revenus fonciers. Soit, la location d’immeubles nus appartenant au patrimoine privé du bailleur. Seuls les loyers effectivement touchés par le bailleur l’année de leur perception sont concernés.   Pour en savoir plus, consultez notre article dédié à la fiscalité des murs commerciaux.

Que ce soit pour améliorer la productivité d’un entrepôt ou optimiser les capacités de stockage, il est important de bien agencer un tel local. Pour cela, il convient de :  

• Revoir la conception de l’entrepôt : flux, accessibilité des marchandises, capacité de stockage.
• Bien étiqueter les marchandises : cela afin de gagner du temps lors du processus de préparation de commandes
• Mettre en place un bon système de stockage : rayonnage à palette mobile par exemple

Pour en savoir plus, lisez tous nos conseils de pros. Vous éviterez ainsi de perdre du temps et de l’argent.

Comme dans tout bien immobilier professionnel, l’emplacement est le critère N°1 ! Votre futur entrepôt n’échappe pas à cette règle. Afin de gagner du temps et dans un souci de praticité, dans la mesure du possible, orientez vos recherches non loin du siège de votre entreprise. Comme nous l’expliquons dans nos articles, visez les grands axes routiers, ferroviaires, fluviaux et/ou aériens. Cette accessibilité multimodale est essentielle pour assurer sans encombre l’import et l’export de vos matières premières et marchandises et pour réduire mécaniquement les coûts.

Les locaux commerciaux et professionnels, à l’instar des biens immobiliers classiques, sont assujettis à l’imposition. Avant de vous engager dans l’acquisition ou la location d’un local commercial, il est donc important de bien évaluer les enjeux fiscaux. La taxe foncière est par exemple réglée par le bailleur, dès lors qu’il détient le bien au 1er janvier de l’année en cours. D’autres taxes doivent aussi être réglées par l’entrepreneur : la contribution économique et territoriale, la cotisation foncière des entreprises (CFE) ou encore la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Enfin, le loyer perçu par le propriétaire des murs est imposable dans la catégorie des revenus fonciers.   En savoir plus sur la fiscalité des murs commerciaux.

Pour une location de bureau, deux types de baux sont possibles :  

• Le bail précaire (ou bail dérogatoire) : son cadre éphémère, d’une durée maximale de 3 ans, est idéal et rassurant pour un nouvel entrepreneur ou une startup en création.
• Le bail professionnel 3-6-9 : ce bail sur la durée (9 ans minimum), peut être résilié à chaque période triennale.

À vous de définir vos priorités et vos besoins lors de la location de bureau.  

En principe, la vente du fonds de commerce, qui correspond à une cession de l’activité commerciale et de ses moyens d’exploitation, englobe la cession du droit au bail. Il est néanmoins possible de vendre votre fonds de commerce sans céder votre bail commercial. En tant que locataire, vous conservez ainsi votre droit au bail, mais cédez la propriété de votre clientèle ainsi que tous les éléments corporels et incorporels liés au fonds de commerce.   En savoir plus sur le fonds de commerce et le droit au bail.

Seul le créancier du vendeur peut s’opposer à la cession d’un fonds de commerce. Cette mesure, ayant pour objectif de protéger le créancier, lui permet en effet d’obtenir le paiement de sa créance. Pour que ce droit soit valide, l’opposition doit être réalisée dans un délai de 10 jours à compter de la publication de la vente du fonds de commerce au BODACC (Bulletin Officiel Des Annonces Civiles et Commerciales). Le vendeur peut toutefois tenter de débloquer la vente de son fonds de commerce, dès lors qu’il se trouve dans l’une de ces situations :

• Irrégularité du droit d’opposition
• Montant de la créance inférieur au montant du prix de vente

Acquérir des murs commerciaux ne doit pas s’effectuer sans une étude approfondie du marché et de vos besoins. Listez dans les moindres détails vos critères idéaux ou incompressibles ainsi que les concessions que vous êtes prêt à faire. Voici les points sur lesquels vous devez vous pencher :

• L’emplacement du local, destination et affection
• L’environnement des murs commerciaux
• La surface
• L’état du local et du quartier
• Les équipements du local
• La sécurité et l’accessibilité

Confier votre projet à un professionnel de l’immobilier commercial vous permettra d’éviter les pièges et de trouver votre local idéal. Consultez nos offres dès à présent.

Bien que parfois confondus, murs commerciaux et fonds de commerce constituent 2 entités juridiques distinctes :   Les murs commerciaux : ils correspondent par exemple aux murs d’une charcuterie ou d’une pharmacie, au sein desquels le propriétaire ou locataire commerçant occupe et exploite ces murs de boutique.   Le fonds de commerce : son acquisition permet au locataire de vendre ses produits ou services au sein du local commercial, d’y apposer son enseigne et y indiquer son nom commercial. Grâce à cet achat, le preneur profite d’un droit au bail.

Pour rappel, les murs commerciaux correspondent au local dans lequel est exploité un fonds de commerce. Le propriétaire des murs peut être soit :  

• Un entrepreneur qui a acheté un local au démarrage de son activité ou ultérieurement afin d’exercer son activité
• Un bailleur, qui a réalisé un investissement locatif

Un financement bancaire est souvent nécessaire pour réaliser cette transaction immobilière.   Cet investissement en immobilier commercial est-il une valeur sûre ? Consultez notre avis.

Les murs commerciaux sont le local commercial au sein duquel est exploité un fonds de commerce. L’exploitant peut être :  

• Le locataire
• Le propriétaire des murs : dans ce cas, l’exploitant a le choix de vendre son fonds seul ou vendre le fonds avec les murs.

Voici toutes les questions à se poser pour bien investir.

Le prix des murs commerciaux ne s’évalue pas de la même manière qu’un bien immobilier résidentiel. Les données à prendre en compte pour trouver le juste prix sont en effet totalement différentes. En voici quelques-unes :  

• L’emplacement (n°1, n°1 bis, n°2, et autres)
• La surface
• Les prestations
• L’état général
• L’offre et la demande
• Le type d’acheteurs visé (investisseurs ou entrepreneurs)

  Il existe 3 procédés d’estimation :  

1. Le relevé des éléments techniques
2. La comparaison avec des locaux commerciaux similaires sur le marché
3. Le calcul de la rentabilité locative nette

Plus de détails sur l’estimation d’un local commercial dans notre article dédié.

Pour évaluer la valeur de murs commerciaux occupés, il faut calculer la rentabilité locative annuelle nette. Lorsqu’un bail a été signé, l’estimation est facilitée. La valeur des murs commerciaux occupés est en effet égale à dix fois le loyer annuel hors taxes. Des variables permettent ensuite d’ajuster le prix. Il s’agit de :  

• L’emplacement
• La rentabilité de l’activité
• La surface du local
• Les dispositifs annexes : conformité aux normes les plus récentes, présence ou non d’un dispositif anti-incendie, de sorties de secours, de grilles anti-effraction, accessibilité aux personnes à mobilité réduite…

La tâche étant complexe, il est recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier commercial. Contactez-nous pour en savoir plus.

Estimer des murs commerciaux libres d’occupation (depuis plus de 6 mois) est plus complexe. Il convient dans ce cas de se baser sur des critères aléatoires que voici :  

• Les loyers pratiqués dans le secteur
• Les loyers pratiqués sur des biens similaires
• Les transactions de ventes ou de locations de murs commerciaux réalisées dans les mêmes rues ou quartiers durant l’année écoulée

Au vu de la complexité du marché de l’immobilier commercial, il est conseillé de contacter un professionnel. Commerce Immo peut vous accompagner dans votre projet d’estimation.

Si la sous-location d'un local commercial est en principe interdite, elle peut être autorisée par le propriétaire (ou bailleur) quand les 2 conditions suivantes sont réunies :  

• Le bailleur a donné son autorisation
• Le bailleur a connaissance des conditions de la sous-location

Vigilance néanmoins, car lorsque ces points ne sont pas respectés, le bailleur est en droit de refuser le renouvèlement du contrat de bail principal ou de le résilier.      

Il est tout à fait possible de louer un local commercial pour une courte durée. Les locaux commerciaux sont d’ailleurs devenus le Graal de la location meublée touristique. Car si une résidence principale peut être louée au maximum 120 jours par an, la location d’un local commercial n’est, elle, soumise à aucune limite. Sa rentabilité est même 3 à 4 fois supérieure à un bien classique. Cela nécessite par ailleurs de transformer le local d’activité en location saisonnière., via une déclaration de changement de destination (commerce ou bureau à hébergement hôtelier). Pour ce faire, un droit de préemption urbain (DPU) doit être déposé à l'urbanisme.  

Bien que destiné logiquement au commerce, un local commercial peut-être transformé en habitation et être loué, après quelques démarches administratives. Après avoir consulté le plan local d'urbanisme (PLU) qui fixe les règles en matière d'habitat, il convient de faire une demande de changement de destination. Il faudra ensuite solliciter l’accord à la copropriété et effectuer une demande d’autorisation de travaux. Il ne faudra pas oublier d’adapter votre bail, en procédant à un changement de destination. Vous pouvez aussi choisir un bail mixte, afin qu’une partie du bien soit destinée au commerce et l’autre à l'habitation.

Le bail commercial concerne un immeuble ou un local, soit une construction immobilière stable et permanente comme :

• Une boutique
• Un hangar
• Un entrepôt
• Une usine

Le local doit aussi être affecté administrativement à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Découvrez les avantages d’un bail commercial.

Le bail commercial, qui relève du statut des baux commerciaux, a une durée minimale de 9 ans. La durée du bail dépasse 12 ans. Au-delà, un bail commercial notarié, aussi nommé « bail emphytéotique », et pouvant aller jusqu’à 99 ans, devra être signé. En revanche, ce contrat peut être résilié à chaque fin de période triennale par le locataire, soit tous les 3 ans. Un préavis de 6 mois doit être respecté, sauf si le bail de 9 ans arrive à son terme.

Si le dépôt et l’entrepôt sont des lieux dédiés au stockage, leur utilisation est différente. Le dépôt est en effet utilisé pour une conservation longue des produits, avec peu de visites et de manipulations nécessaires. L’entrepôt est quant à lui une solution de court à moyen terme, destiné aux changements et déplacements d’objets fréquents. Il est donc plus souvent visité pour le retrait ou l’entreposage de nouveaux produits. Vous envisagez de louer un entrepôt ? Découvrez tous nos conseils de pros.

Selon les besoins logistiques et le secteur d’activité, on distingue 3 types d’entrepôt :

• L’entrepôt de production : pour le stockage des marchandises
• L’entrepôt de distribution, aussi nommé site d’enlèvement : pour la livraison
• L’entrepôt terminal : pour les produits en fin de vie et les invendus

La structure et l’aménagement de l’entrepôt doivent ainsi être adaptés au type d’entrepôt. Voici tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer.

De nombreuses méthodes de stockage sont possibles dans un entrepôt. En voici 5 :

1. Le stockage en bloc au sol : entreposage à base de caisses, de boîtes ou de palettes. Elles sont empilées directement les unes sur les autres ou côte à côte, sans rayonnage ni autres dispositifs.
2. Les rayonnages dynamiques : ils s'appliquent à des palettes ou à des marchandises en vrac
3. Le stockage en racks à profondeur simple : c’est un emplacement de mise à disposition, une tablette.
4. Le stockage en racks à profondeur double : il permet de stocker deux palettes contenant le même type de marchandise l'une derrière l'autre.
5. Le stockage en carrousel : il se compose d'un carrousel automatique et de prélèvement semi-automatique.

Vous hésitez encore à investir dans un entrepôt ? Voici 3 raisons qui pourraient vous décider.

Le fonds de commerce constitue l’ensemble des biens meubles qu’un commerçant organise pour se créer une clientèle (matériel, clientèle, enseigne, droit au bail…). Il est composé :

• D’éléments corporels : le mobilier, l'outillage, les livres de commerce et documents comptables
• D’éléments incorporels : la clientèle, l’enseigne, le nom commercial, les droits de propriétés commerciales, le droit au bail, les licences et autorisations

L’achat d’un fonds de commerce n’est pas sans conséquences fiscales. Son acquisition entraîne en effet :

• Des droits d’enregistrement : 3 % du prix de vente du fonds, augmenté des charges, pour la fraction allant de 23 000 à 200 000 euros et 5 % au-delà.
• Des droits de TVA 
• Une contribution économique territoriale (CET) : quand la cession a lieu en cours d'année, le cédant demeure redevable de la cotisation pour l'année entière.

 

La vente d’un fonds de commerce comprend un certain nombre de formalités et des obligations. L’obligation principale du vendeur est évidemment de régler le prix de vente (article 1650 du code civil). Il doit aussi :

• Annoncer la vente du fonds de commerce dans un journal d’annonces légales local (dans les 15 jours suivant la signature de l’acte de vente) et au Bodacc (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales).
• Enregistrer la vente auprès du service des impôts
• S’acquitter du droit d’enregistrement

Lors de la vente d’un fonds de commerce, acheteur et vendeur ont des droits, mais aussi des obligations. Le propriétaire doit sécuriser l’acte de cession en mettant à la disposition de l’acquéreur 4 éléments que voici.

1. L’obligation de délivrance
2. L’obligation de garantie
3. L’obligation de l’exactitude des mentions notées dans l’acte de cession
4. L’obligation de mise à disposition des livres comptables

Pour connaître en détails ces impératifs, consultez notre article dédié au sujet.

À la suite d’une cession d'un fonds de commerce, le vendeur peut réaliser une plus-value professionnelle. Celle-ci correspond à la différence entre le prix de cession et sa valeur d'origine. Il est néanmoins possible d’en être exonéré dans les cas suivants :

• Les recettes annuelles sont inférieures à 250 000 € ou 90 000 €
• La valeur du fonds de commerce est inférieure à 500 000 €
• Le dirigeant de l’entreprise part à la retraite

En savoir davantage sur la vente de fonds de commerce.

À l’instar de toute cession immobilière, la vente d’un fonds de commerce engendre des frais de notaire. Ils correspondent aux :

• Droit d’enregistrement
• Taxes destinées à l’État et aux collectivités territoriales
• Honoraires du notaire
• Débours (frais avancés par le notaire)

Ces frais sont entièrement à la charge de l’acheteur. Découvrez par ailleurs quelles sont les obligations du vendeur.

Déroger au bail commercial est possible via la conclusion d’un bail civil. Ce dernier, soumis au droit commun des contrats, accorde plus de souplesse aux parties qu’un bail commercial. Il est également envisageable de souscrire un bail mixte, quand les locaux loués sont utilisés comme lieu d’exercice professionnel et d’habitation. Découvrez comment procéder dans notre article : Peut-on louer un local commercial en lieu d’habitation ?  

Non, le renouvellement d’un bail commercial n’est pas obligatoire. En revanche, ce contrat ne prend pas automatiquement fin à son terme. En effet, à la fin du bail, le propriétaire bailleur annonce au locataire un congé, avec ou sans offre de renouvellement. Le preneur peut aussi donner congé ou effectuer une demande de renouvellement du bail. Si aucune des parties ne se manifeste, le bail commercial se prolonge alors tacitement pour une durée indéterminée. Il s’agit de la tacite prolongation. Vous souhaitez mettre un terme à votre contrat de manière anticipée ? Voici comment.

Le locataire a la possibilité de résilier son bail commercial à chaque fin de période triennale, soit tous les trois ans. Et ce, sans motif particulier. Y mettre un terme en dehors de ces périodes est également autorisé, dans certaines conditions que voici :

• Le locataire a demandé ses droits à la retraite
• Le locataire bénéficie d’une pension d’invalidité
• Lors du décès du locataire, ses héritiers peuvent résilier le contrat de bail

Une clause résolutoire insérée dans le contrat peut aussi prévoir la résiliation du bail commercial.

L'indemnité d'éviction n’est autre qu’une compensation financière versée au locataire sortant, lorsque le propriétaire bailleur refuse le renouvellement du bail commercial. Elle est estimée selon le dommage subi et doit couvrir la totalité du préjudice (atteinte à la situation financière, perte d'argent causé au locataire par le non-renouvellement du contrat de bail). Le locataire peut demander son versement dans un délai de 2 ans.

Lorsque le bailleur veut résilier un bail commercial ou ne souhaite pas le renouveler, il peut être contraint de régler au locataire sortant une indemnité d’éviction. La somme doit couvrir l’ensemble du préjudice subi. Divers éléments sont pris en compte pour l’évaluer :

• La valeur marchande du fonds de commerce en fonction des usages de la profession
• Les frais normaux de déménagement et de réinstallation
• Les frais et droits de mutation : frais de négociation d'un nouveau bail, montant de la commission due à un intermédiaire…

Dans certaines situations, le propriétaire bailleur a la possibilité de refuser le renouvellement du bail commercial sans avoir à payer une quelconque indemnité d’éviction au locataire. Les voici :

• Comportement grave du locataire (motifs graves et légitimes) : le locataire ne paie par exemple plus son loyer ou a cessé d’exploiter le fonds loué depuis plus de trois ans.
• Le locataire qui n'est pas/plus immatriculé
• Le locataire donne volontairement congé
• Reprise d'un local d'habitation accessoire au local commercial
• Construction ou reconstruction avec offre d'un local en remplacement
• Démolition d'un immeuble vétuste ou insalubre

 

Selon l'article 1219 du Code civil, traitant de l’exception d’inexécution, le locataire peut légitimement refuser de régler son loyer quand le local ne permet pas l'exercice de l'activité envisagée par le bail. Cela constitue un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur qui comprend, entre autres :

• Des nuisances sonores permanentes
• Un refus de réaliser des grosses réparations
• Des travaux réalisés par le bailleur en cours de bail rendant les locaux impropres à l'usage auquel ils sont destinés
• Etc.

Vous souhaitez changer la destination de votre local en commerce ? Avant d’énumérer les démarches, rappelons que cette notion relève du droit de l’urbanisme. Il existe 5 grands types, contenant des sous-destinations.

1. Habitation
2. Exploitation agricole et forestière
3. Commerce et activité de service
4. Équipements d’intérêts collectifs et services publics
5. Autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires

Avant toute demande de changement, veillez à consulter les destinations possibles dudit local, précisées par le Plan local d’urbanisme (PLU). Vous pourrez ensuite effectuer une demande d’autorisation d’urbanisme, en fonction de votre situation :

• Pour un changement de destination sans travaux (ou petits travaux) : faites une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie et attendez l’autorisation.
• Pour un changement de destination avec travaux créant plus de 20 m² de surface ou modifiant les structures porteuses ou la façade de l’immeuble : demandez un permis de construire.

Vous souhaitez acquérir un fonds de commerce ? Diverses étapes clés que voici doivent être respectées.

1. La recherche d’un fonds de commerce : localisation, nature de l’activité, budget
2. L’estimation de la valeur du fonds de commerce : CA, droit au bail, loyer, concurrence…
3. Le financement du fonds de commerce : apport personnel, crédit bancaire, aides publiques ?
4. La rédaction et signature de l’acte de cession : nom du vendeur, prix de vente, caractéristiques du bail…
5. L’enregistrement de l’acte de cession

Acheter ou louer son local professionnel ? Le choix est crucial. Avant toute décision définitive, il est important de bien étudier votre projet et de prendre en compte différents éléments : vos capacités financières, la stabilité de votre entreprise ou de votre commerce, vos objectifs à long terme... Votre entreprise est déjà bien établie et vous souhaitez capitaliser : l’achat peut alors être la meilleure option pour vous. Vous pourrez ainsi profiter d’avantages fiscaux. Vous démarrez votre activité : la location est sans doute préférable pour les jeunes entreprises et les petits commerces ayant un budget limité et ne pouvant pas s’engager sur le long terme au départ.

Vous hésitez entre l’achat et la location d’un entrepôt pour mener à bien les activités de votre entreprise ? Ces éléments peuvent vous aider à faire votre choix. La location est une solution avantageuse pour diverses raisons. Elle est bien moins coûteuse qu’un achat et vous permet de profiter d’un espace correspondant à vos attentes du moment. Si vous êtes une jeune entreprise, vos besoins peuvent très vite évoluer. En choisissant la location, vous pourrez changer plus rapidement d’entrepôt. Vous profiterez aussi des installations sécurisées. L’achat d’un entrepôt vous permet, si vous avez le budget, de jouir pleinement de l’espace à votre disposition, d’effectuer des travaux de rénovation si besoin ou encore d’ajouter des équipements ou des compartiments, en fonction de vos besoins. Si votre local devient trop grand, rien ne vous empêche de sous-louer une partie pour le rentabiliser.

Vous souhaitez mettre un terme à votre bail commercial ? Pour donner congé à votre propriétaire du local commercial que vous occupez, vous devez écrire une lettre de résiliation et l'adresser à votre bailleur par courrier recommandé AR, au moins 6 mois avant le terme initial du bail, ou avant le terme d'une période triennale. Le courrier doit notifier :

• L'adresse complète du local commercial loué
• La nature et la date de la signature initiale du bail
• La date à laquelle la résiliation prendra effet

Bail commercial, bail professionnel… Pour résilier votre contrat de location, il convient de respecter certaines procédures et délais. Pour les baux commerciaux : vous devez informer votre bailleur de votre intention de partir en respectant un préavis de 6 mois, avant le terme initial du bail commercial ou avant le terme d'une période triennale. Pour les baux professionnels : vous pouvez donner congé à tout moment, en respectant toutefois un préavis de 6 mois avant la date de départ souhaitée. Découvrez aussi les conditions d’une résiliation anticipée dans cet article.

Vous souhaitez vendre votre local commercial déjà occupé ? La cession d’un bien commercial sous contrat de location est tout à fait possible et est même recommandé, car très recherché par les investisseurs. Il faut toutefois pour cela respecter quelques conditions. Votre locataire bénéficie en effet d’un droit de préemption et doit donc être informé de votre projet de vente par lettre RAR ou remise en main propre. Si au bout d’un mois, il ne se prononce pas, vous pourrez alors vendre votre local occupé à une tierce personne, qui profitera du bail commercial en cours, selon les mêmes clauses et conditions.  

Une reprise de local commercial s’établit obligatoirement par la cession de bail commercial. Le propriétaire doit ainsi donner son accord, afin que le nouveau preneur puisse reprendre le bail conclu entre le bailleur et l’ancien locataire. Et ce, sans avoir à conclure un nouveau bail. Il bénéficiera alors du droit au renouvellement du bail. Pour rappel, deux types de cessions sont possibles :

• La cession du fonds de commerce
• La cession unique du droit au bail commercial

Bailleur comme locataire peuvent effectuer une reprise de local commercial. Le propriétaire bailleur peut en effet décider de mettre un terme au contrat de bail :

• En refusant le renouvellement du bail
• En donnant congé au locataire, par acte d’huissier avec un préavis de 6 mois

Le locataire peut obtenir le renouvellement de son bail :

• En faisant une demande dans les 6 mois qui précédant l’expiration du bail
• À tout moment au cours de sa prolongation

L’achat d’un fonds de commerce peut se financer de différentes manières :

• Par un apport personnel : épargne personnelle de l'acheteur ou ses associés, de la trésorerie de l'entreprise
• Par un prêt professionnel : solution la plus couramment utilisée. Pour s’assurer de la viabilité du projet, les banques étudieront le business plan et les comptes de l'entreprise.
• Par un crédit vendeur : en obtenant un prêt auprès du cédant, signé devant notaire. Le paiement d’une partie du bien (50 % maximum) peut ainsi être échelonné sur 1 à 3 ans.

https://www.bnppre.fr/faq/les-fonds-de-commerce/comment-financer-l-achat-un-fonds-de-commerce.html    

Le Code du travail n’oblige pas au respect d’une surface minimale par collaborateur, mais la norme AFNOR NF X35-102 définit un cadre de référence (ratio collaborateur / m²). Elle permet d’évaluer la superficie dont une entreprise a besoin, lors d'une recherche de bureaux à vendre ou à louer.

• Pour un bureau fermé : il faut compter en moyenne 12 à 14 m² pour 1 à 2 personnes ou 19 à 30 m² pour 3 à 5 personnes.
• Pour un bureau en open-space : 7 à 8 m² par personne sont nécessaires
• Pour les salles de réunion : de 2 à 3 m² par collaborateur

Espace de stockage, surface commerciale, cantine… Les besoins spécifiques liés à l’activité doivent aussi être comptabilisés.

Les petits travaux d’entretien, qui concerne l'esthétique ou l'amélioration du confort sont possibles : peinture, pose d’un nouveau revêtement de sols, ajout de cloisons mobiles… En revanche, La modification des bureaux par un locataire est généralement interdite. Toutefois, le bail peut prévoir la réalisation de travaux suivants, à condition d’obtenir une autorisation du propriétaire :

• Travaux de transformation
• Travaux d'amélioration de type déplacement
• Suppression de cloisons
• Démolition d'un escalier...

Ces derniers ne doivent toutefois pas compromettre la solidité de l'immeuble de bureaux ou porter atteinte au gros œuvre.

Vous êtes à la recherche d’un entrepôt ? Avant tout choix définitif, pensez à évaluer la dimension dont vous avez besoin. Il vous faut pour cela lister l’ensemble des contraintes liées à votre activité, soit :

• Les marchandises : type de marchandises à entreposer, nombre de références…
• Le stockage : palettes, casiers, fûts…
• La charge au sol : résistance minimale nécessaire
• Le type de matériels de manutention : diable, chariot, transpalette, diable…
• Le type d'accès : accès de plain-pied, accès poids lourd à quai, hauteur sous porte nécessaire…
• Nécessité ou non d’un parking VL ou PL
• Bureau
• Espace d’accueil

Mieux vaut prévoir une surface un peu plus grande, qui vous sera nécessaire en cas de croissance de vos activités.

Vous êtes à la recherche d’un local commercial à louer ou acheter ? Afin de trouver un bien adapté à vos besoins, votre projet doit être bien étudié en amont. Voici quelques étapes clés à suivre :

1. Définissez vos critères de recherche principaux : emplacement, surface, prix.
2. Anticipez vos besoins en fonction de votre activité : aménagements, services, équipements spécifiques, accessibilité…
3. Listez les points forts et faibles du local visé

Il est recommandé de faire appel à un expert en immobilier commercial pour mener à bien votre projet de recherche et déjouer les pièges du marché.

Le bail précaire, aussi nommé bail dérogatoire, concerne des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Pour être conclu, plusieurs conditions doivent être respectées :

• Le contrat de bail doit être écrit
• Les parties doivent exprimer clairement leur volonté d'écarter le statut des baux commerciaux (applicable au bail commercial classique)
• La durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas dépasser 3 ans

Cela signifie que les règles du statut des baux commerciaux - droit au renouvellement du bail, versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement - ne s'appliquent pas dans cette situation.

Le bail de courte durée offre divers avantages aux entrepreneurs démarrant leur activité. Cela leur permet de minimiser les investissements, le temps de se développer et de jouer ainsi la carte de la prudence. La durée totale de ce contrat dit précaire ne doit en revanche pas excéder trois ans. Bailleur et locataire jouissent aussi d'une grande liberté. Type de commerce ou d’activités, montant du loyer et des charges… L’ensemble des clauses correspondant à leurs besoins peuvent être introduits dans le bail dérogatoire, non soumis aux règles parfois contraignantes des baux commerciaux.

Oui, un bail de courte durée, dit dérogatoire ou précaire, peut être renouvelé, à condition de ne pas dépasser la durée maximum de 36 mois (loi LME du 4 août 2008). Selon l’article L145-5 du Code de Commerce, si au terme du contrat et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois, le preneur est encore dans les locaux, un nouveau bail, soumis obligatoirement au statut des baux commerciaux est acté. Il est d’une durée de 9 ans.

Les locaux d’activité et les entrepôts logistiques sont deux concepts différents. Ils se distinguent par leur type d’activités. • Local d’activité (ou immobilisation industrielle) : plus global et polyvalent, il englobe l’ensemble des fonctions d’une entreprise (production, transformation des produits, stockage des biens, administration… Il est régi par la réglementation ICPE (Installations classées pour la protection de l’environnement, loi du 19 juillet 1976). • Entrepôt logistique : il sert au stockage et à la distribution de biens matériels tels que : les emballages, les pièces de rechange, les produits semi-finis ou finis. Il est généralement bien plus grand qu’un local d’activité et est soumis à la réglementation ICPE.

Vous souhaitez mettre un terme à votre bail commercial, mais n’avez pas respecté le délai de préavis de 6 mois à l’issue de la période triennale ? Selon la loi, lorsque le congé est délivré trop tard, il vous faudra patienter jusqu’à la fin de la période triennale suivante. Néanmoins, vous pouvez négocier votre départ avec votre propriétaire bailleur, qui peut vous demander de trouver votre successeur. Cette succession de bail commercial peut s’établir de deux manières :

• Cession du bail en cours, dans les mêmes conditions
• Résiliation anticipée amiable du bail en cours découlant sur la signature concomitante d’un nouveau bail avec le successeur. De nouvelles règles seront alors fixées.

Vous vous apprêtez à signer un bail commercial ? Voici les éléments que vous devez payer lors de la signature du contrat :

• Montant du dépôt de garantie
• Honoraires de commercialisation
• Règlement de la première échéance du loyer et des charges

Alternatif au bail commercial, le bail à l’américaine est destiné aux locataires exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce contrat, de plus en plus utilisé dans l’immobilier commercial, permet, tout comme le bail commercial classique, de gérer les relations et litiges entre un propriétaire et un locataire. Sa durée est cependant fixée librement entre les parties et il est donc plus facile de résilier ce contrat. Attention toutefois, car si ce type de bail ne requiert aucun pas de porte, il n’offre aucun droit au bail au locataire. En cas de cession, le nouveau locataire ne pourra ainsi pas jouir du droit au bail. Quant aux loyers et garanties, ils sont souvent plus élevés. Bien que plus flexible qu’un bail commercial, cette solution est aussi plus coûteuse.

Alternatif au bail commercial, le bail emphytéotique est un bail de très longue durée. Il s’étend en effet sur une grande période, allant de 18 ans minimum à 99 ans. Il est régi par l'article L. 451-1 du Code rural et de la pêche maritime. Le preneur à bail, nommé emphytéote est ici considéré comme un quasi-propriétaire, ce qui lui confère un certain nombre de droits, tout comme des obligations. Il peut :

• Effectuer des transformations ou des changements de destination
• Céder son droit au bail ou son droit d'hypothéquer
• Acquérir des servitudes et profite du droit d’accession

Il doit :

• Payer une redevance : faible loyer en contrepartie d’améliorations au fonds
• Contribuer aux charges

Supporter les réparations et les incendies

Paiement de loyer commercial retardé, cessation de paiement… Votre locataire a failli à l’une de ses obligations principales ? Vous pouvez alors mettre en place une procédure de recouvrement, en respectant les étapes suivantes :

• Action n°1 : trouver un arrangement amiable
• Action n°2 : envoyer un commandement de paiement au locataire
• Action n°3 : dépêcher la clause résolutoire du bail commercial
• Action n°4 : mise en place d’un échéancier de paiement

Pour plus de détails, n’hésitez pas à consulter notre article dédié au recours en cas d’impayés de loyer commercial.

La vente d’un immeuble en bloc, par opposition à la vente à la découpe dite classique, consiste pour un promoteur à céder son programme immobilier (ou un immeuble entier) à un unique acquéreur. Souvent destinée à des professionnels de l’immobilier, elle peut aussi être profitable aux particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif. Cette stratégie peut être intéressante pour les vendeurs et les acheteurs disposant d'un grand nombre de biens immobiliers à vendre ou à acheter. Elle permet : Pour les vendeurs

• De vendre rapidement une grande quantité de biens
• De maximiser les profits

Pour les acquéreurs :

• D’obtenir des prix avantageux
• De réaliser des économies sur l'achat de biens immobiliers

Afin d’évaluer la rentabilité financière d’un immeuble vendu en bloc, il convient d’appliquer l’une des 3 méthodes de calcul suivantes :

• Le coefficient de couverture de dette (CCD) : pour chaque tranche de 100 € de dépenses (frais d’entretien, assurances, électricité, taxes…), vous devriez empocher 125 € de revenus. Cela représente le seuil de rentabilité acceptable, soit un ratio de revenus à 125 % du montant des dépenses.
• Le multiplicateur de revenus bruts (MRB) : il faut ici diviser le prix de l’immeuble par le revenu brut annuel.
• Le taux global d’actualisation (TGA) : il suffit dans ce cas de diviser le revenu net par la valeur de l’immeuble.

Pour préserver les intérêts des locataires, la vente en bloc d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte de plus de 5 logements est réglementée par la loi du 31/12/1975 (art. 10-1). Dans le cas où l’acquéreur ne s’engage pas à proroger les contrats de location en cours lors de la vente, les locataires bénéficient alors d’un droit de préemption. Cela leur permet de disposer de leur logement pendant 6 ans, à compter de la date de signature de l’acte de vente. En revanche, si l’immeuble est composé de 5 logements maximum, le droit de préemption ne s’applique pas.

Le décès du locataire d’un bail commercial n’entraîne pas la fin de l’exécution du contrat. Si vous venez d’hériter d’un contrat de louage, il vous fait alors agir vite. En effet, mis à part s’ils décident de renoncer à la succession (qui se compose d’un fonds de commerce et donc d’un bail commercial), le contrat peut être poursuivi par les héritiers du locataire décédé. Vous avez ainsi 3 possibilités :

• Résilier le bail
• Vendre le fonds de commerce
• Exploiter le fonds de commerce

La transmission d’un fonds de commerce peut être anticipée par le commerçant. Il peut soit :

• Opter pour la donation-partage : ce mécanisme permet au donateur de transmettre ses biens de son vivant à ses héritiers, devant notaire. Objectif : éviter les conflits entre les héritiers en effectuant un partage équitable de la succession.
• Opter pour le testament : le commerçant peut rédiger ses dernières volontés via un testament, qu’il peut conserver à domicile ou le faire inscrire devant notaire.

La vente d’immeuble par lots nécessite différents prérequis que voici :

• Le mono-propriétaire doit impérativement rendre les logements salubres, habitables et accessibles librement depuis les parties communes du bâtiment. Des travaux doivent être entrepris si nécessaire.
• Un géomètre doit intervenir pour établir un diagnostic technique et procéder à une vente à la découpe
• À chaque vente à la découpe, l’ancien mono-propriétaire doit procéder à la modification de l’acte de propriété auprès de son notaire
• Il est nécessaire de créer une copropriété

Oui, la colocation est possible, et peut être fort attractive pour les jeunes sociétés souhaitant minimiser les coûts. Cela se nomme contrat de colocation professionnelle ou coworking. Ce type de location est consenti par un bailleur à plusieurs locataires professionnels. Ils peuvent figurer sur un seul et même bail professionnel, ou bien avoir un bail chacun. Cela permet de diviser le montant du loyer entre les locataires professionnels :

• À parts égales
• Proportionnellement à la surface occupée par chacun

Vous êtes propriétaire d’un immeuble et souhaitez le vendre en totalité ? Selon, l’article 10-1 de la n°75-1351 du 31 décembre 1975, sous certaines conditions, vos locataires bénéficient d’un droit de préemption. Soit une priorité sur l’acquisition du logement qu’ils occupent. Et ce, dès lors que l’immeuble est composé d’au moins 5 logements décents Ils doivent ainsi être informés de votre projet de cession par lettre recommandée avec avis de réception, comprenant l'indication du prix et des conditions de la vente du logement qu’ils occupent. L'offre est valable quatre, dès réception du courrier. En revanche, lorsque l’acquéreur s’engage par écrit à proroger les contrats de location à usage d’habitation et professionnels pour une durée de six ans, le droit de préemption ne s’applique pas. Quant aux locataires de locaux commerciaux ou artisanaux, ils ne profitent pas d’un droit de préemption.

Si les locataires d’un immeuble vendu en bloc d’au moins 5 logements décents peuvent bénéficier d’un droit de préemption, il existe plusieurs exceptions que voici : Le droit de préemption peut être exclu en cas de :

• Logements non décents : chambre de bonne exclue
• Contrats de location à usage commercial ou artisanal
• Vente entre parents ou alliés (jusqu’au 4e degré)
• Vente à un organisme HLM ou une société mixte
• Vente à un acquéreur offrant des garanties au locataire : maintien du bail pour une durée de six ans

Le droit de préemption lors de la vente d’un immeuble en bloc n’est pas automatique. Ce droit légal ou contractuel est un mécanisme juridique qui permet à certains locataires ou entités (comme les collectivités publiques par exemple) d'acquérir un bien immobilier en priorité, lorsque le propriétaire envisage une vente. Il s’agit d’une protection en cas de vente à la découpe de l’immeuble par le propriétaire. Dans le cadre d’une cession d’immeuble en bloc, le droit de préemption s’applique dès lors que l’immeuble comporte 5 logements et plus, considérés comme décents : ils doivent être composés de :

• Une pièce principale de plus 9m² à 2m20 de hauteur sous plafond
• Une installation sanitaire privative comprenant un WC, séparée de la cuisine et de la pièce principale.

Vous venez d’hériter d’un immeuble entier ? Deux choix s’offrent alors à vous :

• Revendre l’immeuble en bloc à un acheteur ayant pour projet de réaliser un investissement locatif : s’il s’engage à maintenir les baux des locataires durant six ans, ces derniers ne peuvent bénéficier du droit de préemption.
• Placer l’immeuble en copropriété : les logements pourront ainsi être vendus à différents acquéreurs si l’immeuble comporte moins de 5 logements. Au-delà, les locataires sont prioritaires et profitent d’un droit de préemption. Si cette solution est plus simple à valoriser, les démarches sont plus nombreuses et fastidieuses.

Votre bail commercial est rédigé par un notaire ? En règle générale, les deux parties, propriétaire et locataire, se partagent équitablement les émoluments. Cependant, il n’existe aucune disposition législative qui interdit aux parties de prévoir un accord conventionnel différent. Quant au prix de la rédaction du bail commercial notarié, contrairement aux baux à usage d’habitation ou professionnels, il n’est pas encadré par la loi. Les clients, que sont le preneur et le bailleur, négocient ainsi le tarif avec le notaire, indique-t-on dans l’article R444-16 du Code de commerce.

Aucun formalisme particulier ne régit la rédaction des baux commerciaux. Il peut ainsi être rédigé :

• Sous seing privé : soit entre particuliers
• En passant par l’intermédiaire d’un professionnel : avocat ou notaire

Néanmoins, selon l’article 504 du Code général des impôts, dans certains cas, la rédaction du bail commercial par un notaire est obligatoire lorsque le contrat concerne :

• Un débit de boissons
• Des locaux au sein desquels sont entreposées les boissons du débitant : cellier ou cave par exemple

Cette obligation protège le propriétaire de toute action en justice et pénalité fiscale à son encontre.

Le bail commercial notarié doit être obligatoirement annexé des différents documents que voici :

• Le dossier de diagnostics techniques (DDT) : état des risques naturels et technologiques des lieux loués, diagnostic de performance énergétique (DPE), diagnostic amiante…
• Le risque d’exposition au radon du logement
• L’état des lieux : si réalisé par l’huissier
• Travaux effectués trois ans avant la date de prise d’effet du bail
• État prévisionnel des travaux restants
• Le règlement de copropriété de l’immeuble, s’il en existe un
• Une note écrite citant les sinistres éventuels : catastrophe naturelle ou technologique débouchant sur une indemnité d’assurance

Votre bail commercial a été rédigé par un notaire et vous vous demandez combien ce contrat va vous coûter ? Voici quelques informations. Les émoluments des notaires, sont réglementés par la loi, pour les actes de la vie courante. Le décret n°78-262 du 8 mars 1978, qui a été modifié plusieurs fois, fixe en effet le tarif des notaires, pour limiter les abus. Néanmoins, d’après l’article R444-16 du Code de commerce, si le prix des baux professionnels ou à usage d’habitation sont bien encadrés par la législation, ce n’est pas le cas du prix de la rédaction du bail commercial notarié. Son tarif est effet négocié de manière libre entre les parties : notaire, locataire et propriétaire.

Depuis 2014, la loi Pinel permet au locataire d’un bail commercial d’imposer à son bailleur de lui vendre les locaux loués. Et ce, par préférence à tout autre acquéreur. Ce droit de préférence est aussi nommé droit de préemption. Ainsi, le propriétaire doit informer le locataire de son projet de vente par :

• Lettre RAR
• Remise de la lettre en main-propre

Ce courrier est considéré comme une offre de vente faite au locataire, qui peut exercer son droit de préférence, lorsqu’il est intéressé par le local. Il a un mois pour y répondre.

Vous souhaitez préparer votre succession en transmettant votre fonds de commerce ? La location gérance peut être une bonne idée. Grâce à ce système, vous avez la possibilité d’octroyer la location partielle ou totale de votre fonds de commerce à un gérant. Cela vous permet de :

• Vous décharger de toute préoccupation d’exploitation
• Jouir de l’actif commercial
• Percevoir une redevance de la part du commerçant (gérant ou locataire)

 

Vous exercez une profession médicale et souhaitez louer un local ? Le contrat de location le plus adapté est généralement, dans votre cas, le bail professionnel. Il est en effet destiné aux activités industrielles, artisanales, agricoles ainsi qu’aux professions libérales : avocat, notaire, dentiste, médecin… Néanmoins, vous avez également la possibilité de signer un bail commercial, pour la location d’un cabinet médical, dès lors que les deux parties sont d’accord (bailleur et locataire). Vous devrez alors vous soumettre aux règles du bail commercial régies par les articles L145-1 du code de commerce. Vous hésitez entre ces types de baux ? Cet article peut vous aider à faire votre choix -> Bail commercial et bail professionnel : quelles différences ?

Calculer la rentabilité d’un immeuble vendu en bloc nécessite une compréhension approfondie de l’ensemble des aspects financiers et économiques. Il est ainsi nécessaire de :

• Étudier la situation du marché
• Observer l’emplacement de l’immeuble de rapport
• Examiner l’état de l’immeuble
• Vérifier les taux d’occupation, les baux actuels et les loyers
• Se renseigner sur les locataires en place
• Évaluer le risque
• Estimer le potentiel d'appréciation
• Comparer l’immeuble vendu en bloc avec d'autres investissements
• S’entourer d’experts

Le rendement brut s’obtient en divisant le revenu annuel brut de l'immeuble (loyers bruts) par le prix d'achat de l'immeuble : Rendement brut = (Revenu annuel brut / Prix d'achat) x 100) Pour obtenir le rendement net, il vous faudra analyser minutieusement les dépenses.

Prix d'achat, montant des travaux de rénovation… Investir dans un immeuble de rapport peut apeurer. C’est pourquoi, acheter un immeuble en bloc déjà loué, assurant des revenus locatifs, permet de :

• Limiter les risques
• Réaliser de belles économies (20 % environ sur le prix de vente)
• Rassurer également votre conseiller bancaire, lors de votre demande de crédit immobilier.

Néanmoins, acquérir un immeuble de rapport déjà occupé a aussi ses limites : les baux et les loyers sont déjà fixés, et la rénovation des biens est moins évidente. D’autre part, si l’immeuble comporte plus de 6 logements, les locataires disposent d’un droit de préemption. Tous les éléments doivent être étudiés avant de faire votre choix.

Bien que plus avantageux financièrement et plus sécuritaire, investir dans un immeuble en bloc déjà occupé comporte quelques inconvénients que voici :

• Le type de bail peut difficilement être changé
• Impossibilité de faire de travaux de rénovation (et de jouir de l’amortissement fiscal attenant) ou de division pour améliorer l’agencement des biens
• Un éventuel droit de préemption à mettre en place

Vous aimeriez transformer votre logement en local professionnel pour y exercer une activité ? Pour utiliser un bâtiment dans une autre finalité que celle prévue, vous devez réaliser une demande de changement d’usage auprès de la mairie et remplir les conditions suivantes :

• Vous ne devez pas accueillir de clientèle commerciale
• Vous ne pouvez pas recevoir de marchandises commerciales
• Votre bail ou règlement de copropriété ne doit pas vous interdire d’exercer une activité professionnelle
• Vous devez être propriétaire du logement dans lequel vous habitez
• Vous devez exercer vous-même l’activité

Notons cependant que les personnes habitant dans une ville de plus de 200 000 habitants, située dans les départements de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne ou des Hauts-de-Seine, sont exemptées de demande préalable à la mairie.

Insérée dans un contrat de bail commercial, le pas-de-porte doit être rédigé clairement. Cette clause juridique constitue un droit pour le bailleur et une obligation pour le locataire. Elle offre au propriétaire la possibilité de demander au nouveau locataire une somme d’argent, en guise de droit d’entrée dans les locaux professionnels. La somme, fixée librement entre les parties (3 à 6 mois de loyers en moyenne), peut être négociée. Elle peut être demandée lors de la conclusion d’un bail commercial.

Assurance multirisque, protection du fonds du commerce, responsabilité civile professionnelle (RC pro) … Il existe une multitude d’offres, mais sont-elles toutes nécessaires ? L’obligation d’assurer votre local commercial dépend de votre secteur d’activité, mais certaines n’y sont pas soumises. Néanmoins, selon Bercy Infos, « en tant qu’entreprise, vous devez vous prémunir contre les principaux risques auxquels vous vous exposez en fonction de votre activité ». Il est ainsi préconisé de :

• Assurer votre fonds de commerce
• Assurer votre local commercial
• Souscrire une responsabilité civile professionnelle

Avant de signer un contrat de bail commercial 3-6-9, veillez à porter une attention particulière sur les points suivants :

• Le local : localisation, surface, aménagement… Correspond-il à vos besoins ?
• Le montant du loyer et les conditions de révision
• La répartition des charges
• La durée du bail
• Le règlement de copropriété, afin de vérifier que l’exercice de votre activité est autorisé

 

Si le propriétaire d’un local commercial loué décède, ce sont ses héritiers qui prennent le relais. Le bail reste ainsi en vigueur lorsque le bailleur était propriétaire du local ou du bureau. En revanche, s’il n’existe pas d’héritiers, le contrat n’est pas résilié pour autant. C’est en effet l’État, qui reçoit le bien, propriétaire.

Selon l’article 1742 du Code Civil, « le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ». Le contrat peut donc être poursuivi par les héritiers du propriétaire décédé et les conditions convenues se respectent. Les héritiers doivent informer le locataire du décès du propriétaire et indiquer à qui et comment payer le loyer.  

Vous souhaitez garantir le succès de votre investissement locatif professionnel ? Voici en quoi la gestion locative peut vous être utile :

1. Stabilisation et optimisation des revenus locatifs
2. Sélection rigoureuse des locataires
3. Mise en conformité des réglementations
4. Optimisation de l’occupation de votre local
5. Meilleure gestion des réparations et litiges
6. Transparence et suivi de performance

Dites adieu aux soucis et tracas liés à la gestion quotidienne de votre local.

La vacance locative est le cauchemar de tout propriétaire. Pour limiter les risques et réduire les tracas liés à la location commerciale, nombreux se tournent vers la gestion locative commerciale. Elle est un outil précieux pour ceux qui souhaitent confier la gestion de leur local. Elle vous permet, entre autres, via les professionnels de :

• Sélectionner les meilleurs potentiels locataires, afin de limiter la vacance locative.
• Proposer un loyer juste
• Maximiser vos revenus

Consultez notre articlé dédié pour en savoir plus sur la gestion locative.

Avant de vous engager avec un mandataire de gestion locative commerciale, différents éléments cruciaux doivent être étudiés. Il est important, entre autres, de :

• Choisir un gestionnaire de confiance
• Comprendre le contrat
• Discuter des termes et clauses clés du mandat
• Respecter les lois locales
• S’entendre sur les honoraires et modalités de paiement…

Vous pourrez ainsi garantir une bonne relation avec votre gestionnaire. Remplissez notre formulaire pour en savoir plus sur ce service que nous proposons.

Le bail commercial est des éléments clés du fonds de commerce. De sa bonne gestion, avant, durant et après le bail, dépend la valorisation et le rendement de l’entreprise. Via un mandat de gestion locative commerciale, l’agence spécialisée traite un ensemble d’opérations, pendant ces trois moments importants. Avant le bail commercial :

• Estimation du loyer
• Recherche du locataire
• Rédaction du bail commercial

Durant le bail commercial :

• Gestion des loyers
• Gestion des travaux
• Gestion de l’aspect relationnel

Après le bail commercial

• Organisation de la sortie des locaux

Découvrez-en davantage dans notre article dédié.

Gérer la location de votre bien commercial est une activité très prenante et complexe. En plus de la recherche du bon locataire, il est important de bien évaluer votre loyer, pour garantir votre rendement, tout en évitant la vacance locative. La gestion locative commerciale regroupe l’ensemble des démarches à effectuer en amont, durant et après la location du bien commercial. Afin de déléguer cette partie et se consacrer pleinement à leur activité principale, les bailleurs peuvent s’offrir les services d’agences spécialisées qui garantissent, entre autres :

• Des risques de vacance plus faible
• Le paiement des loyers en temps et en heure
• La rédaction d’un bail commercial sur-mesure
• Une mise en conformité de la réglementation
• Le suivi de performance

Pour en savoir plus, consultez notre article dédié aux points clés de la gestion locative professionnelle.

Vous envisagez de confier la location de votre local commercial à un gestionnaire de biens ou une agence spécialisée ? Voici ce qu’un mandat de gestion pourrait vous coûter. Généralement, les frais de gestion locative commerciale sont fixés librement par les professionnels. Une variation des coûts peut de ce fait être observée d’une agence à l’autre ou d’un gestionnaire de biens à un autre. En moyenne, les prix de la gestion locative professionnelle oscillent entre 5 % et 10 % TTC du montant annuel du loyer en location. Gare toutefois aux frais imprévus, en prêtant attention aux différentes prestations mises en avant par le prestataire choisi.

Vous vous demandez si les honoraires liés à la gestion locative sont déductibles de vos impôts ? La réponse est oui. Il est possible de déduire les frais de gestion suivants de vos revenus fonciers :

• Les rémunérations, honoraires ou commissions versées à un organisme ou un administrateur pour la gestion des biens loués
• La rémunération de la personne en charge de la tenue de la comptabilité des biens
• Les frais de procédures restant à la charge du propriétaireà la suite d’un procès ou de litiges
• Les commissions versées à une agence dans le cadre d’une recherche de locataire
• Les frais liés à la rédaction des contrats de location

Les frais de gestion locative comprennent : Les frais liés à la location :

• Recherche de locataire
• Diffusion de l’annonce
• Réalisation des diagnostics techniques obligatoires,
• Visites physiques
• Étude de solvabilité des dossiers locataires
• Rédaction et signature du bail,
• État des lieux d’entrée et de sortie du locataire…

Les honoraires de gestion locative :

• L’application du bail
• La gestion de la relation avec le locataire
• Les relances d’impayés
• Les versements mensuels au propriétaire
• Le règlement des charges de copropriété
• La gestion des travaux
• L’indexation des loyers
• L’apurement des charges
• La gestion des congés locataires

Votre local est déjà loué mais sa gestion vous prend trop de temps ? Si vous envisagez d’opter pour la gestion locative, c’est tout à fait possible. L’agence spécialisée que vous aurez choisie vous fera signer un mandat de gestion locative, et reprendra le bail en cours. Elle se mettra ainsi en relation avec votre locataire, jusqu’à son départ, s’il décide de quitter les lieux. Elle cherchera ensuite un nouveau locataire et pourra adapter votre bail si besoin.

Tout type de bien immobilier peut être une bonne opportunité d’investissement locatif. 5 différences phares existent cependant entre la gestion locative résidentielle et commerciale. Les voici :

1. Le type de biens immobiliers : à usage résidentiel ou professionnel
2. L’investissement locatif initial : il est plus important dans l’immobilier commercial
3. La durée et la complexité des contrats de bail : les baux sont bien plus courts et simples dans l’immobilier résidentiel (1 à 3 ans) que dans l’immobilier commercial (bail 3-6-9)
4. La répartition des travaux et maintenance : les responsabilités en matière de travaux et maintenance sont d’ailleurs souvent transférées aux locataires dans l’immobilier commercial

Le rendement potentiel : un bien commercial est plus lucratif, mais plus risqué et demande plus de temps de gestion

Pour un rendement optimal de votre investissement locatif, il est important de savoir bien négocier votre contrat de gestion :

1. Définir clairement vos besoins et objectifs
2. Faire jouer la concurrence
3. Examiner à la loupe les frais de gestion
4. Étudier la durée du contrat
5. Négocier les bons termes
6. Anticiper l’avenir avec une clause de renégociation

N'oubliez pas que le choix de votre partenaire de gestion immobilière commerciale est crucial pour maximiser le potentiel de vos investissements immobiliers.

Propriétaire, vous avez la possibilité de déduire fiscalement plusieurs frais liés à votre gestion locative commerciale que voici :

• Les frais de gestion immobilière : syndic, agence immobilière…
• L’éventuelle rémunération des gardes et concierges
• Les frais d'entretien
• Les frais de réparation
• Les coûts liés à la recherche de locataires
• Les éventuels frais de procédures : sommes engagées pour le règlement de différends auprès du locataire, d’un entrepreneur, artisan ou prestataire, et les règlements concernant des litiges liés la propriété du logement
• Les frais relatifs aux honoraires versés à un notaire, avocat, huissier ou expert

Conseil : conservez une trace minutieuse de vos dépenses pour garantir une déduction fiscale maximale !  

Que ce soit par manque de temps ou de connaissance en matière d’immobilier commercial, faire appel à un mandataire pour gérer la location de votre bien commercial peut être judicieux. Notamment, pour la résolution des conflits. En effet, le mandataire, qui gère en votre nom la location de votre bien, devient le seul interlocuteur de votre locataire et autres intervenants. Il s’occupe ainsi :

• Des litiges, conflits ou problèmes entre propriétaires et locataires, afin de les résoudre de manière satisfaisante pour les deux parties.
• Du règlement à l’amiable de litiges et de problèmes juridique avec un entrepreneur, artisan ou prestataire

Il mène aussi une gestion efficace des relations avec les huissiers, les avocats, l’urbanisme ou encore l’administration fiscale.  

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, il n’existe pas de durée légale du mandat de gestion locative. Cependant, la plupart des mandats proposés s’étalent sur une à plusieurs années. Renouvelables par tacite reconduction, ils sont par ailleurs limités à 10 ans. Certaines entreprises proposent de ce fait des contrats à long terme, avec des engagements stricts. Il est ainsi recommandé de négocier une période initiale raisonnable, pouvant être renouvelée, afin de pouvoir réévaluer la performance de l'entreprise de gestion, à intervalles réguliers.

Pour confier la gestion locative de votre bien commercial à un gestionnaire, vous devez adresser les documents suivants :

• Une copie recto-verso de votre titre de propriété pour l’éventuel duplicata de clés
• Une copie du procès-verbal de livraison citant les éventuelles réserves émises au cours de la remise des clés.
• Un exemplaire du DPE (Diagnostic de Performance Energétique) : il doit être obligatoirement annexé au bail commercial

Puis, chaque année :

• L’arrêté de comptes annuels du syndic de copropriété : cela sert à la régularisation des charges récupérables auprès de votre locataire.
• La copie intégrale de la foncière : pour la régularisation de la taxe d’ordures ménagères auprès du locataire.
• L’attestation d’assurance délivrée par votre assureur PNO

 

Le marché de l’immobilier commercial est complexe. Si, tout propriétaire peut signer un contrat de location commercial ou professionnel, du fait de sa grande liberté contractuelle, la rédaction de ce type de bail peut être fastidieuse. Cela demande en effet des connaissances accrues en matière de législation et de fiscalité, et se tenir à jour des nouvelles règles peut être énergivore. L’une ou l’autre des parties peut être avantagée ou au contraire, défavorisée. Il est ainsi vivement recommandé de faire appel à un gestionnaire de bien commercial.

Le rendement de votre investissement locatif commercial dépend de sa bonne gestion. Face aux enjeux et à la complexité du marché de l’immobilier commercial, faire appel à un gestionnaire spécialisé permet d’anticiper et d’entre autres :

• Rechercher efficacement un nouveau locataire
• Rédiger parfaitement un bail commercial
• Mener une action efficace face à des loyers impayés
• Régler des litiges à l’amiable
• Bien gérer les événements du bail commercial : cession du fonds de commerce, du droit au bail, déspécialisation du bail….
• Gérer efficacement les relations avec les avocats, huissiers, architectes, l’urbanisme, l’administration fiscale. Or vous ne savez pas le faire.

Charges, travaux, procédures longues et coûteuses… Les économies à réaliser sont donc importantes.

Vous souhaitez mettre fin à votre mandat de gestion locative commerciale ? Envoyez alors au mandataire une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), en respectant le délai de préavis spécifié dans le contrat (généralement 3 mois) et en indiquant clairement :

• Votre identité
• L’adresse du bien immobilier concernée
• La référence de votre mandat
• La loi Chatel (article L. 136-1 du code de la consommation)
• Votre volonté de ne pas renouveler le mandat

Vous vous apprêtez à signer un mandat de gestion locative commerciale ? Veillez à ce que : Le mandat de gestion locative soit écrit et signé en 2 exemplaires : il doit être numéroté et inscrit sur le registre des mandats de l’administrateur de biens. Les mentions suivantes doivent être précisées :

• Nom et raison sociale du mandataire
• Numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle mention « Gérance »
• Garantie financière
• Désignation précise du bien
• Missions de l’administrateur de biens : gestion courante et prestations complémentaires
• Conditions de rémunération du mandataire
• Conditions de renouvellement du mandat…

Refus abusif du bailleur, non-respect des conditions de cession, vice de consentement… Des litiges liés à la cession de droit peuvent survenir. Pour les résoudre, différents recours peuvent être menés :

• Le recours amiable, pour éviter une procédure judiciaire, via un médiateur
• L’action en nullité de la cession, en cas de non-respect des conditions de cession
• L’action en justice pour faire valoir vos droits, si aucun accord amiable n’est trouvé
• L’action en indemnisation pour réclamer des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi
• L’action en exécution du contrat, en cas de non-respect des obligations contractuelles de l’une des parties

Pour mieux défendre vos intérêts, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier commercial.    

Cédant ou cessionnaire, la cession de droit au bail peut être fort avantageuse pour vous. Listons les bénéfices pour chaque partie : Les intérêts pour le locataire sortant :

• Libération des obligations contractuelles du cédant (loyer, charges…)
• Optimisation financière (plus-value possible selon les situations)
• Facilitation de la vente du fonds de commerce, grâce à une offre plus attrayante
• Plus grande flexibilité et mobilité

Les intérêts pour le locataire entrant :

• Droit d’occupation d’un local déjà équipé
• Allégement administratif (les démarches relatives au bail sont déjà effectuées)
• Conditions locatives intéressantes (en contrepartie d’une indemnité fixée librement, selon le montant des avantages octroyés)
• Opportunité de choisir un meilleur emplacement, à fort potentiel commercial.

Pour en savoir plus, lisez notre article dédié aux avantages de la cession de droit au bail.

Bailleur ou locataire, la cession d’un droit au bail vous soumet à un ensemble de règles et d'obligations que voici : Les obligations du bailleur : Si le propriétaire dispose d’un droit de préemption et d’un droit de de demander une indemnité de cession, il a l’obligation :

• D’informer le locataire de son souhait de céder son bail
• De notifier sa décision d’acceptation ou de refus, sous un délai de 2 mois
• De motiver sa décision
• D’accompagner les parties dans les formalités administratives

Les obligations du locataire : Pour céder son droit au bail, il doit informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins trois mois avant la date prévue de la cession. Il a aussi l’obligation de :

• Fournir un dossier de cession
• Donner la possibilité d'exercer son droit de préemption
• Faire respecter les clauses du bail
• Solidarité
• Accompagner le cessionnaire dans les formalités administratives

Pour plus de détails, dirigez-vous vers notre article dédié à la cession du droit au bail et aux obligations associées.  

Pour éviter les éventuels litiges, la cession de droit au bail commercial doit respecter un certain formalisme que voici :

• Une double obligation légale : signification de la cession au bailleur et édition d’un état des lieux préalable
• Des clauses spécifiques relatives à la cession : notification et obtention du consentement du bailleur, clause de non-concurrence, droit de préemption spécifique…
• Des conditions de prix à respecter : selon la valeur locative du local, l'état du marché immobilier ou encore les conditions spécifiques de la cession
• Des délais légaux à respecter : l’acte de cession, signé par les parties, doit être enregistré dans un délai d’un mois
• Un enregistrement moyennant des taxes, à la charge de l’acquéreur le plus souvent : abattement de 23 000 € sur le prix de vente, en fonction de deux tranches de prix de vente, établies à 3 et 5 %.

Informez-vous davantage grâce à notre article traitant de la réglementation de la cession de droit au bail.

Quels sont les challenges auxquels les entrepreneurs doivent faire face ? En voici une liste non-exhaustive :

• Le respect du budget : comment trouver un espace commercial abordable répondant à vos besoins ?
• Les coûts cachés qui peuvent faire exploser le budget : frais de maintenance, taxes…
• Le choix de l’emplacement : faut-il viser un emplacement de seconde zone ou un partage de locaux ?
• La visibilité : comment attirer les clients dans des zones moins fréquentés ?
• La taille du local : faut-il anticiper votre croissance ou trouver un lieu selon vos besoins actuels ?
• La durée du bail : choisir la flexibilité ou la sécurité ?

Découvrez nos conseils en lisant l’article sur les défis de la location commerciale pour le TPE.  

Pour sous-louer une partie ou la totalité de vos locaux à une autre entreprise, certaines conditions que voici doivent être réunies :

• Les termes de votre bail commercial initial doivent autoriser la sous-location
• Votre propriétaire doit donner son accord
• Votre bailleur doit avoir connaissance des conditions de la sous-location

L’autorisation de sous-location peut être écrite ou tacite. Vous devez informer votre bailleur de votre intention de sous-louer les locaux par :

• Acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire)
• Lettre recommandée avec accusé de réception

Pour savoir comment et quand la sous-location est possible, lisez notre article dédié.  

Comment faire pour que votre contrat de location commerciale vous soit financièrement favorable ? Suivez ces quelques conseils :

• Analysez le marché en amont : concurrence, loyers pratiqués dans la zone visée, offre et demande d’espaces commerciaux similaires à votre recherche
• Fixez votre budget
• Listez vos besoins, désirs et priorités par ordre d’importance

Négociez ensuite :

• Votre loyer et des périodes de gratuité
• Les charges locatives
• Une période de remédiation équitable
• Les travaux d'aménagement et de maintenance
• Les clauses de sortie et frais de résiliation anticipée

 

Centre-ville ou périphérie ? Voici 4 facteurs principaux qui peuvent vous aider à faire le meilleur choix pour vous :

• La nature de votre activité : un commerce de détail, une brasserie ou un salon de coiffure aura plus d’avantages à être localisé en centre-ville. Si vous avez besoin d’un entrepôt, la périphérie est sans doute plus adaptée.
• Le budget alloué à votre local : si vos moyens financiers sont limités, tournez-vous vers des locaux N°2 et 3, plus excentrés ou en périphérie.
• Votre clientèle cible : jeunes urbains, professionnels ou familles ?
• La concurrence 

Pour en savoir plus les avantages d’un emplacement en centre-ville ou en périphérie, consultez notre article dédié.                           

Si certains locataires misent sur la sécurité, d’autres préfèrent opter pour la flexibilité d’un contrat. Faisons le point sur les avantages de ces types de baux. Bail commercial traditionnel de 9 ans

• Sa longévité, qui apporte une certaine sécurité, permet :
• Une stabilité financière
• La valorisation de votre fonds de commerce
• De profiter des bénéfices de vos investissements et aménagements
• D’instaurer une relation de confiance

Quant au bail flexible, il permet :

• Une rapide adaptabilité
• Des risques financiers moins importants
• Des opportunités de renégociation
• Une relocalisation simplifiée

Découvrez les inconvénients de chaque bail dans notre article correspondant : Durée du bail commercial : faut-il miser sur la flexibilité ou la sécurité ?    

En 2024, la flexibilité des locations commerciales devient essentielle. Voici quelques conseils pour bien choisir votre espace :

• Le coworking : idéal pour les petites équipes cherchant à limiter les coûts.
• Le flex office : il offre des espaces modulables selon l'évolution de votre entreprise.
• Les contrats flexibles : ils permettent de réajuster la surface en fonction de vos besoins.
• Les tiers-lieux : ils sont excellents pour le travail nomade, proches des transports.

Pour rester compétitif, n’oubliez pas d’évaluer vos besoins en termes de surface et d’équipements. Pour plus de détails, consultez notre article complet.  

Voici quelques conseils clés pour bien négocier votre bail commercial :

• Étudiez le marché local : connaître les prix des loyers dans la zone ciblée est essentiel pour négocier.
• Analysez le bien visé : l'emplacement, la visibilité, et les aménagements influencent la valeur.
• Préparez vos priorités : fixez vos besoins et votre budget pour une négociation efficace.
• Examinez les clauses clés : durée du bail, répartition des charges, et modalités de révision du loyer sont souvent négociables.

 

Pour maximiser votre rendement, vous voulez vous adapter aux nouveaux besoins des locataires de locaux commerciaux ? Voici quelques clés stratégiques :

• Offrez des baux flexibles : contrats à court terme, options d’expansion ou réduction d’espace
• Proposez des espaces modulables : coworking, solutions polyvalentes, points de collecte
• Modernisez vos locaux : des espaces lumineux et bien conçus attirent les entreprises
• Collaborez avec les locataires : une communication ouverte aide à mieux répondre à leurs attentes

Pensez aussi à la gestion locative qui peut faciliter l’adaptation à ces tendances. Découvrez plus d’informations dans l’article dédié aux nouveaux besoins des locataires.

Si vous souhaitez déjouer les risques liés à une location commerciale, suivez ces quelques conseils essentiels :

• Choisissez un locataire fiable : analysez ses antécédents financiers et obtenez des garanties
• Estimez correctement votre loyer : basez-vous sur la taille, l'emplacement et le marché local
• Rédigez un bail clair : couvrez la durée, les conditions de résiliation et les ajustements de loyer
• Assurez la conformité et la sécurité des locaux : respectez les normes légales et investissez dans la maintenance

Pour limiter les bévues, faites-vous accompagner par un expert de l’immobilier commercial.

Pour réussir votre location commerciale, voici les questions clés à se poser :

• « Quel emplacement et type de bail choisir ? » Ajustez-le selon vos besoins à court ou long terme.
• « Quelles sont les clauses importantes ? » Vérifiez la durée, les charges et les conditions de résiliation.
• « Comment évaluer le budget, la rentabilité ? » Analysez les coûts et le potentiel de fréquentation du local.

Agissez dès maintenant en définissant clairement vos priorités pour maximiser votre investissement. Pour plus de détails, consulter l'article complet sur les questions clés à se poser.

Voici quelques conseils pour trouver une location commerciale abordable :

• Utilisez les bons outils de recherche : plateformes en ligne, journaux locaux, événements communautaires
• Élargissez votre zone de recherche : explorez des quartiers émergents ou en périphérie pour de meilleures opportunités
• Étudiez les locaux à rénover : une option plus économique avec un fort potentiel
• Négociez efficacement : visez des loyers plus bas et des conditions avantageuses.

Pour réussir la visite d'un local commercial et garantir un choix éclairé, adoptez ces réflexes :

• Préparez-vous en amont : identifiez vos besoins spécifiques (superficie, visibilité, accessibilité…)
• Étudiez bien le marché : analysez la concurrence et les tendances du quartier
• Focalisez-vous sur l’état de l'immeuble : vérifiez la sécurité, l'entretien et les installations
• Négociez : posez des questions sur le bail et discutez des coûts.
• Documentez-vous : prenez des photos et des notes pour comparer les options

Afin de sécuriser la transaction de votre cession de droit au bail, adoptez ces conseils pour éviter des erreurs cruciales :

• Comprenez vos obligations : relisez le bail existant pour éviter les litiges
• Vérifiez la destination : assurez-vous que l'activité est conforme au bail
• Anticipez les coûts cachés : incluez tous les frais dans votre estimation
• Négociez les termes : clarifiez les conditions de cession pour prévenir les désaccords
• Consultez des professionnels : leur expertise peut vous éviter des erreurs coûteuses

Pour plus de conseils, consultez l'article complet dédié aux erreurs courantes effectuées lors d’une cession de droit au bail.

La cession de droit au bail implique des enjeux fiscaux cruciaux à ne pas négliger pour chaque partie. Pour sécuriser votre opération, veillez donc à bien considérer ces points essentiels :

• Déclaration des revenus : la cession est soumise à l’impôt sur le revenu et doit être déclarée
• TVA et droits d'enregistrement : attention aux taxes associées qui peuvent peser sur la trésorerie
• Planification : anticiper ces coûts est vital pour une transaction réussie

Pour éviter des complications, lisez notre article complet sur la fiscalité liée à la cession de droit au bail puis consultez un expert en fiscalité.

Pour optimiser la vente de votre droit au bail, voici comment anticiper les implications fiscales.

• Planifiez votre fiscalité : réalisez des travaux pour augmenter le prix et réduire la plus-value imposable
• Explorez les exonérations : envisagez des dispositifs en cas de vente du fonds de commerce ou de départ à la retraite
• Fractionnez la vente : vendez le fonds de commerce et le bail séparément pour lisser l'imposition

Pour plus de détails, consultez notre article complet.